樓市已“滯銷” 房價或“拉鋸”

2009年10月15日08:52  來源:《中國証券報》

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  “金九”、“銀十”先后落空,“現房存量大於期房存量”再度光臨房地產市場。數據顯示,8月以來樓市庫存持續反彈,但新開工及施工面積環比大幅增加。樓市供需雙方的博弈再次進入僵持階段,房價可能已進入“拉鋸戰”,未來大幅上漲動力大為降低。

  “十一”期間樓市低迷超出預期,各地紛紛出現新房價漲、量跌、庫存增加的現象。經過價格大幅上漲后,觀望情緒再次籠罩樓市,庫存反彈恐怕是未來樓市走向的縮影。

  以北京為例,從庫存看,經前期快速消化后,住宅市場庫存量約為10萬套,低於去年同期的13萬套,但加上商業及高端住宅,近期北京存量房數量仍有32萬套之多,與去年此時33萬套的規模持平。房地產行業“去庫存化”的步伐並沒有想象中的那麼大,房地產行業回暖隻有住宅市場“單腿走路”。

  值得關注的是,庫存主體正由期房轉向現房。今年可售現房近19萬套的庫存遠高於去年同期的15萬套,而未售期房不足13萬套的數量遠低於去年同期的18萬余套。現房量大增說明購房人意願下降,未能及時銷售的新房數量正在累積﹔而在銷量下滑的背景下,未售期房存量的大幅下降則表明開發商推新入市的積極性正在減弱。

  從全國范圍看,自7月以來的銷量下降使各大城市的庫存量全面回升。中原地產監測數據顯示,滬廣深三大城市庫存均因市場疲軟出現普遍增加。其中,存量增幅最大的為廣州,環比增長兩成半﹔深圳存量環比上升14.9%﹔上海存量環比上升5%。

  本輪樓市回暖以來,首次出現全國庫存回升現象,具有標志性意義。市場難以消化新近入市的樓盤項目和原有庫存,加上可以預期在未來幾個月政策可能收緊,成交量前期釋放后難以反彈,各大城市的庫存消化有可能已經觸底。

  同時,房地產的開工情況卻在回暖,新的“庫存”可能正在累積。中國指數研究院統計,今年以來,京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動上行,尤其以北京上行趨勢最明顯,截至8月,北京新開工面積與施工面積環比分別增長40%與30%左右。

  新開工面積與施工面積向來都是供應量的先行指標,上述兩個數據的回升預示著未來一段時間市場供應將可能回升。此外,在政策推動下,今年以來土地市場成交增加,這些土地存量都有望在明后兩年進入市場。盡管目前住宅存量仍然處於相對低位,但庫存消化不足及未來可以期待的供應量增長,將使樓市供需雙方力量對比發生變化,供需博弈的局面有望出現。

  就連前期迅猛上漲的價格也“撐不住”了。9月北京市商品住宅成交均價環比下降2.42%,這是近半年成交均價首次出現下跌,同時,取証預售均價卻繼續上漲至每平米17151元,環比增幅為11.90%,這也是成交均價與取証預售均價連續第二個月出現背離。上述種種跡象表明,商品住宅市場短期出現調整為時不遠。

  但應注意到,由於絕大部分房地產企業現在基本完成今年全年銷售任務,新房項目馬上出現價格調整的可能性不大。未來幾個月裡樓市進入傳統交易淡季,出現大規模調整難有交易量的支撐,伴隨庫存調整,短期房地產市場可能進入縮量調整階段。對於后市,業內普遍認為,除市場因素外,還需等待政策態度明朗,明年2、3月將是房地產市場方向性選擇的關鍵期。( 蔡宗琦)

(責任編輯:聶叢笑)
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