謝國忠:美聯儲若加息 2011年中國房價將回落

曉平

2009年11月11日08:05  

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  ☉記者曉平 ○編輯 王曉華

  電話接通獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠,他表示,隨著美聯儲加息美元走強,通脹預期明確,才會使得中國房地產出現回落。

  加息4個點是拐點

  上海証券報:您認為影響我國房地產價格走勢的因素是什麼?

  謝國忠:按照工資和房地產平均價格算,中國房地產已經是世界最高。但房地產走勢出現拐點,最終要看美元是否走強和中國政府的管控措施力度的強弱。

  從世界范圍來看,貨幣供應量增速都遠遠高於名義GDP的增速。也就是說,貨幣增長被用來支撐高杠杆率,這在金融部門尤其明顯。當然,原因是央行通過降低利率來應對金融危機,有時甚至是強行增加銀行的流動性,以期他們能夠增加貸款,刺激經濟。

  所以,如果政府在貨幣流動性管控上採取不同的措施,將直接導致房地產價格的漲跌,出現明顯價格震蕩。

  另外,隨著通脹預期的來臨,如果美聯儲開始加息,使得美元走強,也對中國房地產價格產生影響,將帶來房地產泡沫的破裂。

  為什麼這樣說,因為中國的刺激政策將主要通過其貸款政策間接地實現。由於在可預見的未來,中國的貨幣仍將釘住美元,這就決定了中國的貨幣政策的結局,中國的通脹率和利率很可能會與美國相似。

  上海証券報:美聯儲加息會呈現什麼樣態勢?

  謝國忠:目前,美國和英國房地產泡沫已經破裂,因此,不能借由低利率復蘇,明年它們將提高利率,使其與通脹預期的速度保持一致。它們的目標是盡可能使實際利率維持在較低水平,以支持那些仍然身陷不良資產的本國金融機構。它們並不想阻止通貨膨脹,只是要限制其上漲的步伐。低實際利率能使其經濟降低債務杠杆。

  因此,如果美國明年開始加息,由於在加息初期,幅度不會很大,畢竟通脹的預期是逐步趨強的,加息會呈現小步回暖態勢。但一開始加息由於人們感受不深,所以,沒有太多影響。我預期明年會加息2個百分點,這對於美國而言,相對較低。因此,加息所產生的效應不會太明顯。

  但如果加息到4個百分點,效果就不一樣了,給人的感覺應該是通脹明顯來臨,緊縮政策開始產生效應。我預期這個時間應該是在2011年,也是對我國房地產價格走勢產生明顯影響的時間點,將出現很明顯的回落。

  城市化促使房價走高屬於短線追漲

  上海証券報:有觀點認為中國經濟最大的原動力是城市化。正是因為城市化道路的穩步推進,使得房價居高不下。您這樣認為嗎?

  謝國忠:我認為城市化帶來的是房價越來越高,與此同時,也提高了城市化發展的門檻。所以,隨著城市化率不斷提高,人們出於追漲的心理,目前出現了短期房價的上漲。

  但從長期看,供求總是要尋找一種平衡的。房價越高需求越低,在達到相對平衡后,銷量就會出現下降,平衡被打破,房價尋求下一個支撐點。所以,短線的追高出現的是短期的泡沫。

  上海証券報:現在買房大軍是新人,為什麼,可否持續?

  謝國忠:買房大軍的背后是雙方父母的支持。這從另一個角度可以說明,現在的房價居高,單一購買力上不去,超越了人們的承受能力,需要多人的支持。所以,長期看,是不可持續的。

  天下沒有不散的宴席,所以,短線房價高到一定程度是上不去的。

  政府要明確地產使用價值和投機價值

  上海証券報:沒有流動性推動,房地產起不來。政府具有調控流動性鬆緊的能力,您是這樣看的嗎?

  謝國忠:政府政策應該是實現幫助實體經濟的目標,而不是那些投機者。

  貨幣的流動性的寬鬆推動了房價的走高,政府在其中一定要理清投資者的思路,使其認清自身的使用價值是什麼,而不是盲目地跟風投機。

  另外,各地情況不同,不能一窩蜂地看漲房價。如,上海房屋價格未來創歷史新高不可能,因為上海的房地產價格上漲的一部分原因是靠國外資金來支撐。一旦外來資金發生窘困,誰來拉房價?

(責任編輯:扎西)
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