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專家解讀:北京房價居高不下原因在於壟斷
  2005年12月05日09:53 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
  □本報記者 郝濤

  對於北京市房價居高不下的原因,通常人們認為這是高成本以及供不應求造成的。為什麼一提到要降低房價人們就想到降低成本,而沒有想到競爭?進一步地,為什麼開發商的成本降不下來?供不應求是何種市場結構狀態?高房價的背后到底隱藏著什麼?12月1日,中國社會科學院財貿所城市與房地產經濟研究室博士況偉大在接受記者專訪時表示,高成本與高需求並未揭示出高房價的本質,北京市房價居高不下的根本原因在於壟斷。

  壟斷是高房價的根本原因

  況偉大博士認為,房價問題本身非常復雜,既涉及微觀,也涉及宏觀,所以必須從微觀市場和資本市場入手,微觀市場解釋消費行為,資本市場解釋投資行為,才能真正從房價的形成機制講明白。

  他說,住房市場的一個典型特征是住房的不可移動性,即不動產,這也決定了住房市場的競爭是空間競爭。而空間競爭下房價的形成機制與非空間競爭條件下(傳統經濟學)房價的形成機制是不一樣的。在空間競爭下,房價的形成只是由相鄰的開發商之間的競爭實現的,而距離較遠的開發商則構不成實質性的競爭關系。例如,對北京市而言,東三環的開發商主要與東三環的開發商展開競爭,與南三環的開發商則構不成競爭關系。這一理論解釋了為什麼同一城市不同地區存在不同的房價。

  同時,這一理論也能解釋:盡管北京市有幾千家開發商,他們實際上並非在同一市場上競爭,構成競爭的只是相鄰的少數幾家開發商。同時,相鄰競爭的開發商,其定價採取了價格領袖制的形式。也就是說,由首先來此地開發的開發商制定房價,后來者跟隨其價格走。

  況偉大認為,價格領袖制實際上就是價格合謀或價格勾結,而價格合謀的實質是壟斷。在壟斷條件下,沒有供給曲線,隻有需求曲線,開發商的最優開發量取決於邊際成本與邊際收益相等之處。所以投機性需求和投資性需求越高,開發商的邊際收益越高,房價越高。壟斷是屬於市場失靈的地方,需要政府管制。在況博士所調查的北京市27家開發商中,有2家開發商與其他開發商共同定價,有17家開發商跟隨其它企業的房價。這也印証了房地產市場存在價格領袖制或價格合謀。

  況偉大也從資本角度進行了分析,購房行為既是一種消費行為,同時也是一種投資行為,據不完全統計,在北京的購房行為中,純粹的投資行為比例佔了20%左右。而房地產本身作為一種稀缺資源,供不應求,這就決定消費者對住房的消費預期。加上房地產投資或投機行為的盛行,在房價被壟斷的基礎之上,又從另一個方面拉動了房地產的價格上漲。

  政府必須對壟斷進行管制

  況偉大說,從目前政府控制房價所運用的宏觀調控手段和出台的一系列經濟政策看,政府還沒有正確處理與市場之間的關系,造成政府角色的缺位與越位,市場運行效果不理想。

  一方面,在壟斷下,開發商缺乏降低成本的內在機制。也就是說,開發商為政府和消費者降低成本缺乏動力,開發商隻有為自己降低成本才有動力,而這一動力離開競爭難以奏效。另一方面,在壟斷下,開發商能索取一個高價就不會索取一個低價。

  他認為,政府的缺位表現在,首先,政府沒有對壟斷進行管制。這是因為,一方面開發商替政府繳納了實物地租,另一方面政府並不認為住宅的市場結構為壟斷性的。其次,政府自己沒有提供安居房、經濟適用房這類具有社會保障性質的住房,而是將希望寄托在惟利是圖的開發商身上。再次,政府沒有提供實物地租、房屋質量安全這類具有公共產品性質的產品,而是將其推給了私人企業。

  而政府的越位表現在,其一,限制中小企業進入住宅市場。其二,人為地劃分三個不同供應體系,實際上,提供任何產品是開發商根據市場自己決定的,而不是由政府決定的。其三,政府管制的目標不明確,以至於管制措施不得力、管制效果不理想。

  況偉大博士指出,要使北京市居高不下的房價降下來,必須對壟斷進行管制,鼓勵競爭。就北京市房地產的現狀而言,政府的管制主要有兩個方面。第一,政府可以對北京市的房價進行價格管制,為了克服開發商與政府之間信息的不對稱,管制價格可採用激勵性機制,讓開發商說出真實成本。第二,政府要打破壟斷,鼓勵競爭。政府在拍賣住宅開發項目時,盡可能將大項目拆分成許多小項目,由不同開發商來開發,在同一區域或相鄰區域營造相互競爭的氛圍。

  《市場報》 (2005年12月05日 第四版)

來源:人民網-市場報 (責任編輯:李丹)
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