土地挂牌附加"回購"條件:公開但不公平 
  2006年10月27日08:28 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
 
  一面是京城的開發商“找地都找瘋了”,一面是一塊地處CBD核心地段的白家庄地塊,10月10日挂牌至今,隻有兩家競買者。黃金寶地為何乏人問津?一些開發商認為,由於有關部門的挂牌文件中設立了以低於成本“限價回購”的條款,令人卻步。

  專家表示,土地“招拍挂”在實施過程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護某一利益方謀求私利,將導致土地出讓制度失去公平、公正。

  低於成本的“限價回購”:為誰讓利2億元?

  9月20日,北京土地儲備中心發出挂牌公告,擬出讓朝陽區白家庄寫字樓及商業用國有土地使用權。位於東三環黃金地段的這一地塊,很快引來不少開發商的關注。

  公告標書稱,使用性質為寫字樓及商業的白家庄地塊,挂牌起始價為79654.84萬元,總用地面積23709.623平方米,地上建筑面積87600平方米,其中商業用途5000平方米。這一地塊競買須知中帶有“回購約定”的條款,挂牌文件第十六條“關於限價回購的約定”稱:在這塊地的開發總建筑面積中,同意恆世華融公司(該地塊的一級開發商)以人民幣12000元/平方米的價格,回購5000平方米的地上商業用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫字樓),用於該宗地原用地單位的拆遷補償安置。具體回購方案及相關約定,由競得人與恆世華融公司具體約定。

  京城一位大房地產商將這種以特殊條款取利的方式,比喻成“拍賣母豬時要求便宜回購產下的優質良種”。他認為,“限價回購”好比在招拍挂中設計了強制性的“霸王條款”,借公開交易之名行黑箱操作之實,讓土地出讓成為“約定隻能讓特殊方受益的幌子”。

  據了解,這是一塊應由政府收回再挂牌出讓的土地,競標者與一級開發商不發生關系,可挂牌文件規定:中標單位跟政府簽訂土地出讓合同之外,還要跟一級開發商簽訂該地塊的拆遷補償合同和同意一級開發商低價回購合同。

  SOHO中國市場部有關人士說,查詢北京房地產信息網上今年內的成交數據,參考沿三環商業用地的銷售價格可知,類似地段目前市價為:商業4萬元/平方米、寫字樓2萬元/平方米,如此低價回購條款,意味著直接讓利2億元左右。

  北京市國土局最新解釋稱,回購讓利系用於補償教育配套的嘉銘地產和該地塊原商業設施經營者京輝商貿。但一些業內人士提出質疑:嘉銘公司比原設定規劃增加了9521平方米教育配套用地,並將其全部無償交移朝陽區教委,已獲約億元補償。如再進行回購,實際補償額高得離奇。

  一位知情人士透露,白家庄地塊在恆世華融接盤之前已被轉了兩手,被加價4000萬元左右。而有公告顯示,北京恆世華融公司是嘉銘集團的全資子公司。如此一來,限價回購變成了兩家關聯公司間的補償行為。

  他表示,“限價回購”的結果不外乎:其他公司望而卻步,一級開發商或其關聯公司以底價摘牌﹔其他公司摘牌,為轉移成本,抬高商鋪和寫字樓價格,導致房價飆漲。不論何種情況,一級開發商均可通過回購面積產生新增利潤,這與規定的一級開發利潤不得超過開發成本的8%的原則背道而馳。

  “限價回購”公開但不公平

  記者在調查中了解到,對於一級開發商投入的拆遷費用,政府缺乏補償政策。為平衡其投入的成本,土地挂牌時往往附加了“回購”條件。這一現象在上海也很普遍。

  “這很正常。”上海興海房地產綜合開發公司副總經理謝國亞說,因為游戲規則是公開、透明的,開發商可以計算利潤,決定做不做。

  但也有人士指出,附加低價回購條件出讓土地,其實是在暗藏地價成本,不僅會被一級開發商所利用,還會導致國家稅收流失。

  SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為,根據政府相關規定,白家庄地塊屬於二級地塊,基准地價(樓面熟地價)在4440元-6000元/平方米,而以其挂牌底價計算,樓面價為8600元左右,已高出基准地價上限40%,“如果將回購條款的潛在收益2億元打入地價,那樣顯然會把地價拉得太高,而造成無人接牌的結果。”

  哪些力量在推動房價高漲?潘石屹說,通過這一案例其實也可看出些端倪:土地招拍挂前,被轉手多次,有各種灰色成本,而這些無法計入基准地價。通過回購,政府部門幫助一級開發商平衡前面土地轉手發生的各類費用,但讓利部分會直接導致二級開發商受損。在此情況下,他們就採取不斷提高房價的方式彌補回購差價的損失。而鏈條的末端——購房者則成了利益鏈的買單者。

  潘石屹表示:“掩蓋高地價真相使得招標雖公開但不公平。”他提出:“如果回購算是一種交易行為,這種交易行為的價格如果遠低於成本價,稅務局會認為你是偷稅漏稅。假如這個價格賣到一百萬元,現在成交價格是二三十萬元,所交的營業稅、所得稅、土地增值稅就會降低,這是否會導致國家稅收大量流失?”

  土地一級開發制度待完善

  新近下發的《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》規定,挂牌土地的價格應包括土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和,並明確對低於最低價標准出讓土地或以各種形式給予補貼或者返還的,將追究有關人員責任。

  對此,中央黨校研究員曾業鬆認為,單設立“限價回購”條款,顯然與法律規定的有關精神相違背。此外,各地在土地一級開發中給予一級開發商的利潤相差懸殊,也導致一級開發商垂涎二級開發,在土地出讓中滋生種種問題。

  “‘限價回購’是當前土地招拍挂中出現的新問題。”國土資源部法律咨詢中心專家表示,表面上看,這是因項目拆遷補償而產生,根本上還是土地一級開發制度有待完善。如何對這些做法進行有效的監督,是維護土地出讓制度公平性的關鍵。

  國土資源部土地利用司有關負責人指出,地方在土地出讓環節附加條件應有明確的法律依據,須防范制度設計上的缺陷,防止在限價回購過程中出現尋租行為。

  據了解,北京對一級土地開發的規定是,如政府出錢,一級開發商利潤不超過2%,如開發商自己帶錢開發,利潤為8%﹔而杭州今年3月出台的土地管理辦法規定,一級開發商的整體利潤可達10%。海南省規定,土地出讓收入政府所得不低於30%,這意味著在海南一級開發商可比在北京、杭州獲得高出很多的開發利潤。如此差距,反映出土地一級開發制度亟待完善。

  有專家提出,一級開發商究竟如何補償“拆遷戶”無從監督,但他完全可以通過附加回購條款的高門檻來排斥他人,獨霸二級開發。公平的做法是將全部成本轉換成土地底價,一級開發利益相關者身上不應出現地價之外的附加權利。(陳芳、徐壽鬆)
 

來源:新華社 (責任編輯:李丹)


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