白家庄地塊限價回購遭質疑 兩度轉手加價4000萬
  2006年10月27日08:41 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
 
  一塊地處京城CBD核心地段的白家庄地塊,10月10日挂牌至今,隻有兩家競買者。“黃金寶地”為何乏人問津?一些開發商認為,由於有關部門的挂牌文件中設立了以低於成本“限價回購”的條款,令人卻步。為平衡一級開發商的投入成本,地方相關部門在土地挂牌時往往附加了“回購”條件。

  “限價回購”直接讓利2億元

  9月20日,北京土地儲備中心發出挂牌公告,擬出讓朝陽區白家庄寫字樓及商業用國有土地使用權。位於東三環黃金地段的這一地塊,很快引來不少開發商的關注。

  公告標書稱,使用性質為寫字樓及商業的白家庄地塊,挂牌起始價為79654.84萬元,總用地面積23709.623平方米,地上建筑面積87600平方米,其中商業用途5000平方米。

  據了解,這是一塊應由政府收回再挂牌出讓的土地,競標者與一級開發商不發生關系。

  但引人注意的是該挂牌文件第十六條“回購約定”條款中的“限價回購”約定。該條款稱,同意恆世華融公司(該地塊的一級開發商)以人民幣12000元/平方米的價格,回購5000平方米的地上商業用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫字樓),用於該宗地原用地單位的拆遷補償安置。

  而按照北京房地產信息網今年內的成交數據顯示,類似地段目前市價為:商業4萬元/平方米、寫字樓2萬元/平方米。按照回購條款約定價格,則將直接讓利2億元左右。

  關聯公司間的利益補償

  北京市國土局最新解釋稱,回購讓利系用於補償教育配套的嘉銘地產和該地塊原商業設施經營者京輝商貿。

  但一些業內人士提出質疑:嘉銘公司此前已獲9521平方米教育配套用地(價值約1億元)補償,如再進行回購,實際補償額則“高得離奇”。

  一位知情人士透露,白家庄地塊在恆世華融接盤之前已被轉了兩手,被加價4000萬元左右。而有公告顯示,北京恆世華融公司是嘉銘集團的全資子公司。如此一來,限價回購變成了兩家關聯公司間的補償行為。

  他表示,“限價回購”的結果不外乎:其他公司望而卻步,一級開發商或其關聯公司以底價摘牌﹔其他公司摘牌,為轉移成本,抬高商鋪和寫字樓價格,導致房價飆漲。不論何種情況,一級開發商均可通過回購面積產生新增利潤,這與規定的一級開發利潤不得超過開發成本的8%的原則背道而馳。

  土地一級開發制度待完善

  而記者在調查中了解到,對於一級開發商投入的拆遷費用,政府缺乏補償政策。為平衡其投入的成本,土地挂牌時往往附加了“回購”條件。

  對此,中央黨校研究員曾業鬆認為,單設立“限價回購”條款,顯然與法律規定的有關精神相違背。

  新近下發的《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》已經明確規定,挂牌土地的價格應包括土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和,並明確對低於最低價標准出讓土地或以各種形式給予補貼或者返還的,將追究有關人員責任。

  “‘限價回購’是當前土地招拍挂中出現的新問題。”

  國土資源部法律咨詢中心專家表示,表面上看,這是因項目拆遷補償而產生,根本上還是土地一級開發制度有待完善。如何對這些做法進行有效的監督,是維護土地出讓制度公平性的關鍵。

  國土資源部土地利用司有關負責人也指出,地方在土地出讓環節附加條件應有明確的法律依據,須防范制度設計上的缺陷,防止在限價回購過程中出現尋租行為。

  ■第三方觀點

  “限價回購”公開但不公平

  專家表示,土地“招拍挂”過程中若以保護某一利益方謀求私利,將導致土地出讓制度失去公平、公正。

  但也有人士指出,附加低價回購條件出讓土地,其實是在暗藏地價成本,不僅會被一級開發商所利用,還會導致國家稅收流失。

  SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為,白家庄地塊屬於二級地塊,而以其挂牌底價計算,已高出基准地價上限40%,“如果將回購條款的潛在收益2億元打入地價,那樣顯然會把地價拉得太高,而造成無人接牌的結果。”

  潘石屹說,通過回購,政府部門幫助一級開發商平衡前面土地轉手發生的各類費用,但讓利部分會直接導致二級開發商受損,而鏈條的末端———購房者則成了利益鏈的買單者。
 

來源:新京報 (責任編輯:王靜)


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