建設部原司長:去年房產調控將在今年落實到位
  2007年02月02日08:59 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
 
  中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端:

  2006年房地產調控政策將在2007年落實到位


  經歷2006年建設部、央行和財稅部門的合力調整,中國房地產市場扑朔迷離地進入2007年。

  房地產市場是否已經出現泡沫,2007年房價是否會下降,政府是否續出宏調措施?圍繞這些問題,《第一財經日報》日前專門與建設部房地產業司原司長、中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端進行了對話。

  《第一財經日報》:回顧2006年房地產業形勢,你作何判斷?

  張元端:我覺得當前房地產市場形勢是很好的。

  前一段不斷有人“唱衰”房地產市場,說中國樓市要“崩潰”,等等。但在宏觀調控政策的引導下,樓市不僅沒有“崩潰”,而且仍然是穩步發展。從2003年開始,我國經濟增長率一直在10%平台上加速。在這樣的宏觀背景下,中國樓市必然會穩步發展。

  經驗告訴我們,房地產投資增長為GDP增長的兩倍左右為宜。而2006年GDP增幅為10.7%,而房地產開發投資16416億元,同比增長24%,基本上是相匹配的。

  以2006年1至11月份全國房地產市場數據來看,全國商品房銷售面積4.6億平方米,同比增長12%。同期全國完成土地開發面積1.98億平方米,同比增長38.1%。

  另外,從2006年5月份開始,全國樓房空置面積基本保持穩定。

  這幾個方面都表明了去年樓市的景氣不衰。

  《第一財經日報》:既然樓市景氣不減,那麼該如何評價2006年房地產的宏觀調控成效?

  張元端:與以往相比,這次房地產宏觀調控有兩大特點:一是既要治標,更要治本,從根本上入手來穩定房價﹔二是已經超越了經濟層面,在以經濟目標為指向的同時,努力促進社會公平、社會和諧。

  這兩大特點決定了調控不可能立竿見影。

  去年開始的房地產宏觀調控,其實質是重建房地產市場結構。即通過大比重地發展中小套型住宅來調整供應結構,使之與需求結構相匹配﹔通過控制由於拆遷安置帶來的被動需求和抑制投資、投機需求來緩解供、求之間的矛盾。

  既然是重建,就需要有一個過程、一定時間。供應結構的調整效果要在明后年才能顯露出來。

  對房產調控,我們不能期望市場商品房的價格下降,因為即使大幅下降,低收入者仍然隻能“望樓興嘆”。而應期望住房保障制度完善,期望保障房的租、售價格,中低收入者能承擔得了。

  從住房保障來看,目前,許多城市都已公布了《“十一五”住房建設規劃》。各城市的規劃有一個共同特點:採取多種措施強化住房保障,切實提出了經濟適用住房和廉租住房,以及供應“限套型、限房價”商品住宅用地等保障措施的定量指標。

  這些都是治本的措施,假以時日,必見成效。因為不少國家都是走的這個路子,而且是有成效的。

  《第一財經日報》:這一兩年房價上漲並高位運行,有人認為是房改過程中過於市場化所致,你如何看待?

  張元端:住房制度改革取得的成效應加以充分肯定。在計劃經濟時期,我國長期實行由國家或單位提供低租金公房的實物分配制度。由於住宅投資嚴重不足,1978年,城鎮人均住房建筑面積隻有7平方米,將近一半的城鎮居民家庭缺房或無房。而到2005年,城鎮人均住房建筑面積提高到26平方米以上,住宅私有率為81.62%。

  當然,我們的人居狀況還不盡如人意,特別是中低收入者的住房問題還有待於加快解決,需要進一步提高政府介入住房問題的認識和行動,真正形成住房的市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路的格局。這就是目前正在進行的房地產宏觀調控要達到的根本目標。

  《第一財經日報》:去年建設部在著力調控房市同時也開始反思住房保障制度建設,接下去政府將會如何應對住房保障工作?

  張元端:我們對住房社會保障,從認識上、執行力度和管理上都存在欠缺。經濟適用房投資連續幾年出現負增長。但2006年局面得到扭轉,經濟適用房投資526億元,增長10.4%。不過,經濟適用房投資在整個商品住宅投資中所佔比重仍然偏低,僅為4.5%。

  為解決全社會的住房問題,我們將最終建立起三個“兩條腿走路”的機制:1.市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路﹔2.買房和租房兩條腿走路﹔3.新房市場和舊房市場兩條腿走路。強化住房保障以后,將會加粗社會保障性分配這條“腿”,從而使解決廣大低收入者居住問題的步伐加快。

  這也將會從根本上減輕對市場性住房的需求壓力,緩解市場性住房的供求矛盾,從而穩定和平抑市場性住房的價格。

  《第一財經日報》:你對2007年的調控方向有何預測?

  張元端:2007年將是對2006年出台政策落實到位的一年,我們隻要深刻理解調控的思路。那麼為了實現這個思路,出台任何符合邏輯的深化細化已有政策的新的具體政策,都是不奇怪的。

  《第一財經日報》:房地產市場有個區域特性,你對一線二線三線城市的房價走勢有何看法?是否有地區存在房地產泡沫?

  張元端:我們應多把市場、房價的規律性的東西研究清楚,少作具體而又具體的斷言。一般情況下,決定房價變化有六個主要因素:購買力、開發成本、商品供求關系、貨幣供求關系、政策導向、市場預期。

  房價的地域性很強,呈現出的一般規律是:房價的上限是購買力,下限是開發成本,房價隨著商品供求關系或貨幣供求關系的變化,並受到政策導向和市場預期的影響(有時是強烈影響),而在上限與下限之間浮動。

  不管是一、二、三線城市,都應在此框架下來認識房價和尋找調控措施。(孫榮飛)
 

來源:第一財經日報 (責任編輯:李丹)


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