美國政府接手"兩房" 我國政府是否需要救市?

2008年09月09日08:53  來源:《中國青年報》

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 9月7日,美國財政部長保爾森(左)和聯邦住房金融局局長詹姆斯·洛克哈特在新聞發布會上宣布,美國政府接管陷入困境的美國兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美。 新華社發 
  面對不景氣的房地產市場,政府是否應該“救市”的爭論一波接著一波,盡管當前還沒有共識,但一些地方政府已經出台措施為樓市提氣。

  最近的案例是9月7日,西安市《關於恢復房地產業發展的若干意見》被公開。按照這份文件,從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者,將根據購房款總額,享受1.5%、1%、0.5%三個等級的財政補貼。

  盡管補貼金額並不大,但這種“居民購房、政府補貼”的做法還是掀起了波瀾,相比較之前一些地方政府“救市”的做法,這種做法更為直接。

  然而,在國家房地產市場宏觀調控遠未結束的背景下,類似這樣的地方“救市”措施是否應該出台?這樣的措施出台究竟會對房地產市場形勢產生怎樣的影響?

  政府救市實惠居民還是開發商

  “以財政補貼給購房者,好像是幫窮人,其實是在托房價。”“表面看是補貼窮人買房,實際上是拿納稅人的錢替房地產商托市!”盡管是補貼購房者,但奇怪的是,西安市政府的這種做法卻引來反對的聲音。

  應該說,西安市的這份補貼方案覆蓋面非常廣,從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型,從一手房到二手房,隻要購房,都能享受補貼。

  此外,西安市對經濟適用住房購買資格也作出了調整。原標准是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經濟適用住房,現在隻要家庭人均年收入不超過上年度全市城鎮居民人均可支配收入,就可以購買經濟適用住房。

  “表面上看,西安市的這種做法是在補貼購房者,實際上卻是在補貼開發商。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說,政府這麼做就是鼓勵居民買房,如果大量居民在這種政策的鼓動下加入購房隊伍,開發商的銷售狀況就會大為改善,從而迅速回籠資金,緩解資金鏈緊張的局面。

  不僅僅是西安市政府在為當地樓市造勢,此前,河南等地也都出台了“促進房地產業發展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶口等內容。按照這些地方政府的說法,這麼做的目的就是使房地產恢復,促進房地產業發展。從去年下半年開始,房地產市場的金融政策突然收緊,隨之而來的則是房地產市場的清淡,交易冷清、市場觀望,開發商的資金鏈突然間緊張了起來。

  救市措施暗含什麼

  盡管一些地區的房地產市場出現了或明或暗的優惠購房,但房地產市場的整體清淡並沒有得到改善。這種對市場預期的悲觀直接傳導到了各地的土地市場,從去年下半年開始,土地流拍、開發商不願拿地的事件不斷發生。

  北京中原房地產經紀有限公司董事總經理李文杰分析說,我國房地產業已經出現超過連續10個月的“價量齊跌”,土地市場顯然已經受到整體價量齊跌的影響,新地拍賣價格持續下降,囤地的開發商早就開始尋求資金合作,棄地而去的開發商也早已出現。

  2007年12月,成都推出總面積約258畝的三幅地塊,全部流拍。2007年底,廈門市最后一場土地拍賣會中,出讓的六宗地有四宗“流拍”,整場土地拍賣會從開始到結束,全程不到15分鐘。有統計顯示,今年上半年,全國土地市場上有40多塊地流拍,大量土地僅以底價成交。而在2006年、2007年上半年,土地市場地王頻頻出現。

  “我覺得,地方政府之所以紛紛出台救市措施,最直接的動機就是土地出讓金減少。”胡景暉說,土地出讓金是地方政府財政收入的重要支柱,一些房地產開發量大的城市,土地出讓金要佔到財政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產市場轉冷,使得開發商不再競相拿地,地方政府的財政收入肯定受到了影響。

  在北京大學房地產研究所所長陳國強看來,地方政府出台這些“救市”措施,主要是出於維護房地產市場預期的目的,想透露給消費者、開發商一個信息:政府希望房地產市場穩定。

  “不同的城市,其房地產市場形勢並不相同,是否出台救市措施主要取決於當地政府對房地產市場的判斷,出台了措施的地方也未必其房地產市場形勢就非常不好。”陳國強說,這些年來,土地出讓金在各地財政收入中的重要性都在提高,肯定是地方政府要認真考慮的內容。

  陳國強認為,目前,我國一些地方政府出台了對房地產市場“救助”的措施,看起來與國家整個的房地產宏觀調控並不完全一致。“中央確定大的思路,但具體落實還是靠地方,中央有中央的考慮,但地方也有地方的利益驅動。”

  美國政府接手“兩房”我國政府是否需要救市

  巧的是,當地時間9月7日當天,美國財政部長亨利·保爾森宣布,美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國歷史上最大的救市舉動。

  “兩房”是指美國規模最大的住房抵押貸款融資機構“房地美”和“房利美”。在目前美國12萬億美元的住房抵押貸款中,有42%來自這兩家機構。

  受美國房地產泡沫破裂影響,這兩家機構早已深陷泥潭,在2007年,兩家機構的損失超過140億美元。

  據報道,美國財政部長亨利·保爾森表示,之所以採取政府接管的措施,是因為房利美和房地美規模龐大,與金融系統關系密切,以至於其中任何一家垮掉都會導致美國以及全球金融市場的大動蕩。

  盡管政府接管兩家機構需要投入巨額資金,但保爾森認為,放手讓它們倒閉對金融市場的沖擊將比這個代價要嚴重得多。

  那麼,美國政府的出手救市是否給我國帶來啟示:也需要政府採取救市的措施?

  “美國政府接手‘兩房’跟我國地方政府救市完全不同。”胡景暉表示,房地美、房利美是有政府資助的企業,在其陷入困境的情況,美國政府接手有利於企業的運作,從而保護擁有兩家公司債務的債權人。而在我國,開發商遠沒到沒有出路的境地,地方政府出台措施更多跟土地收入減少有關。

  對於“兩房”被接管,目前還沒有看到具體措施,在一些金融業內專家看來,美國政府的接管並不意味著將“兩房”國有化,從而不會將“兩房”的債券變成國家債務,接管只是為了避免金融市場出現劇烈震動。

  也有專家認為,盡管美國政府出手接管“兩房”,依然不會改變美國房地產市場下滑的現狀。

  胡景暉告訴記者,我國房地產市場的問題還是房價問題。現在這個階段房價依然高位運行,如果開發商支撐不下去,完全可以降價出售,再不行還可以轉讓項目,或者吸引民間資本進入。

  學者易憲容表示,美國政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國次貸危機在中國發生,政府監管部門不僅應嚴厲打擊房地產市場投機炒作,而且要進一步完善現有的住房金融制度,比如讓一些沒有資質的房地產開發商不可進入住房預售,讓房地產市場的價格調整使絕大多數居民有能力購買。 (李鬆濤)

(責任編輯:曹華)
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