開發商缺錢 外資伺機“圍獵”中國樓市

　　從已經公布的財務狀況來看，即使是優質的上市房地產公司，也面臨著資金危機。而房地產市場的宏觀調控和開發商資金鏈的緊張，讓眾多境外房地產投資機構最近變得格外受寵，中國內地房地產市場調控對於它們而言，無異於巨大的投資機會來臨。 


　　從去年年底開始，房地產行業多年以來的宏觀調控“成果”開始顯現。全國多個城市出現房地產成交量萎縮及價格下滑的現象。 

　　與此同時，作為當局者的SOHO中國董事局主席潘石屹(博客)拋出言論稱，大部分房地產公司資金狀況都不佳，將面臨著“百日劇變”。 

　　從已經公布的財務狀況來看，即使是相對健康的上市房地產公司，也面臨著資金危機。國內融資渠道萎縮的情況下，實力雄厚的境外資本悄然以資金合作伙伴的形象出現在國內房企的投資者名錄中。 

　　早報記者在採訪時發現，眾多境外房地產投資機構最近變得更加受寵，中國內地的房地產市場調控對於它們而言，無異於巨大投資機會的來臨。 

　　“每家開發商都缺錢” 

　　從去年年底開始，由國內最大房地產公司萬科地產所引發的全國性降價風潮越刮越猛烈。此后，SOHO中國董事局主席潘石屹表示，開發商降價主要因為是因為資金鏈緊張所致。潘石屹隨后還在網上公開各家上市房地產公司的財務數據，從分析的結果來看，情況不容樂觀。速動比率是一個很重要指標，指的是一個企業立即變現償還流動負債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業資金鏈條就很緊張，一般是1至2之間是合理，但現在中國絕大部分上市房地產公司的速動比率都小於1。除此之外，大部分公司資產負債比都較高（資產負債比率越低說明公司財務狀況越好），其中富力地產達到了驚人的146%。潘石屹表示，通過分析一些房地產企業的負債和銀行存款情況，每個企業的情況可能各有不同，但從房地產行業總體來看情況不容樂觀。 

　　潘石屹表示，由於房地產公司惡劣的財務狀況，未來100天之內房地產可能發生劇烈變動。 

　　“可以這麼說，每一家開發商都缺錢。”一家房地產企業負責人這樣表示。這位負責人告訴早報記者，對於房地產公司來說，快速滾動已經成為一種慣例。一旦獲得部分資金儲備，開發商就會迅速將資金投入到下一個土地項目的儲備中，一般很少會出現讓資金“閑置”的狀況出現。 

　　優質房企隱現危機 

　　即使是曾經一致被認為是相對優質的房地產公司，其資金狀況也開始顯得令人擔憂。 

　　安邦咨詢公司分析師張巍柏在其一份分析報告中指出，不但非上市房地產面臨問題，融資渠道相對更廣的上市地產公司也同樣面臨現金流“斷炊”的危險。隨著資本市場的漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。萬科、招商、金地、保利四大上市開發商，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。2007年四公司的每股經營性現金流均為負值，且均為各公司5年來的最低值。萬科的每股經營性現金流為-1.52元， 招商地產(行情 股吧)為-4.74元， 金地集團(行情 股吧)為-7.52元，保利為-7.65元。 

　　報告指出，如果仔細挖掘這些上市地產公司的實際情況，甚至完全可以認為，這些上市公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無法變現，並且還需要巨額的資金投入。 

　　外商投資激增 

　　在過去的幾年時間裡，隨著銀行貸款收緊，房地產公司與境外投資者的關系變得日益密切。實際上，幾乎每一個大型房地產開發企業戰略伙伴名單中都能找到境外機構的名字。 

　　今年年初，金地集團宣布與UBS（瑞銀集團）展開多方面合作，包括在境外共同發起設立房地產投資合伙企業，該合作企業首期募集金額將在2億美元至3億美元之間等等，此前，金地已經和荷蘭ING房地產基金有過合作。 

　　國內最大的房地產公司萬科與新加坡政府產業投資有限公司（GICRE）合作密切﹔上海復地集團的合作方包括北歐投資機構SEB、ING，世茂地產的投資方包括渣打銀行等等。3月31日， 保利地產(行情 股吧)總經理宋廣菊出現在境外投資者聚集的房地產投資世界中國論壇上，公開表示要尋找戰略合作伙伴。 

　　雖然“限外”措施重重，但境外投資不減反增。2007年上半年，全國房地產開發企業到位資金15617.6億元，同比增長27.8%。在房地產開發資金來源中，利用外資282.29億元，同比增長68.7%，其中，外商直接投資230.78億元，同比增長98.3%。上半年，房地產開發投資利用外資佔房地產開發企業到位資金比重僅為1.8%，而房地產開發投資利用外資佔國家實際利用外資比重則達到11.8%。這說明，外資進入中國主要流向於房地產等熱門行業。 

　　日本貿易振興機構（JERO）4月7日匯總的一份報告指出，2007年外商對華直接投資再創歷史新高，其中，制造業方面的投資因大型項目減少而稍有回落﹔而房產方面的投資則因北京奧運會和上海世博會在即而激增，達到去年的兩倍以上。 

　　境外資本伺機而入 

　　對於這些境外投資者來說，內地市場最近的調整已經被看作是一個“機會”。 

　　荷蘭ING房地產中國區總經理溫德寶在接受早報記者採訪時表示，目前隨著信貸市場緊縮，加上國內政策規定土地不能閑置，多方面因素都使得本土開發商尋求額外的資金來源。對於ING來講，這種情形將給公司“獲得額外機會去加強鞏固現有的關系網絡”，公司將繼續加深對市場的了解，以作出新的投資。 

　　賽智全球投資基金高級投資經理郭偉表示，在過去的一段時間裡，大量房地產公司主動向投資基金示好，但是，即使進行股權投資，也還是需要嚴格的選擇，因為目前大部分房地產公司都面臨著土地成本過高的情況。 

　　國家統計局數據顯示，2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，但從國土資源部公布的數據來看，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數據應該超過1萬億元。一般出讓金佔地價款的三分之一，其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發商買地所花的資金超過了3萬億元，也就是說去年開發商買地的錢超過了全年的銷售收入。 

　　郭偉表示，在“面粉貴過面包”的情況下，即使外資公司在這一時間進行“輸血”，在如此高成本的情況下，市場狀況如果持續萎縮，很難保証未來所建成的房產能夠變現。 

　　業內人士指出，如果房地產市場能夠在短期內恢復，那麼開發商就可以渡過這個難關，如果不能，那麼將很可能出現大規模的行業陣痛。經濟學家謝國忠(謝國忠吧)則表現得相當悲觀，他表示，“中國可能一半的房地產開發商會破產。” 

　　記者手記：眼前的利益危險的信號

　　早報記者 劉秀浩 

　　目前來看，國內開發商本身的預期依然向好。保利集團財務總監譚艷在接受早報記者採訪時表示，房地產公司本身具有一定特殊性，比如銷售回款必須在交房后才能入賬，以至於可能出現部分時期淨資產負債率相對較高的現象。對於一家房地產公司來說，單純的資產負債率以及速動比率等並不能說明問題，反而公司可能在市場整合時獲得擴張機會。 

　　但是，一旦房地產市場的調整時期超出開發商預想，這種樂觀常常會換來另一種結果。2005年，在國內叱?風雲、實現百億銷售收入不久的順馳地產集團，卻被香港路勁基建以區區10億港元收購。 

　　據早報記者了解，房地產市場的宏觀調控和開發商資金鏈的緊張正給私募基金的介入提供機會。投資研究機構ChinaVenture在4月7日披露的一份研究報告統計指出，今年第一季度，中國私募股權投資市場共披露案例27起，投資金額23.09億美元，平均單筆投資金額為8551萬美元。其中，房地產、物流業成為私募股權基金的重點投資領域。 

　　以目前的境外資本來看，目前投資者的吸納能力已經遠遠超出當年。3月26日，新加坡太平星集團宣布成立一個20億美元的房地產投資基金，簡單以倍數計算，這筆資金可以輕易買下14個順馳。 

　　2006年左右，百仕達、合生創展等地產上市公司的股東名單裡，開始活躍TCI（TheChildren‘sIn鄄vestmentFundManagement）、老虎基金等境外對沖基金的名字，他們大肆收購香港上市公司股權，其中很大一部分投向了涉及內地的房地產市場。而到最近，開始有對沖基金開始投向直接開發領域。 

　　領盛投資管理公司亞太區杰克·錢德（JackChandler）透露，除了一些長期投資基金之外，目前在亞洲房地產市場上已經出現了直接投資於房地產市場的對沖基金，“和我們不一樣，這些投資者擁有高比例的融資杠杆，追求最大的投資回報，並會在獲利后迅速退出。”錢德表示，對於地產市場來說，這或許可以看作一個警告。 

　　已經有專家開始擔憂地產公司的命運。中國房地產業協會朱中一表示，應該盡快想辦法拓寬房地產開發商的融資渠道，包括盡快出台房地產信托基金等產品，以避免出現地產行業的過於劇烈的震動。