一塊塊“天價地”在全國頻頻出現,不僅擾亂了房市,也讓老百姓買房難上加難——  

揭開“地王”迷局:天價地全國頻現擾亂房市

專家:別被地王忽悠  

記者 夏珺 於猛

2009年11月16日00:00  來源:人民網-《人民日報》

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  11月4日,被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮A08—03地塊,隻用了15分鐘就以11.9億元的天價被廈門國企——象嶼置業奪得,264%的溢價水平超過了之前上海地王趙巷10號地塊的水平,14024元/平方米的樓面價更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價格。

  近期,“地王”現象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演,土地價格被不斷刷新。被籠統冠為“地王”的地塊究竟是怎樣的土地?為什麼有些開發商2007年拍出的“地王”已超過約定動工期限,至今仍未動工,現在還不斷拍出“新地王”?“地王”頻出的背后,開發商打著什麼算盤?如何節約集約利用土地,防止土地閑置,盡快形成商品房供應量?本報記者對這些問題展開了深入調查。

  制造泡沫——

  被放大的“地王”效應

  “地王”信息的釋放,無論真假都真實地影響著潛在買方的談判心理,會讓有意購買“地王”周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂,不利於正常市場價格的形成。

  但凡地王一出,周邊的開發商或多或少會借著地王造勢,或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應,幾乎在所有城市都有先例。

  2007年9月,萬科擊退20余家當地開發商,以27.2億元購得福州一地塊,創下福州單幅地塊價格最高紀錄。據報道,當天福州多個樓盤封盤漲價1000—1300元/平方米。

  今年6月,經過50輪激烈競投,廣州城建地產以3.45億元奪得位於廣州珠江新城海業路的一塊土地,高出底價2億多元。這塊僅僅6000多平方米、面積不足一個足球場大的土地,被媒體冠為“珠江新城新地王”,成為今年珠江新城房價上漲的助推器之一。新“地王”剛誕生,已有樓盤迅速推出80多套新房,另有開發商坦言在“地王”誕生當天賣了20多套房,並預備在第三天漲價5%,而城建地產在“地王”周邊推出的豪宅銷售也火了起來。

  “這是一個被放大的‘地王’現象。僅用少量保証金拍下這塊地,就能在市場上掀起那麼大的風浪,多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規劃院地價所所長趙鬆說。“‘地王’信息的釋放,無論真假都真實地影響著潛在買方的談判心理,會讓有意購買‘地王’周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂,不利於正常市場價格的形成。”

  記者查閱一些“地王”的資料發現,有些所謂“地王”,單價並不高,只是面積大、總價高﹔有的面積小,單價稍高、總價低,和周邊樓盤比,地價成本並不算高,但是也被一些人蓄意炒作為“地王”。在上半年瘋狂的樓市中,不少開發商甚至“變相高價捂盤”,“抱團”等待新地王。

  “輿論片面夸大了‘地王’現象。”趙鬆說,“什麼才算天價?按照規定,一塊土地出讓前必須由規劃部門給定包括控制紅線、容積率、使用用途等各種條件,從一定意義上講,規劃決定了地價。我們看到很多所謂的‘地王’容積率很高,這表明,開發商可以建設更多、更高層的房子,均攤到商品房銷售的成本中,樓面價並不高,有些‘地王’土地用途是商住綜合,不是純居住用地,其價格與周邊房價的對比沒有意義。”趙鬆認為,一定要理性認識這個價格不是一般的價格,不應該作為老百姓購房的合理參照物,別被所謂的“地王”忽悠了。

  “在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下,土地交易市場極易成為投機市場,如果將土地進行資本化杠杆運作,頻頻制造高價搶地的現象,泡沫便會被迅速吹大,對經濟運行造成傷害。” 中國社科院城市發展與環境研究中心研究員楊重光說。

  “合法閑置”——

  老“地王”大多田園依舊

  市場行情看好時,企業高價拿地,得到利潤回報,市場低迷時,有政府出手相救,企業並沒有承擔相應的風險。市場經濟環境下的企業難道隻能享受利潤,不該承擔風險嗎?

  金地集團曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地,成交價為15.9億元,成為“地王”。今年8月,我們來到這塊“地王”現場,按照約定動工期限,這本應是一片繁忙的工地,但記者在這塊原本是水塘的地塊看到,一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚,沒有任何動工的跡象。

  “你們也是來看‘地王’的吧?”在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說,一年多前,他在電視上看到這個地方成了“地王”很吃驚,擔心多年從事的漁業生活就此中斷。但讓他沒想到的是,至今他仍過著早出晚歸的漁民生活。

  為何已超過約定動工時間近一年半而未動工?金地集團一名工作人員對此的解釋是“政府方面未能按期交地”。廣州國土局有關負責人解釋,由於拆遷補償原因,不能按時把地塊交給企業。和該地塊同時期拍出的相鄰的一塊地,則長滿了荒草和農民零散種植的香蕉、玉米。

  出讓后的“地王”未能如約開工,廣州不是唯一。從全國的情況看,這兩年產生的“地王”,大多尚未動工開發,有的連地價款都未繳清,仍舊一派田園風光,而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。

  人們不能理解,這些土地已拍出去兩年左右,為何還都有合法的未動工理由,供出去的土地形成商品房供應就那麼難?

  “天價交易本身就存在‘天價’的風險。市場行情看好時,企業高價拿地,得到利潤回報,市場低迷時,有政府出手相救,企業並沒有承擔相應的風險。市場經濟環境下的企業難道隻能享受利潤,不該承擔風險嗎?此外,個別‘天價’地得主,惡意囤積土地以獲增值的做法,更是直接將風險轉嫁給了社會。”趙鬆說。 

  成本太低——

  開發商不懼“悔地”

  有些地方對 “地王”網開一面,違規操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發商的違約成本極低。

  去年和前年產生的“地王”,很多沒有被“消化”,如今接連出現的新“地王”會不會同樣命運? 

  “出讓地未能如約動工至少有三大危害,一是浪費了稀缺的土地資源。二是干擾了政府宏觀調控措施。供出的土地不能及時形成房屋,政府通過加大供應來平抑房地產市場的目的就無法實現,在需求旺而供應相對短缺的情況下,就可能助推房價上漲。三是政府在沒有新的土地供應計劃的情況下,土地市場出現短缺,開發商不用開發就能坐擁土地升值收益,等於政府將本應屬於社會的土地增值拱手讓給個別利益群體。”趙鬆說。

  為防止開發商長期大量囤積土地,加大開發商違約成本,國家相關政策明確要求,土地出讓合同要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容,按規定,在土地出讓合同中要明確約定定金,超過合同約定日期未動工的,沒收定金。

  從企業的正常經營行為講,在拿每宗地前,開發企業都經過反復核算成本與效益,如果預期沒有利潤,或利潤空間不大,不會冒此風險﹔況且,我國對土地出讓的管理有嚴格規定,“地王”得主應知道違約后果。如果個別企業出現資金緊張等問題不能如期開發尚能理解,“地王”集體晒太陽,讓人不得不懷疑,難道這些開發企業拿地時都失去了理性?

  記者調查發現,土地出讓合同管理不規范,開發商“悔地”成本不高是導致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網開一面,違規操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發商的違約成本極低。

  記者曾查閱某“地王”的出讓合同,發現這個出讓價達16億元的地塊本應按合同金額的10%—20%征收定金,至少應繳納1.6億元定金,但事實上,該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬鬆的合同約定,開發商拿地時隻付少量的競買保証金,就能輕鬆成為“地王”﹔市場行情看漲時,就動工開發,行情不好時,即使違約了,不能動工開發,把地退給政府的代價也只是很少的保証金,這樣的好事,哪個不願做?

  此前,為規范合同管理,北京、上海、廣州等許多城市都出台了清理閑置土地,盤活存量土地的相關政策,但多是以整改的方式收場,真正處罰的少,收取土地閑置費或收回的就更少,上述政策在有些地方成了“一紙空文”。 

  監管不力——

  容積率可以隨意調整?

  現實生活中,擅自改變容積率,圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象,從公開披露的資料看,對公開出讓后的住宅用地,個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

  “‘天價地’可能會形成風險,這個風險本應由企業自己承擔。可有的開發商拿地前就打著修改規劃、調整容積率的主意,意圖降低風險。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明說,假設開發商買了1萬平方米的地,規劃時容積率是2,他可以建造2萬平方米,如果將容積率提高到2.5,以售價每平方米1萬元計算,無形中銷售額可增加5000萬元。

  “某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監督力度,嚴格執行事先確定的規劃指標,防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為。”嚴金明說。現實生活中,擅自改變容積率,圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象,從公開披露的資料看,對公開出讓后的住宅用地,個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

  記者注意到,在一些城市,一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工,原因是開發商申請建設用地規劃許可過程中,土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著,這些地塊由於政府部門的原因造成違約,政府部門要賠償開發商的損失。  

  根據規定,國有土地使用權出讓前,城鄉規劃主管部門應當提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分,國土資源管理部門依據所出具的規劃條件出讓土地,規劃條件寫入出讓合同,出讓人、受讓人、規劃部門依法共同遵守。也就是說,規劃是土地出讓的前置條件,規劃調整就是利益的調整,隨意調整規劃不僅會損害當初其他參加拍地的競買者的潛在利益,也會破壞房地產市場的公平、公正和公開。

  “調整規劃,是一件很嚴肅的事,然而,這種情況在一些城市屢屢發生,一旦開發商無力開發,隻要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地,就不會虧本,這在一些城市成了房地產業的公開秘密。”嚴金明說。

  放眼全國,這兩年產生的“地王”結局鮮有圓滿。中國土地規劃勘察院跟蹤研究表明,退地賠錢、延期付款、延期開工,是大多數2007年“地王”的最終歸宿。

  審批“難過”——

  政府工作效率應提高

  一位開發商告訴記者,開工建設前的審批程序多,審批慢,有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬,一天到晚不停地跑政府有關部門辦手續,兩年了還沒辦完。

  一些“地王”不能按期動工,也有審批程序時間過長的原因。按照房地產項目開發建設的相關規定,一宗“熟地”(即完成征地拆遷補償的土地)從開發商拿下土地到動工建設,一般需要在政府部門取得建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建筑工程施工許可等,這個過程一般需要12—18個月甚至更長時間,所以動工期限一般約定為12—18個月。

  一位開發商告訴記者,審批程序多,審批慢。他們公司有一套人馬,一天到晚不停地跑,兩年了還沒辦完各種手續。

  “這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡化,流程是不是可以優化?國務院多次出台文件要求改革行政審批程序,為市場主體提供服務。可在一些地方,這些程序成了一些人謀利的砝碼。”國土資源部土地利用司資產處處長雷愛先說。

  該司有關負責人表示,國土資源部將繼續完善市場配置資源的制度建設,規范合同簽訂和履行,推進土地市場信息公開,建立監督機制、加強供地監管促進土地市場健康平穩有序發展。據了解,近期國土資源部將開展土地出讓合同專項清理工作。

  稀缺的土地資源,承載了民生的期待和發展的夢想。人們盼望,包含“地王”在內的供而未用土地,能盡快形成商品房供應。

(責任編輯:扎西)
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