建樓不如囤地賺錢 專家稱供地模式是高房價元凶

董偉

2009年11月19日08:15  來源:《中國青年報》

 【字號 打印 留言 論壇 網摘 手機點評 糾錯
E-mail推薦:  

  囤地屢禁不止 倒地大發其財

  本報記者 董偉

  當房價成為人們心痛的理由時,對地價的指責總是洶涌起來。在“2009~2010年住房形勢與政策研討會”上,中國社科院經濟研究所研究員汪麗娜表示,現行的土地政策使地方政府和房地產商“不知不覺”地坐到一起,在市場裡產生了強勢利益同盟,從而決定了房價形成的扭曲和對土地的投機。“中國的供地模式是影響樓市的最大障礙和背景。”她說。

  今年,中國的地價和房價一樣走出了一條讓人眩暈的曲線。2009年初始,曾經炙手可熱的土地市場還沉浸在各種流拍的消息裡。多好的地塊似乎都無法引起房地產商的興趣。可突然之間,“搶地”時代再次來臨。在諸多央企的參與下,“不差錢”行情大大超過了以往。綜合和單價“地王”在各大城市頻頻冒出。難怪有評論說,土地市場,從海水到火焰僅有一步之遙。

  “地王”再現自然喜煞一些賣地的政府。只是這錢有些燙手。人們發現,地價上來了,房價也上來了。於是,批評也隨之而來。本輪對土地市場的討論雖然翻了一些舊賬——地價和房價的關系,國土部依然拿出土地佔房子開發成本的比例來抵擋——但是該領域更多不尋常的現象也進入人們的視野,引起更深入的思考在進行。

  養雞的與倒蛋的對決 

  “養雞的不如倒蛋的。”這是開發商潘石屹的名言。它的意思是,現在中國房地產行業,建房子的不如囤地的、倒地的。他舉例子說:在北京,一個開發商在一塊土地上把其中一部分開發了,建了房子,沒有賺多少錢﹔而同一土地上的另一部分沒有開發,過了幾年轉讓給了別人,賺的錢是開發那部分的好幾倍。幾年前,有兩家開發商在同一地段各拿了一塊土地,一家開發商建了房子銷售出去,沒有賺多少錢﹔另一家開發商,囤著地,什麼事也沒有干,最后把土地轉讓給了別人,賺了許多錢,比前一家開發商賺的錢多許多倍。

  在此種激勵下,“囤地”成了中國房地產業的突出現象。潘石屹曾經分析一些地產上市公司年報,發現這些公司擁有的土地數量高到令人瞠目。“按2008年這些公司開發的建筑面積計算,它們的囤地規模,最少的也在20年以上,最多的超過100年。”他說,這是不正常的,不僅對行業的長遠發展有害,更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。開發商“在土地上投入更多的精力、時間和金錢,而投入在規劃、設計、建設上的精力就少了很多。”

  和潘石屹一樣是開發商,任志強的觀點卻相左。在博客中,他辯駁說,在所有“倒”的行為中,倒地者凡是最終能獲得政府官方認可的,都應該是合法並且合理的行為。任志強還引用《中國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》証明自己所言不虛。

  任志強表示,從邏輯上說,隻有壟斷造成的市場供給短缺才能推動價格的扭曲型上漲,否則就會增加市場中的流通量和供給方式,使價格下降合理或趨於平穩。現實中也同樣,在沒有壟斷的前提下,任何“倒”都不可能推高物價。土地的“倒爺”們,一定是用比市場公開“招拍挂”更低的價格出售,才有倒地的機會。否則,開發商一定會從公開市場中獲取土地,以避免交易風險和土地溢價無法進入成本。

  任志強說,“囤地”和“倒地”都不應該受到非議,該受到非議的是“讓社會無能堅守貞操的法律或制度”。

  問題是,土地市場恰恰是一個壟斷的市場,即便是在它的延伸處也體現了這種特性。國海富蘭克林基金投資總監張惟閔告訴記者,土地市場最終的賣家隻有政府一個,它賣出的自然是壟斷價格,不會是由供給和需求博弈形成的合理價格。考慮到歷史的各種遺留,“倒地”揭示出來的問題確實不僅僅在於兩種開發商的境遇上,而是更加深刻的內容以及相當荒謬的現實。

  事實上,關於“囤地”,國務院在2008年1月就曾下文,閑置兩年的土地要無償收回,對閑置一年、不滿兩年的土地要收20%的土地閑置費。只是此規定執行起來頗有難度。有媒體調查顯示,老“地王”大多田園依舊,有的地方政府出面給閑置土地找“合法”理由。

  有鑒於此,沒有囤地的潘石屹建議:能不能先處理“囤地”十年以上的,再處理“囤地”五年以上的……

  不差錢與一刀切 

  在本輪飆“地王”的熱潮中,央企的身影非常扎眼。今年6月30日下午,經過約45分鐘的激烈競價,在地產界名不見經傳的中化方興最終以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號地,北京新“地王”就此誕生,最后成交價比起始價高出24.13億元。如此天價不僅讓萬科、遠洋等地產大鱷敗下陣來,也讓志在必得的SOHO中國鎩羽而歸。

  事后,媒體對中化方興的央企身份發生了興趣,紛紛指出隨著財力雄厚、財務軟約束的央企加入,買地不差錢行情可能到來,而樓價向更高處去指日可待。不幸言中。9月10日,央企中海地產以70.06億的價格,溢價129.1%拿下上海普陀長風6B、7C地塊,從而使中化方興“地王”保持了不到百日。此前兩日,保利地產以總價15.92億元拿下“南京地王”。這是今年保利地產繼拿下“重慶地王”、“成都地王”、“蘇州地王”、“長春地王”后拿下的又一個“地王”。

  對於競價敗給中化方興,潘石屹在一個談話類電視節目上說,舉牌舉到測算的利潤空間盡失,仍然還是被方興壓倒。“這些大的國有企業,尤其帶一個中國字頭的國有企業,銀行貸款的話寧可貸給它,你貸給那些小的不知名的企業的話,政治風險、經濟風險都是存在的,所以銀行要把款放出來,大量的錢都流到國有企業,尤其是大型的國有企業。”

  他更為精彩的表述是關於信貸的。“真正需要的地方,就跟天上下雨一樣,本來下的雨,應該是滲透到土壤裡面去,長樹、花、草、庄稼。現在這個水,在表面流著,表面流著的話,就是兩個地方是最容易去的,第一個地方是去的股票市場,第二個是去的房地產市場。”

  如果只是開發商拼刺刀,也許公眾關心只是圖個樂子,關鍵是最后出血的是買房人。當潘石屹和中化方興PK時,在標的不遠處,一個人馬上簽了買房合同。此人在博客中說,他看中了一套公寓房,一直在跟對方談價錢,希望能夠降一點。北京廣渠路15號地要拍之前,業界預測總價26億、樓面價1萬4。到了6月30日,預測價已經提高到38億,他馬上和賣主電話說“馬上簽”。簽完合同,出差的火車都誤掉了。當聽說最后的成交價時,他第一次知道什麼叫不能自己,嘿嘿直樂。

  不管國土部怎麼撇清地價和房價的關系,卻無法否認隨著地價的飆升,房價也應聲而漲。因此,人們對地王以及不差錢的地王創造者的感情可想而知。

  汪麗娜說,政府刺激樓市不能搞“一刀切”,比如銀行降息、政府減稅,必須是有針對性、精准度的。否則,隻會使這個市場更為扭曲。土地供應也是如此。她認為,沒有差異性的政策,就不能保障政府的優惠落到真正的應該扶持的對象的頭上,隻有讓真正的普通居住用地採取一個公平的競價機制,才能真正引導這個行業走向健康可持續的軌道。

  11月17日,國土資源部和國家發改委限制用地、禁止用地目錄2006年本增補本。根據新目錄規定,商品住宅用地的宗地出讓面積,小城市(鎮)不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃(300畝)。

  以往,人們很少注意到批地方式、面積大小對房地產市場的影響,因此,新目錄的改變並未引起多少注意。張惟閔則告訴記者,批地面積的大小對於市場的競爭度非常重要。“大塊地的拍賣必然提高了買地企業進入的門檻,從而減少了更大范圍的競爭。競爭對於一個市場的重要性是不言而喻的。如果一次賣的土地僅夠一個樓盤,那麼競爭者肯定增加,囤地的可能也將減少。”

  本報北京11月18日電

(責任編輯:扎西)
更多關於 高房價 的新聞
· 評論:解決高房價就得打破官商互利
· 易憲容:高房價不利擴大內需 住房投資已成炒作
· 樓盤“成本清單”曝光高房價內幕 政府是大贏家
· 寧波地王頻出房價上漲 中介“賄賂”惜售房東
· 險資入樓市,房價騎虎難下
· 45%網友認為房價系炒作 業內稱年底是購房好時機
· 部分開發商一味漲價 靈魂跟不上房價的腳步
· 網帖稱高房價逼80后“啃老” 淪為最無志氣一代
· 黃金周各地樓市降溫 一線城市高房價嚇走購房者
· 專家:樓市仍在上升期 四季度房價不會大幅回調
相關專題
· 新聞
留言
我要發表留言
  署名:
                                      留言須知
新聞檢索:    
   熱圖推薦
“才女”徐靜蕾網上賣貨“才女”徐靜蕾網上賣貨
盤點:明星“超生游擊隊”盤點:明星“超生游擊隊”
與姚明有關的九位美女與姚明有關的九位美女
奧巴馬罕見工作生活照奧巴馬罕見工作生活照
   精彩新聞
·理財:"才女"徐靜蕾網上賣貨 理財"潛力股"大搜索
·建樓不如囤地賺錢 專家稱供地模式是高房價元凶
·央視廣告招標總額超109億 預熱明年經濟走勢
·電價調整方案呼之欲出 近六成火電公司受益
·北京非居民用水價格調整 居民水價聽証會近期召開
·家電下鄉未能拉動預期1500億內需 醞釀政策調整
·5億美元加一句對不起 高盛“贖罪”“股神”作陪
·晒晒咱的錢袋子 咱城鄉居民的腰包究竟咋樣?
·[生活提示] 甲流8致命誤解 女生必知性知識 蔬菜致命吃法
·人物:中國企業提問奧巴馬 3.6億大獎進京買房
   播客·視頻
原中國駐舊金山總領館大使鄭萬珍原中國駐舊金山總領館大使鄭萬珍
胡錦濤四菜一湯宴請奧巴馬胡錦濤四菜一湯宴請奧巴馬
   資本市場熱點追蹤
·收評:兩市V型反轉 滬指漲17點收報3320
·17隻股基打"搶發戰" 600億資金欲造跨年度行情
·大小基金公司銷售皆難 年底基金發行陷“悖論”
·基金倉位逼近年內高點 機構連續4周加倉
·午評:兩市沖高回落 滬指跌2點收報3300
   頻道精選
吳敬璉為當前經濟開"藥方"吳敬璉為當前經濟開"藥方"
APEC各成員領導人拍合影 奧巴馬及時報到APEC各成員領導人拍合影 奧巴馬及時報到
·"才女"徐靜蕾網上賣貨 理財市場"潛力股"大搜索
·人物:中國企業提問奧巴馬 趙本山曾是煤老板?
·官員稱房價還要漲? 民生銀行數億投資或打水漂
·奧巴馬政府不給中國“面子”富三代斷指拒承家業
·房貸變數下的理財之道 看鑽石王老五的理財法寶

[一語驚壇]挾房要價比挾尸要價更甚!忽悠組團,百姓受傷!
[論壇]奧巴馬發現美國GDP挂帥政策破產·會跟中國翻臉?
[訪談]恩道爾談國際新秩序·梁曉峰談甲流防控
[辯論]警方公開"小姐"裸照該不該·貪污賄賂罪起刑點應提高
[博客]毛澤東1小時與胡錦濤40分鐘 薄熙來入選"最具影響力"
[博客]"淫窩"暴露文強更多涉黑點 毛澤東怎看鄧小平對蘇聯?
   無線·手機媒體
“奧巴馬Twitter”實為他人代管“奧巴馬Twitter”實為他人代管
什麼是微博?什麼是微博?
人民網