中國房地產未來四十年

2009年11月20日09:06  來源:《第一財經日報》

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  2010~2050 年新建商品住房交易量及價格預測

  中國國際金融有限公司房地產研究部

  自1997年以來,中國商品住宅市場進入了快速發展階段,雖然期間伴隨著行業政策的變化,新屋成交量和價格時漲時落,但仍處於向上大趨勢當中,而伴隨著成交量和價格不斷創新高,關於成交量和價格泡沫的質疑不斷增強,對房地產行業拐點的關注度也在持續的提升﹔本文嘗試從經濟發展與住宅市場發展的國際比較以及自身發展的歷史規律中尋求未來40年我國住宅市場發展的軌跡,從而有助於更好的理解地產行業的短期波動和長期趨勢。

  未來40年之新房交易量。2010~2050年全國商品新房市場將經歷先升后降的一輪大周期:全國新建商品住房交易量2020年達到高峰(全年12億平方米),2040年后回落至當前水平(年均6億平方米)﹔全國平均住房價格(剔除通貨膨脹)2040年達到高點(約為當前住房價格的2.5倍),然后逐步回落。2045年之后全國各城市住房市場均步入成熟期,量價穩定。就各級城市而言,一線城市市場高峰已過,二、三、四線城市市場高峰將分別出現在2015年、2020年和2035年。

  未來40年之新房房價。2010~2050年新建商品住房平均價格將穩步上升,預計2040年之后增速放緩,達到每平方米2萬元。若以2010年不變價格計算,住房價格在2040年達到每平方米1萬元的高峰,約為2010年的2.5倍,此后實際價格呈向下調整的趨勢。

  各級城市看,若剔除通貨膨脹因素,一至四線城市住房價格分別於2025年、2030年和2040年增長至本輪大周期的高點﹔若不剔除通貨膨脹,則各級城市住房價格高點順延約5年。總體而言,一至四線城市住房價格的加速上漲期自2005~2010年起依次滯后10年。

  未來40年之新屋銷售額。2010~2050年新建商品房交易額將持續增長,其中2010~2020年間增速較快,以2010年交易額3萬億元計算,2020年和2040年交易額將分別達到8萬億和11萬億。若以2010年不變價格計算,交易額在2020年后將穩定在年均6萬億元。

  各級城市看,若不考慮通貨膨脹因素,各級城市交易額均持續增長,其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價格計算,一、二線城市交易額將分別穩定在2500億和10000億元。

  全國新建商品住房市場預測結果(2010~2050)

  交易量預測結果:

  全國層面看,交易量在2010~2020年間增速較快,2010年預計約7億平方米,高峰出現在2020年,接近12億平方米,此后交易量穩步回落,2040年后將穩定維持在每年6億平方米的水平。

  各級城市看,一線城市交易量高峰已過,2015年后降至年均1500萬平方米,2030年后因舊房升級,交易量將有小漲﹔二線城市交易量目前已處於高位,未來5年有小幅增長空間,2015年達到年均1.8億平方米高峰,此后市場逐步回落,2030年之后穩定在8000萬平方米。

  交易額預測結果:

  全國層面看,交易額未來將持續增長,其中2010~2020年間增速較快,以2010年交易額3萬億元計算,2020年和2040年交易額將分別接近8萬億和超過11萬億。若以2010年不變價格計算,交易額在2020年后將穩定在年均6萬億元。

  各級城市看,若不考慮通貨膨脹因素,各級城市交易額均持續增長,其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價格計算,一、二線城市交易額將分別穩定在3000億和8000億元。

  交易價格預測結果:

  全國層面看,新建商品住房平均價格穩步上升,2040年之后增速放緩,達到每平方米2萬元。若以2010年不變價格計算,住房價格在2040年達到每平方米10000元的高峰(實際住房價格約20000元/平方米),約為2010年的2.5倍,此后價格漸趨平穩。

  各級城市看,一線城市實際住房價格在2035年之前均呈現上漲態勢,但上漲速度逐年下降,峰值年份實際住房價格約3.5萬元/平方米,此后趨於穩定﹔二線城市住房價格自2015年起呈現快速上漲趨勢,2035年達到每平方米25000元的高峰,此后小幅回落。

  全國住房存量及居民住房水平預測結果:

  2010年全國住房存量約170億平方米,城鎮人均住房面積28平方米。這兩項指標在未來10年中將快速提高至269億平方米和35平方米。2030年之后城鎮人均住房面積將穩定在40~42平方米,未來增長速度很慢。

  未來住房價格變化與人均GDP增長的關系

  若不考慮通貨膨脹因素,住房價格軌跡與人均GDP軌跡基本相近,但相對增長速度時有差別。就全國而言,2035年之前,全國住房價格增速將略高於人均GDP增速,2035年起這種趨勢逐漸弱化,至2040年前后,住房價格增長速度將慢於人均GDP,甚至出現相反的趨勢。

  各級城市也表現出類似特征。仔細觀察可以發現,總有一段時期,城市住房價格增速明顯快於人均GDP增速,這段時間往往出現在住房市場發展初期、家庭住房需求及實物資產投資需求強勁的時候,一般持續10~15年,這是一個住房價格泡沫積累期﹔而后住房價格增速放緩,甚至出現下降,這又是一個去泡沫過程。

  上述現象在很多發達國家都曾經發生過,例如美國、英國和日本。從中可以得到一個顯著規律:長時間維度來看,不考慮通貨膨脹的住房價格變化軌跡與人均GDP變化速度接近﹔短期維度上二者可能發生偏離,泡沫積累階段所積攢的泡沫成分越高(表現為相對人均GDP軌跡的偏離越大),去泡沫階段住房價格的上漲空間相對越小、下降空間相對越大。

  風險提示:以上預測基礎在於經濟的持續穩定增長以及通脹的平穩,短期的政策變化會導致短期內銷售數據的變化,經濟抑或通脹的超預期變化也會導致成交量價格的超幅度波動,但大的趨勢不會有較大變化。

(責任編輯:趙爽)
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