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經濟觀察：物業稅開征之路仍然漫長


	2005年12月12日12:55	【字號大中小】【留言】【論壇】【打印】【關閉】

莫衷一是物業稅改革遙遙無期

　　“物業稅”最近一段時間被頻頻提及。事實上，有關開征物業稅的稅制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消稅費。”一石激起千層浪，物業稅成為眾人關注和議論的焦點，有關物業稅的每一個新消息也都會引發市場各方的激辯。

　　近日又有消息稱，‘十一五’期間，我國將穩步推行物業稅。這再次將物業稅推上了風口浪尖。然而記者採訪卻發現，看似平坦的物業稅開征之路卻並不平坦，開征之路仍顯迷茫和漫長。

　　物業稅熱源於利益集團因素

　　在GOOGLE搜索引擎中，輸入“物業稅”三個字，會發現有將近296000項相關的新聞網頁，其中涉及到的專題報道也非常多。無論從政府部門、房地產開發商、專家以及普通購房者都對物業稅給與了極大的關注，其中，中國人民銀行、財政部、國家稅務總局的有關負責人等都曾就此發表過相關的看法和言論。有關物業稅試點的新聞也成為媒體爭相報道的熱點，一時間，關於開征物業稅的呼聲不斷高漲。但在高漲的呼聲背后，當記者試圖向有關部門了解，目前，物業稅的具體進展情況以及個別城市試點的情況時，卻沒有得到任何明確的答復和任何有價值的信息。

　　新浪網進行的一項調查統計顯示，41.08%的被調查者表示不清楚物業稅的概念，另有18.01%的人表示從沒聽說過這一概念。雖然有很多人都不了解物業稅，但這似乎並不影響眾人對物業稅開征的期待，那麼為何物業稅受到如此大的關注呢？

　　接受本報記者採訪的武漢大學法學院教授、民商事法律科學研究中心主任孟勤國一語道破了其中的秘密：“物業稅開征，是能夠為某些利益群體帶來實實在在好處的，所以大家都樂此不疲。”孟勤國教授說，目前，有很多稅和法都呼吁了很多年，但遲遲都不能夠出台。然而各地卻對開征物業稅津津樂道，這是由於在某些城市尤其是一些發達地區的城市，政府已經將土地基本出讓完畢，當地政府已經很難再從土地出讓中獲取巨大的利益，隻有通過物業稅的征收形式才能維持政府繼續從土地上源源不斷地獲取利益。

　　孟勤國強調，物業稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產開發商也會從中受益。他說，目前涉及到的很多房地產稅都是由房地產開發商支付的，而這無疑佔用了房地產開發商大量的開發資金，但當開征物業稅后，部分稅費由房產的持有人每年來支付，如此一來房地產商的開發成本和所佔用的資金量都會相應減小，因此，開征物業稅對於房地產開發商來說是一個極大的鼓舞。

　　再次，房地產評估機構也能從中獲取巨大的利益。孟勤國說，物業稅開征后，房地產評估機構就具有了最廣闊的市場發展空間。雖然目前房地產評估機構也有一定的業務量，但在物業稅開征后這將成為經常性的工作。

　　與此同時，也有觀點認為，物業稅開征有利於改善城市的經營發展思路。物業稅開征以后，在政府財政尤其是地方政府財政中的比重會不斷增加。政府為了增加財政收入，在“盯緊”納稅企業的同時，也不會放過不動產稅。為了增加財政收入，政府完全有理由千方百計地改善當地環境，不管是硬環境還是軟環境。隻有各方面的環境變好了，人們才會在這裡居住下去。在當地居住的人越多，物業稅就越多，個人所得稅也會增加，政府財政收入就會相應增加。

　　物業稅亂莫衷一是缺乏權威說法

　　物業稅受到的關注熱度是當前的一大特點，但我們如果仔細觀察和深究也會發現，亂也是當前物業稅開征前的另一大特點。無論是物業稅的試點、物業稅平抑房價的力度以及物業稅具體開征時間都沒有一個十分權威的說法。在其間還經常充斥著一些假新聞。。

　　亂點一，開征物業稅能對房價產生多大的影響力，最終的買單人會不會是普通購房者？目前，為數眾多的人認為開征物業稅將導致房價的大幅下降，而這也是眾多的普通市民熱衷於開征物業稅的最根本原因。但記者採訪的專家對此並不持贊同態度，相反，他們認為此舉對促進房價下降作用有限。

　　據某地產研究機構人士分析，從理論上說，由於地價和相關稅費分70年交，也就意味著佔住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時隻需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)?70＝98.57%，表現在房價中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考慮到需求提高導致發展商在經營中的其他因素，將其中的10%份額據為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　對此，孟勤國教授指出，僅憑開征物業稅希望房價下跌絕對是痴心妄想，因為房地產市場更多地取決於供求關系。

　　北京鏈家房產中介市場總監金育鬆認為，稅改對房價下降是個有利的促進因素，但房價能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因為房價下降，一定是市場行為，與房地產市場是否升溫以及百姓對房產的追求趨勢是密切相關的。房價取決於多種因素，不能說物業稅開征就會降房價。

　　金育鬆告訴記者，雖然，目前10％到20％的降價空間是理論界測算出來的，但就目前實際情況來看，房價的下降幅度不可能如此明顯，其主要原因是房地產市場是區域性市場，房價取決於市場的供需關系。而目前北京住房需求十分旺盛，發展商讓利空間也不會太大﹔相反，開發商會變相通過增加小區附加值（如綠化、環境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩定房價。

　　與此同時，也有觀點認為，物業稅開征后最終的買單者會是消費者本人。

　　亂點二，物業稅是不是一種財產稅？開征物業稅是否符合國際慣例？中國社會科學院法學所研究員莫紀宏接受本報記者採訪時說，目前討論物業稅的性質有不同爭議，大致上認為物業稅是一種財產稅，是針對房屋以及土地的擁有者或者是租賃者佔有房屋征收稅負。但是，由於我國土地不由個人所有，所以，居民在擁有房屋所有權的同時對土地隻享有使用權，從嚴格意義上講，對房屋征收“物業稅”與對土地使用權征收“物業稅”兩者很難統一起來。

　　莫紀宏說，從房屋角度來看，目前城鎮居民擁有的房屋有一定相對獨立的空間，房屋作為財產有一定獨立形式，房屋的所有者或租賃者在房屋上享有的合法權利是比較容易界定的，但是，房屋的價值會通過逐年折舊而不斷減低。而房屋下的土地可能會出現相反情況，有許多土地可能會出現土地上的房屋不斷折舊貶值，但土地的價值卻逐年增長，由此導致房屋價值的整體上升。在征收物業稅的時候，對於具體的房屋所有人來說，很難對房屋的價值以及房屋下土地的價值分開評估。這就很容易導致由於目前的城市居民小區對土地使用權分配制度的不清晰，使得實際多佔土地的房屋所有人可能會少交物業稅，而將這一部分因土地增殖而產生的物業稅轉移給小區的其他業主。所以，在建筑區分所有權制度沒有建立之前，特別是在《物權法》沒有出台之前，在法律上設定物業稅這樣的財產稅是不合適的，也不可能取得成功。主要法律問題是無法建立與物業稅義務相對應的物業權利保障制度。

　　孟勤國教授指出，在我國開征物業稅也並不符合國際慣例，因為我國的物業稅內容與國外存在較大的差異，我國的土地所有權歸國家所有，而在國外購買相關房產后，土地的所有權隨之發生轉移。這點就決定我國的物業稅不可能與國外相同。

　　亂點三，物業稅試點情況進展如何？十一五期間能否做到穩步推行？雖然物業稅受到眾多媒體的關注，但記者發現，關於物業稅試點情況的報道也隻是進行了非常簡單的描述，而沒有任何觸及試點實質進展、問題等深入的報道，更有意思的是，當有關當事人透露試點情況被媒體報道后，當事人馬上對此予以否認。金育鬆說，目前應該沒有哪一個城市正式運行過物業稅，隻是北京曾經做過一個空轉的模擬試驗，但也沒有正式實施。

　　物業稅難具體征收細則如何確定

　　一位業內人士告訴記者，為何會出現這種情況，主要原因就是物業稅要真正開始實施，仍面臨諸多問題，並不是一條坦途。所以出現讓人摸不著頭腦的情況也就不足為奇了。

　　那麼，開征物業稅究竟難在什麼地方？金育鬆認為，在物業稅征收之前，最為關鍵的一個問題就是物業稅的征收范圍應該如何清晰的界定，這種界定包含三個方面，第一是新房與舊房是否應該區分對待還是實行一刀切﹔第二是自住物業與經營性物業是否應該區分﹔第三個就是普通住宅與高檔住宅是否應該區別對待。與此同時，相關問題也應該予以清晰界定，比如征收范圍、征收方式、后續問題的及時跟進（如物業升值如何評估）等問題能夠有效解決，那麼物業稅的征收也就可以正式實施。

　　孟勤國教授認為，當前開征物業稅的思路和征收體系並不十分明確。同時，稅與稅之間存在千絲萬縷的聯系，因此物業稅的征收應當謹慎抉擇而不能急於一時。

　　記者了解到，我國物業稅征收的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　對此，莫紀宏認為，這種思路對於房地產業的發展沒有特別大的意義。雖然有專家論証可以將業主購買房屋時應當納稅的價款通過逐年負擔物業稅的方式分解到保有房屋的每一個階段，從而從整體上減低目前居高不下的房地產價格。但是，這種思路無法解決城市國有土地按照何種方式向開發商出讓的途徑，如果取消了城市建設土地使用權公開拍賣的制度，必然就會導致城市房地產目前已經建立的公正秩序的失范。此外，即便是通過物業稅來減輕開發商的負擔，卻可能為開發商拓展利潤空間提供了有利機會。

　　莫紀宏說，我國目前正在討論的物業稅與國外作為地方稅種的房產使用稅性質不一樣，國外的房產使用稅是對持有房屋的狀況逐年征收的一定程度的財產稅，與房屋交易過程中的其他稅種無關，而且稅率也比較低。況且一般情況下房屋與土地的所有權是合一的，房產使用稅的計稅方式比較科學。

　　他認為，我國如果要開征物業稅作為地方稅種，可以從調節城鎮居民佔有房屋的數量角度來單獨征稅，也就是說在目前各項稅種不變的基礎上，就房產的保有狀況征收財產稅，並且實行比較低的稅率，這種制度還是可以考慮的，既可以保証政府原有的土地出讓金稅源有保障，防止開發商不當獲得土地﹔另一方面，也可以通過開征獨立的物業稅，來調整居民對房屋的佔有量，增加地方財政稅源。低稅率的二次稅源要比高稅率的綜合性的房地產稅更能適應目前我國房地產市場發展的現狀。

　　專家建議：加大房地產保有轉讓環節征稅力度

　　伴著物業稅征收呼聲的不斷高漲，其平抑房價、降低購房者購房門檻也被賦予極大期望。但從記者日前獲得的信息看來，正式征收依然有待時日。針對現實情況，專家建議，為有效抑制投機行為，改革房地產保有環節的稅收體系是關鍵，同時，在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

　　國家稅務總局梁岩森說，目前，我國現行稅制在房地產開發環節稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環節和轉讓環節稅種較少，稅負較輕。同時，我國現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅不能准確地反映財產的現有價值、土地級差收益和房地產時間價值，也不能隨著經濟發展、房地產增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發揮其調節經濟的作用。

　　此外，房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍僅含城市、縣城、建制鎮和工礦區，而隨著鄉鎮企業的發展，東部許多農村地區與城鎮的差別已大大縮小，因此應該將發達地區的農村也納入征稅范圍。

　　對於房地產轉讓環節的稅收政策，梁岩森認為，應實行差別性稅收政策，其差別性體現在對房地產所有權轉讓環節的稅收體系設計，應區分有償和無償，並考慮實際佔有權屬時間長短。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

　　從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅：美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度採用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

　　梁岩森告訴記者，應學習參照國外的成功做法，首先加強“房地產轉讓收益個人所得稅”的征管，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅：對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，可以有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。

　　其次，應對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。

　　關於征收“房地產轉讓收益個人所得稅”和營業稅涉及兩個關鍵點：轉讓房產年限確定和轉讓房產的稅基確定。

　　梁岩森說，轉讓房產年限確定，應按照房產所有人購進該普通住房時房地產權証上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務機關申請開具售房發票的當天，按孰先原則計算是否滿一年或三年。

　　而核定轉讓住房稅基，應按房產所有人出售該房產時與購房者簽訂的房產買賣合同上注明的售價，減去購買該房產時房發票上注明的購房價款后的差額作為計稅依據。如果房產買賣合同注明的房產銷售價格明顯低於市場價格的，稅務機關可依據稅法規定核定計稅價格。

　　此外，在實際操作中還應區分房地產的無償轉讓，無償轉讓主要有兩種情況：遺產繼承與財產贈與。由於我國尚未開征遺產稅和贈與稅，無償轉讓房地產環節的稅收調節是缺位的。因此作為以上辦法的配套措施應予明確：房地產遺產繼承人和財產受贈人在有償轉讓房地產時同樣執行上述規定，從而避免房地產投機需求鑽政策漏洞的空子。

　　梁岩森強調，無論是金融政策的效率性和稅收政策的公平性，其作用的發揮都離不開房地產產權登記制度、估價制度、定價制度的逐步完善。一個完善的房地產登記和評估體系的建立，是實施新的房地產稅收制度的先決條件。

　　相關鏈接：物業稅

　　物業稅的名詞源於國外，特別是東南亞地區，物業幾乎等同於房產。但各國的叫法不同，主要稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的產值而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　相關鏈接：國外物業稅征收情況

　　世界各國對房地產的課稅主要有三種情況，有的國家隻征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據﹔有的國家對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據﹔有的國家對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，我們所說的物業稅應該屬於第二種情況。

　　加拿大

　　加拿大的溫哥華，地產財政的主要來源是地稅（物業稅）收入，約佔總財政收入的58·4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業的總價值（土地和房屋）分別情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，並通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。

　　溫哥華市政府對物業管理非常嚴格，對房地產每年評估一次，評估由政府主持，費用也由政府負責。依據評估總價值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業性等不同用途的地產，而地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優惠30%-50%。除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。

　　荷蘭

　　荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的淨值稅也包括對房屋征稅。

　　荷蘭的財產稅屬地方稅收，是地方政府為數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產。但主要是房屋，因對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。

　　荷蘭中央政府征收的淨值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業用房。對營業用房有減免規定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。

　　荷蘭對房屋使用者征收一種房屋消費稅。納稅人是房屋消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標准為房屋租金和房屋內使用的家具的價值。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數額，就其余額課稅。

　　荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的淨值對營業用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅可以說是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。

　　法國

　　法國採用土地年度稅的形式征收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即“未建成區的地產稅”、“建成區土地稅”和“住宅稅”。

　　按規定，“未建成區的地產稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%﹔“建成區土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業主繳納稅金，征稅根據是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%﹔“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。

　　在上述三類房地產稅中，有兩類是由業主繳納，一類由居住者繳納，由業主繳納的兩類考慮了業主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對於出租的房地產來說，其稅負是分別由出租方和承租方承擔的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。（王旭李佳鵬）

來源：《經濟參考報》

（責任編輯：陳玉川）

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