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房地產市場會出什麼大事?
水皮
  2006年05月17日02:59 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
  香港樓市泡沫破滅之后,房價暴跌六成,很多香港人負債累累由此成為“負翁”。內地樓市會不會重蹈香港的覆轍,誰也說不好,但是內地的“房奴”概念和“負翁”相比,則是有過之而無不及。

  水皮在早前的雜談中說過,上海流行“一套房套住三代人”的說法,既父母輩付首付,自己付分期,自己付不完則由兒子繼續付。為什麼會這樣?因為同樣按照上海人的平均收入是不可能在內環線周邊購房的,一定要買房,那麼隻能住到上海郊區,隻能咬切牙關三代人一起努力。

  有70%的人買不起房的調查結論,就有三年內不買房的絕望抗爭。在央視作節目的時候,魯健出示的一個調查數字再次証明了這種極端的現象。

  這個調查是圍繞“央行醞釀房貸五成按揭政策”的傳聞展開的。兩個60%的結論令人震驚。一個60%是64%的被調查者支持央行將首付提高至五成,另一個60%的則是59.06%的被調查者認為央行的政策將影響大家的購房計劃。

  為什麼一項影響到60%的人的購房政策還會得到大多數人的支持呢?

  易憲容和水皮的回答是一樣的,恐怕這就是情緒,一種絕望情緒的宣泄,反正買不起房,那麼支持這樣的政策又何妨呢?

  央行會不會出台五成按揭政策?水皮認為可能性不大。因為按揭是一種金融杠杆,講的就是四兩撥千斤,五成按揭的話意味著這種杠杆效應的失效。按揭提高到五成,房地產市場的溫度是降下來了,但是市場也就完蛋了。台灣的房在狂漲3.8倍之后,銀行按揭提高到五成,結果是13年的低迷。這是其一﹔

  房貸按揭原來規定的就是三成,但是在執行過程中一直被優惠打折至二成,“國八點”出台之時,已經強調恢復三成的政策,但是銀行執行不力,並沒有照章辦理。因此目前按揭政策存在的並不在是否要提高,而是是否要執行的問題,這是其二﹔

  銀行提高房貸按揭比例,究竟是要防范不良貸款還是要打壓房價?如果是前者,迫切性並不太大,如果是后者,那麼就要分清針對的是消費者還是投資者,誰對此又更加敏感?顯而易見,房貸政策的調整提高的是消費的門檻,對投資者有影響沒殺傷,而對消費者卻是格殺勿論,這是其三。

  房價高企已經讓大多數市民望樓興嘆,如果按揭提高,對於市民而言更是雪上加霜,購房成本就更高,老百姓的不滿情緒隻會越來越大,而不會越來越小。

  怎麼能夠既安撫老百姓的情緒,又能對房價起到打壓作用,這是對政府執政能力的考驗。

  房地產是一種金融資產,既有消費品的特征,又有投資品的特征。任何消費品要有市場,那麼一定要和社會公眾的消費能力相匹配,否則就會低迷,現在的房價漲幅遠遠超出居民收入的漲幅,顯然,房地產熱和消費需求無關。導致房地產市場加速失控的根本因素在於投資而產生的投機,隻有投機才講未來,才講預期,才講故事,才能讓絕大多數人都買不起的房價繼續瘋漲。隻有弄清楚了房地產市場的病根,新的二次調控才能具有針對性。否則就會出現潑臟水把孩子一起潑掉的結果。

  在水皮看來砍掉開發商是一個不現實的建議。中國和美國不一樣,美國的土地是私有的,而中國則是國有的。房地產在中國商品化的過程實際上是一個國有土地資源私有化的過程,開發商就是中間商這個環節就像批發商一樣是取消不掉的。因此,社科院工業研究所投資與市場研究室主任曹建海的建議不太適合國情。

  以稅收尤其是物業稅來調節市場也行不通,且不說遠水解不了近渴,就是有作用,針對的也是消費者,對於投資者同樣不構成威脅。這一點財政部財政科學研究所所長賈康也認同,他認為稅收對房地產的調節隻能起輔助性作用,不能落入稅收萬能說。

  真正能對房地產市場產生立竿見影調控的辦法隻有兩個,一個是行政性的,一個是司法性的。

  行政性的辦法就是行政首長負責制。房地產價格漲幅超限唯一把手是問,上海的房價2005年之所以會下來,就是這把尚方寶劍起作用。但是,問題是這把尚方寶劍隻能救急不能救窮,隻能當殺手?,不能當常備兵器,隻能偶爾為之,不能反復使用。上海房價回落以后又上升,這把劍就不管用了。

  司法性的辦法就是立法禁止炒房。不但要取消期房,同時更要明確居民的實名制,規定個人佔有房產資源的數量,在一定幅度內可以加征資源稅和特別消費稅,超過一定幅度則予以禁止。為什麼要這樣?因為住房不是一般的商品,事關老百姓的安居,而資源是有限的,不能讓一部分人無限制的佔用,必須體現公開原則。打擊開發商囤積居奇是應該的,但是更要有立法保証,不僅開發商不能囤積房源,就是機構投資者,個人大戶也不能囤積房源。

  房地產市場如果要出大事,首當其沖的是金融危機,其次是社會危機,再者就是政治危機,宏觀調控,房價越調越高,誰能樂起來?

來源:中華工商時報 (責任編輯:姚曉晨)
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