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王小廣:揭穿房地產業10大謊言
  2006年05月17日03:37 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
  謊言1 房地產是國民經濟和地方最大最重要的支柱產業。

  房地產應該是一種被動的產業,而不是主動性的產業,即使它在結果上對經濟起著支柱性的作用,但也是被動的。房地產的支柱性體現在消費上,而不是投資上。

  謊言2 大眾進行房地產投資將會獲得相當豐厚的投資回報。

  房地產是大眾消費品,絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產不僅不會得到所謂的高回報,而且風險極大。

  謊言3 利率高低是影響購房行為的重要因素,短期內調升利率對房地產增長形成較大影響。

  中國的利率是浮動的,按揭貸款一般都在20年,即房價的利率成本取決於20年或30年的平均利率水平,而不是某一個時段的利率高低。買房可以節省錢但不能賺大錢,而在房價大漲時購房將會支出過多的成本。

  謊言4 一些房地產商說,我不為大眾生產住房,僅為少數高收入階層造房,賺的是他們的錢,不傷害窮人,而窮人的住房問題丟給政府管好了。

  這是典型的打著市場經濟的旗號發計劃經濟的橫財。如果一個行業(競爭性的)無力滿足大多數的產品需求,那這個產業不僅不成熟,而且也不會成功。

  謊言5 自住需求佔多數就不會出現泡沫。

  由於自住需求基本是鎖定的,不流動的,投機資金規模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素,實際上是少數操縱多數,而不可能是多數操縱少數。在中國的房地產市場上,由於住房的自有率很高,許多城市都在八成以上,投資或投機性住房需求超過10%就會構成泡沫。

  謊言6 城市化是房價上漲的主要推動力。

  像北京、上海這樣的大都市城市化,每年新增人口很少,例如2004年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人,增長率分別為2.54%和1.81%,其中自然增長率分別為0.07%和0,這裡還有郊區人口農轉居的部分,這樣的增長率不可能造成房地產如此快的速度增長。

  謊言7 地荒論和地價決定房價論。

  對北京、長三角和廣東省的土地供應所進行的細致分析表明,中國的許多地方(包括五大重點地區)根本就不存在土地供應不足的問題,“地荒論”是房地產商為了炒作住房而杜撰的。

  謊言8 房價收入比高並不說明有泡沫,中國國情的土地極度稀缺,決定中國房價相對較高。

  房價收入比是一種綜合性指標,它不僅反映了房價可能過高,而且意味著消費者的支付能力有問題。房價收入比過高就是泡沫。

  謊言9 房價不能跌,房地產業不能衰退。

  對於一個已經出現泡沫的產業而言,早點破比晚點破要好。這種言論讓人聽著好像是一些地方政府和既得利益者在“要挾中央政府”。

  謊言10 房價增幅隻要保持不超過GDP增幅,房地產就是健康的。

  房價增幅與GDP增幅平衡,再加上房地產投資和消費自身的增幅,顯然其增長將比GDP高至少一倍以上,除了一定階段,房地產投資不可能長期以高於GDP幾倍的增幅遞增。

  (作者為國家發改委經濟研究所研究員)

  《市場報》 ( 2006-05-17 第03版 )

來源:人民網-市場報 (責任編輯:姚曉晨)
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