捂盤、惜貸和第二套住宅 房貸新政保護懲罰了誰

邢海洋

2007年10月19日11:21  

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  央行和銀監會下發通知,第二套住房首付不得低於40%,不禁使人想起隔壁的韓國,那裡政府根本就不允許居民購買第二套住房,可房價還是高不可攀。

  第二套住房是第一套住房的敵人麼?某種意義上說是,住房也是資源,部分人佔有了更多的住房,那些需要的,也就是要買第一套住房的就沒有了機會。但假如第二套住房的所有者是以出租為目的,這些房子很快就出現在出租市場上。或者第二套住宅以保值投機為目的,並且很快投放市場,這裡的所謂第二套住宅不過是“二傳手”,並不長期佔有資源。這個意義上,第二套住宅和開發商的開放銷售住房沒什麼兩樣,隻不過多了一個環節,中間再多向政府交了一個5%的營業稅,但同時也多了一個風險承擔者。即便是這多出的5%的營業稅,因增加了政府稅收,想必也不是調控的主要目標。

  假如第二套住房的擁有者是長線投資者,且是既不出租,也暫時不賣的長線投資者,事情性質就發生了變化。因為長期佔有,他們的確佔用了過多的資源,從而減少了住房供給,導致價格攀升。對於“上無片瓦、下無立錐之地”的居民,他們不免是邪惡的化身,應該受到“懲罰”。或許正是因為這個考慮,韓國政府隻允許一戶家庭擁有一套住房,也就是杜絕二手房。這個意義上,買而不賣的長線房產投資和開發商的捂盤,和閑置土地是一樣的道理。

  地產術語中有空置房和閑置費的概念,根據北京建委的界定,閑置房指既不居住也不出租的現房,換一個說法,就是開發商出售給業主后,在一定期限內沒有利用的房子;空置房則是建好未出售房屋。北京市房地產協會發布的一份報告認為,北京的住房從總量上並不短缺,造成房價上漲,住房緊張的主要原因在於閑置房比空置房要多好幾倍,少數人擁有多套住房。北京市統計局的統計數字也支持這一觀點,即北京1/10的人擁有兩套住房。

  但即使是法規相對完善的韓國,仍然對富人的購房行為束手無策。既然房價能保值,甚至創造利潤,經濟人的逐利本性就會使他們千方百計地規避政策。韓國富豪利用不正當手段,購置多處住宅,不動產投機十分盛行。自盧武鉉總統上台以來,韓國的房價平均上漲了55%。2006年末全國每平方米房價相當於人民幣19772元,沉重的家庭債務有57%是來自於購房貸款。而在集中了半數國民、七成經濟產值的首爾地區,一套百平方米的住宅動輒三五億韓元,相當於300萬∼500萬人民幣,一名普通公務員要購置這樣一套住宅,需要支付15年至18年的積蓄。

  購買第二套住宅雖是違法,但在一個人口年輕化的國度,一個個家庭出現,便出現了第一套住宅的需求,富人們自可開動腦筋,想出辦法。我們這裡,雖然有了銀行間聯網,可同一個家庭,夫妻分別貸款,因無法確認法律關系,銀行還是得按第一套住房處理。更何況昔日富人到鄉下斂身份証以“拖拉機”賬戶炒股票的方式也可能重演。即便以上的問題都能杜絕,貸款首付從此前的30%上漲到現在的40%也僅是很小的一步。富人之所以購買多套住房,就因為有閑置資金,有投資需要。負利率下,隻要有超過利率的投資機會,雖有再多的障礙,投資人都會赴湯蹈火。

  提高首付的政策,毋寧說是為了保護銀行。特別是次級債危機后,貸款機構大量倒閉使銀監會意識到風險,無論是傳言中的提高貸款利率還是提高首付門檻,都是為提高銀行利潤同時間接減少貸款風險,和降低房價讓第一套房購買者買得起房子沒有任何關系。貸款首付提高到40%,意味著即使房價降了同樣比例,銀行也無需承擔風險,而美國次級債危機至今,美國住房價格跌幅尚未觸及兩位數。除非遇到日本和我國香港房地產泡沫中超過一半的下跌,銀行都能獨善其身。

  政策若是為了降低房價,管理者何不先易后難,從加大開發商的有效供給入手。同樣是囤積,開發商的囤地和捂盤明明擺在眼前,而這些材料甚至都有上市公司財務報告“作証”,最大的土地儲備來自碧桂園,達到45平方公裡,而近20平方公裡的也頗有幾家。看這些公司的年銷售進度就會知道,沒有十年八載,如此多的土地是消化不完的。更有土地拍賣下的“地王效應”,早有人注意到,開發商在天價地上蓋起房子,其高昂的土地成本必然轉嫁到房價中,最后導致銷售緩慢,不“捂盤”也得像“湯臣一品”那樣捂下去。

  從資源閑置的角度看,懲治開發商要比懲治第二套房擁有者來得立竿見影。

  本文選自《三聯生活周刊》2007年第38期

(責編:庄紅韜)
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