觀點：房貸新政后的風向觀望 房價會繼續下跌

　　2007年加息“節節升”行動，至今為止已經歷了5個爬升點。每次加息通知一到，銀行界同行便謹慎地環視房地產方面的動靜，找來各道中介，商談預測未來的房貸走勢。隨著央行針對房價急速上升的各種控制措施的陸續出台，商業銀行在對房貸的操作上亦一步步嚴控並縮減著放貸量。尤其是第二套房貸款新政出台后，各地房產交易量逐漸呈現萎縮現象。不少人都在談房價拐點，然而，房價問題真的得到了根本性的轉變嗎？老百姓多年來幸福之家的夢想真的近了嗎？

　　從去年10月和11月的各地房產交易量來看，無論是一手樓還是二手房交易確有大幅的減少，但成交量減少並不是百姓最直接的期望值，雖然交易量減少直接會影響到賣家的心理承受能力進而間接影響出售房的交易價格，但賣家如買家一樣，也會出現觀望心理，進而僵持市場上已有的報價，不願減少期望的投資回報。這就形成了當前價格余溫不減的現象。

　　目前，雖然連一路領跑全國房價的深圳，房產市場也不無例外地陷入了買賣雙方觀望的僵局，去年10月份二手房成交量環比9月下降了26.39%，但這卻僅僅是“無市有價”。現在很多業界人士都把“有價無市”這個詞挂在嘴邊，他們側重的是后面的“市”而非“價”，但老百姓卻不會直接地關注“市”，“價”才是他們真正迫切關注的。下一階段房價究竟會怎樣走呢？筆者認為，房價的拐點仍然未至，百姓仍需理性觀望。

　　首先，在政策方面，國家宏觀調控還未出現明顯的效果。

　　為了堵住國際游資涌入中國樓市，遏制房價的一路瘋長，國家有關部門，如中國人民銀行、財政部、建設部等，都頒發了一輪又一輪的宏觀經濟政策，如央行的加息和上調存款准備金率、財政部發行的國債、建設部頒布的有關廉租房和經濟適用房等政策。盡管如此，由於政策的時效性和滯后性，以及地方政府對各項文件最終的實施力度等，這些政策對樓市迄今為止影響微弱，房價的走向仍存在較大變數，有價無市的現象十分嚴重。今年，貨幣政策將調整為從緊。受此影響，商業銀行的貸款將會在審批及貸款額度等方面更加嚴格，房地產市場將面臨更為被動的局面。

　　其次，開發商方面存在回收資金的需要。

　　歲末年初，一些上市公司，尤其是地產類公司，迫切回收部分資金。開發商為了回收資金，在樓市方面開展各項促銷活動，降價、打折地進行圈錢。因此，樓市低迷的現象仍會伴隨買賣雙方的心理博弈繼續呈現。

　　在投資客方面，已有很大一部分被套牢。首付比例一提高，整個樓市持續低迷，再加上置業者向來就有“買漲不買跌”的心理因素作祟，消費者已產生了觀望的情緒，不願接手投資客手中的樓盤。銀行貸款的停止，加上手中的樓盤銷售不出去，將使投資客手頭上的賺錢機器難以運轉。為了改變這種被動局面，一些投資客會在某一時刻承受不住未知的“拐點”而對手中的物業採取降價處理，以盡快脫手。

　　綜合上述觀察，筆者預計2008年我國房價將會繼續面臨下跌趨勢。調控新政策反映了百姓的願望和政府的預期。政府加大經適房、微利房開發力度，也會讓投機客和覬覦房產暴利的開發商們有所顧忌。我們期待著政府為解決百姓居住問題而做出更多的實際舉措﹔期待著新立廣廈千萬間，大庇寒士盡歡顏。（李凌）