大龍地產資不抵債 新地王疑為順義政府“陰謀”

2009年12月01日10:15  來源:?????? ?? ????????

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  北京土地爭奪戰終於在臨近年末時達到了最高潮,順義區的天竺22號地成為北京今年的“三料地王”。同時被推上舞台中央的還有地王的制造者大龍地產。

  按照2009年大牛市的盈利水准,大龍地產償還完所有的地價款需要19年﹔它目前的土地儲備僅為164萬平方米,之前所拿地塊的平均單價不足2500元——從資金狀況到產品形態,地王制造者與新地王之間似乎毫無緣分可言。

  但作為順義區政府的直屬企業,成為地王制造者似乎又是順理成章的事。

  制造地王

  11月20日,被業界稱為“北京中央別墅區最后一塊低密度地塊”的順義區后沙峪鎮天竺22號住宅用地,引來了12家開發商參與競逐,其中不乏保利、遠洋、中建、龍湖、合景泰富等地產大鱷。

  根據公開資料,該地塊土地面積52.7萬平方米,起始底價就高達14.1億元,結果出人意料。經過190余輪的激烈競爭,大龍地產以50.5億元的價格拿下該幅地塊。最終成交的樓面地價超過30000元/平方米,天竺22號地成為北京今年以來起始單價、總價、成交單價的“三料地王”。地王的制造者是名不見經傳的大龍地產。

  拿下地王的第一時間,大龍地產董事會秘書馬志方在拍賣現場向眾媒體宣布,大龍地產為順義區直屬房企,60%的業務集中在順義區,並於2005年實現上市,大股東為北京順義大龍城鄉建設開發總公司,實力雄厚,資產過百億。

  隨著北京新地王的誕生,大龍地產開始面臨越來越多的資金質疑。

  記者查閱了大龍地產2009年三季度的財報,大龍地產總資產約為29.4億元,經營活動產生的現金流量為6億多元。

  “從財務上看,短期內支付地王的土地款,對於大龍地產是個考驗。”業內人士表示。

  據記者了解,在50.5億元土地出讓金中,開發建設補償費為13億元,其余為土地收益金。也就是說,按照合同約定,大龍地產需在3日內交清的地價款就達到37.5億元。

  值得一提的是,拿下該幅地塊前,大龍地產擁有的土地儲備為164萬平方米,其中49%集中在北京,土地成本僅為2229元/平方米。

  從2229元/平方米到30000元/平方米,某大型央企子公司的高管認為,大龍地產此舉有些冒進。“從低端的產品突然到最高端的產品,對於企業的資金實力、公司治理、開發團隊等都是很大的挑戰。”他說。

  而大龍本身的處境也被置於鎂光燈下。該高管透露,大龍地產在宣武門的某項目拆遷工作長時間陷入困局,佔壓了公司資金的同時,也損耗了時間和成本。盡管其母公司可以提供較為強大的支持,但從整體上看,還是給人以實力不足的感覺。

  同樣持此觀點的還有龐博國際地產機構執行董事劉東,龐博國際在北京以代理高端項目為業界所知曉。“如果是龍湖、保利或者遠洋拿了這塊地,對於未來的產品我能有大概的形象和概念。但對於大龍地產能夠帶來的產品,我現在還沒有任何的概念。”劉東說。

  幕后推手

  盡管外界質疑不斷,但這些問題對於大龍而言並不是不能跨越。

  某統計機構負責人對本報表示,大龍根本無須支付50.5億元之多的地價款。按照他的說法,目前土地交易的地價款由四部分構成:土地出讓金、開發建設補償費用、大市政以及政府土地收益。

  而業內通常在開發建設補償費用上作文章,讓這一價格虛高,最終這一部分會返還給一級開發商。但天竺22號地的一級開發商並非大龍地產,而是英誠房地產開發有限公司。該公司旗下項目龍灣別墅同時也緊鄰22號地,因而被看作該地塊的有力競爭者,但最終它沒有出現在競拍現場。

  既然與一級開發無關,對22號地而言,可以有所鬆動的隻有大市政。這一部分資金通常由地方政府拿走,因而上述人士表示,“對順義區政府來說,這不過是一個左手倒右手的過程”。

  針對土地出讓金這一部分,上述人士透露,根據北京國有土地基准地價,該地段的土地出讓金並不高。

  按照慣例,土地基准地價應定期調整,北京市最近一次調整是在2002年。記者查閱相關資料發現,天竺地區居住用地被列為六級地塊,若按熟地論,基准地價單價在1060~1820元之間。即使執行最高標准,該地塊的土地出讓金也僅為9.6億元。

  “如此可見,大龍的資金負擔並不重。”上述人士說。

  值得注意的是,在某國企背景開發商看來,對於順義區政府而言,由本區直屬企業拿下該地塊另有深意。

  “區裡面一定要有龍頭企業。土地是可以作為資本金的,項目開發出來之后的市值有多少錢。順義區政府馬上就可以多一個百億企業了,而且還能解決多少人的就業問題。”該國企背景開發商說,假如該地塊被其他開發商拿走,順義區政府損失將非常大。

  另一位接受本報記者採訪的開發商也認為,大龍拿下新地王,可以看作一個由區政府牽頭、有意為之的營銷。“趁形勢好,通過市場重新定價區域內的資產”。

  此外,關於大龍產品形態方面的質疑,一位接近大龍地產的人士對本報透露,不排除合作開發的可能性。

  那麼,誰可能成為大龍的合作伙伴?一則3年前的舊聞似乎可以作為參考。上述接近大龍地產的人士透露,2006年11月,大龍偉業董事會發布公告稱非公開增發1.1億股,萬科本為該增發計劃中的主要認購方,但后因種種原因,萬科並未參與。

  “大龍是萬科早期介入北京市場的合作伙伴之一,但這次是否有合作尚不得而知。”上述人士說。(來源:《中國房地產報》)

(責任編輯:張莉)
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