市場觀察:樓市價格“倒挂”值得警惕

表明樓市泡沫有不斷積聚趨勢 應採取措施抑制價格過快上漲 

“新華視點”記者  韓 冰  葉 鋒

2009年12月09日08:10  來源:人民網-《人民日報海外版》

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  雖然進入冬季,然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市採訪時發現,隨著房價持續高位運行,一些衡量樓市的重要指標出現畸變,特別是價格“倒挂”現象明顯。專家認為,這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

  商住倒挂:住宅單價反超寫字樓近2萬元

  專家介紹,一個健康的房地產市場,相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前部分一線城市出現了住宅價格高於同地段商鋪和寫字樓價格的倒挂現象。

  戴德梁行發布的統計數據顯示,在北京市寫字樓最昂貴的CBD地區,在售的住宅項目御金台已經賣到了5萬元/平方米,緊鄰其側的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米,兩者單價竟然相差近2萬元。

  位於北京崇文區的國瑞城,其公寓價格達到了3萬元/平方米,最高達3.5萬元/平方米,而其周邊的寫字樓每平方米價格不超過2萬元,單價相差1萬元以上。

  在上海,位於蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務廣場如今售價為每平方米2萬元,位於其附近的嘉裡不夜城卓悅居(西區),同樣臨近蘇州河,迄今最高售價卻已達2.8萬元/平方米。

  中國指數研究院指數研究中心副總經理張化學表示,當前我國出現商住“倒挂”城市並不少,這一結構失衡甚至已蔓延至“二、三線城市”。

  戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞指出,之所以出現“商住倒挂”,一是因為商用辦公樓受實體經濟影響大,在全球經濟整體不振的情況下,投資者不會輕易投資﹔二是在一線城市如北京和上海,寫字樓仍處於供大於求的狀況。另外,還有政策對商業地產鼓勵力度相對較小、歷史上寫字樓投資者曾經血本無歸造成心理陰影等原因。

  在供求關系等因素影響之外,“商住倒挂”現象反映了房價上漲過快、漲幅過高。專家指出,今年以來,由於相對於商業地產,住宅投資成本較低,大量投資和投機力量涌入住宅市場,成為房價脫離經濟基本面、離奇走高的重要推手。

  “到今年10月,北京房價相對年初已經上漲50%,上海20%,深圳甚至達到100%。在金融危機的背景下,房價上漲如此之快,投資與投機的因素很大。”張化學表示,怎樣遏制投資與投機性購房,真正鼓勵支持剛性需求及改善性需求,是2010年樓市調控必須面對的難題。

  租售價格比:部分城市租售比達到1︰800

  何衍鈞介紹,國際上通行的標准認為,合理的房屋租售比在1︰200到1︰300之間。這個比值意味著如果把房子出租,200個至300個月(大致相當於16年至25年)內能收回房款,買房就是劃算的。比值越高,房價中偏離普通居民消費需求的比重越大。

  中國指數研究院的統計顯示,2004年以來北京等部分地區房屋租售比一直高於國際警戒線。今年1至10月,北京地區房屋租售比達到1︰434,上海地區達1︰418,深圳、杭州均突破1︰360,遠高於國際通行標准。張化學指出,這些統計採用的是二手房銷售和租賃報價的數據,由於租賃市場中老公房比重更大,而二手房銷售市場中商品房比重較大,所以計算值“可能比實際水平還低”。

  何衍鈞表示,在一些二、三線城市,平均房價達到4000元的水平,但一套100平方米的三居室租金每月僅500元,租售比竟然達到1︰800。張化學認為,租售價格比不斷拉大也表明“房價上漲過快”。

  在上海工作的普通白領劉東告訴記者,他在浦東上海科技館附近租了一套一室一廳,面積約50平方米,月租金2300元,每平方米月租46元。而他居住的小區裡房產中介挂出的同類房屋售價在每平方米2萬元左右,算下來租售比超過1︰400。

  “2300元的房租佔我月收入的近1/4,已經不低。上海的租售比仍然如此懸殊,不是‘分子’房租太低,而是‘分母’房價太高了。”劉東感慨地說。

  房價收入比:部分一線城市超過14倍

  知名物業經紀機構永慶房屋集團近日在上海發布報告顯示,上海市區(外環以內)房價自2006年以來一路攀升,今年已達到2.3萬元/平方米,近4年內上漲近一倍。與上海類似,北京、深圳等一線城市近年來漲幅驚人,導致房價收入比繼續升高。

  房價收入比通常用於衡量居民收入能夠支撐房價的合理水平。一般而言,在發達國家這一比值超過6倍即可視為出現泡沫。

  據中國指數研究院提供的數據,2008年到2009年,北京的這一比值從14.1上升到14.3,上海從9.2上升到12.6,深圳從14.4上升到14.6,一些城市如天津也從8.6上升到10.1。

  上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭指出,如果剔除動拆遷保障用房因素,2008年北京房價收入比為15倍,上海高達17.2倍。“按今年房價上漲的狠勁兒,一線城市可能會到近20倍。”

  中國社科院近日發布《住房綠皮書》指出,北京、上海、杭州、廣州等二十多個城市商品住房價格出現泡沫。一些對泡沫論尚存疑的專家也表示,“泡沫破滅”可能比預期遙遠,但對此潛在的問題不能不正視。

  高房價鎖住了大多數居民的錢袋子。“每月房貸3000元,早晨一睜眼就看到一串數字,再加上孩子上幼兒園1000元,還有人情往來、孝敬父母……”北京市民成芳說:“我連長途電話都不敢多打一分鐘!”

  社科院金融研究所研究員易憲容指出,高房價對居民消費已形成嚴重“擠出效應”,事關我國長遠發展的經濟結構調整也受到嚴重影響。

  專家建議,有關部門應加強保障性住房建設,並通過稅收、信貸等政策增加待價而沽住房的成本,減少投機性甚至投資性住房比例,抑制住房價格上漲過快的勢頭。 

(責任編輯:杜燕飛)
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