樓市政策暫不會“大變臉”

2009年12月09日08:59  來源:《中國証券報》

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  歲末年關,去年底出台的房地產優惠政策一年期將至,關於樓市政策即將“變臉”的猜測四起。但權威人士認為,樓市政策不會立即重回全面收緊時代,而是在象征性收緊的口徑下,放權由地方政府及銀行根據實際情況把握節奏。同時,刺激民間投資進入市場可能成為房地產政策的重要內容。

  回顧本世紀以來房地產政策的制定,一個重要的改變是政策制定“因地制宜”化。房地產行業是一個地域性極強的行業,試圖用全國性政策調控表現千差萬別的區域市場鮮有成功的案例。2004年左右,上海房價快速上漲,而其他城市房價仍處合理范圍,相關部門制定了全國性政策以圖打壓市場,結果是“上海感冒,全國吃藥”。自去年以來,住房和城鄉建設部等主管部門在政策出台之時頻頻強調“因地制宜”,銀監會的房貸政策更是明確規定各銀行根據風險自行控制鬆緊。這一政策思路可望延續。今年以來,包括京滬深在內的部分城市房地產價格在流動性刺激下超預期爆發式上漲。不少觀點認為,房地產行業在尚未調整充分的情況下借外力上漲的局勢是非正常的,政策收緊是大勢所趨。

  但從政府邏輯出發,首先應注意到這一上漲趨勢並非全國同步——統計局公布的10月份房價數據顯示,北京、上海、杭州等城市延續了前期上漲趨勢,但吉林、唐山、武漢等城市的房價指數同比、環比數字均有所下降,長沙等城市則與去年持平。

  由此可見,房地產市場全國冷熱不均,一線城市“感冒”,部分市場低迷的城市恐怕不會陪著“吃藥”,這從湖南、吉林等省在中央尚未定調之時就急忙“搶跑”,延長優惠政策時間中可見一斑。因此,中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生判斷,不管是稅費優惠還是信貸政策,今年年底樓市政策調整不會全國“一刀切”。

  此外,從政策本身來看,目前有關房地產行業的政策主要集中在稅費和信貸兩個領域。其中,稅費政策明確規定了2009年12月31日的截止日期。但從前述判斷來看,這一政策的取消將出現分化趨勢,一些前期漲幅過高的城市將徹底取消這一優惠政策。消息人士透露,盡管政府尚未表態,但年底到期后杭州市取消優惠政策的可能性很大,而杭州絕非孤例。

  從信貸政策來看,盡管“二套房貸”政策時鬆時緊傳聞不斷,但仔細閱讀銀監會的規定可以發現,其對“二套房”及信貸標准從未改變口徑。之所以信貸市場忽冷忽熱,主要原因在於政策執行的彈性。從自身利益出發,今年上半年,各大銀行及行業機構在實際操作過程中一度對大量出現的種種規避高額房貸現象睜隻眼閉隻眼。隨著房價暴漲,風險累積,各大銀行又開始紛紛嚴格執行“二套房貸”政策。

  因此,目前房貸政策除七折利率優惠和改善房定義外,大框架均是在政策緊縮時期出台的,進一步收緊的可能性不大。而在中央經濟工作會議定調“鼓勵自住需求”,在希望促進房地產行業成交的情況下,七折和改善房優惠政策馬上取消的概率較低。

  盡管市場上有不少聲音呼吁利用行政手段調控市場,但從現在情況看,明年房地產政策的重點恐怕是在拉動民間投資上。隨著大規模投資拉動經濟的緊迫性消除、銀行風險累積收緊信貸后,國字頭資本大手筆出價拿地的勢頭必然趨弱。但在“調結構”完成之前,我國經濟依賴房地產拉動的現狀難以改變,因此,進一步出台政策讓民間資本進入房地產市場將成為政府主要考量的方向。

  從目前情況看,剛剛結束的中央經濟工作會議並未如市場所預期推出抑制房地產行業的政策。不過,有業內人士預期,明年二季度,或將見到真正的樓市政策調整。(記者 蔡宗琦)

(責任編輯:杜燕飛)
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