2010年房地產調控五大猜想:打擊囤地或出新規

2010年01月19日07:56  來源:人民網-《中國經濟周刊》

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  淡季開局的2010年房地產市場,迎來了國家宏觀調控的最強音。

  繼2009年12月底中央密集出台一系列針對房地產行業的調控政策以來,1月10日,一份被稱作“國十一條”(即國務院發布的《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,下稱《通知》)的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖,正式確定了2010年中國房地產政策的基調和架構。

  這次重拳出擊,被業內人士認為調控思路清晰、明確,是更加系統、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

  而調控的具體實施,涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資產管理等多個方面,關系到財政部、國家發改委、央行、銀監會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問,未來相關部門將會出台具體落實的細則。地方性的房地產調控政策也會接踵出台。

  在此背景下,房地產調控政策的未來細節,為學界和市場留下了巨大的猜想空間。

  猜想一:

  進一步提高二套房首付比例

  記者注意到,《通知》中,之前一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價”的明確規定,讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

  “嚴格二套住房購房貸款管理,明確首付比例,此舉在於合理引導住房消費,抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下,出台這樣的規定非常及時。” 中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室況偉大教授向《中國經濟周刊》評述。

  第二套(含)以上住房首付比例不得低於40%的規定,早在2007年全國樓價持續飆升時就已出台。2007年9月底,央行、銀監會發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規定。

  但是2008年底爆發的金融危機,讓中國整體經濟環境和房地產市場由“牛”轉“熊”,政策的調控方向也隨之發生了變化,地方政府和銀行普遍減弱了政策執行力度,此前規定的“首付比例不得低於40%”的政策規定在執行過程中的靈活性增大了許多,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低於40%的現象比比皆是,貸款利率也有所降低。

  此次調控再提“老政策”,在銀行業人士看來,依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

  “此次《通知》僅僅規定二套房貸首付四成以上,利率則按央行的基准利率執行,沒有提及新的利率執行標准,這就使得銀行由於具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力,往往在利率上會執行最為優惠的標准。銀行可以根據不同客戶需求,二套房貸有可能執行7折利率的底線,也可以高過基准利率的1.1倍,為銀行以利率優惠來拉攏客戶提供了空間,對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經濟周刊》表示。

  除了銀行界的質疑聲,一些業內人士也提出此次出台的信貸調控手段並不嚴厲,“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

  “按揭貸款是投機者的金融杠杆,要遏制投機首先要去掉這一杠杆。避免房地產投機者的最好方式是對已認定的二套房,在首付40%的基礎上再提高首付比例,要求其提供的首付款比率不低於50%,甚至可以取消第二套房貸,隻允許全資買入,這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式,把風險轉嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學沈家文博士向《中國經濟周刊》分析。

  記者注意到,在《通知》出台后的第三天,信貸政策從緊的信號已經發出。1月13日,央行發布消息,決定從1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來,央行首次上調存款准備金率。

  “除了已經出台的上調存款准備金率,信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊,不排除在年內出台進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經濟周刊》。

  來自官方的信息似也可對此印証。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產市場平穩健康發展”新聞發布會上,銀監會副主席王兆星強調:“對於個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的,也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為,要實行有效的風險控制。”
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(責任編輯:聶叢笑)
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