當前應加大對房地產行業納稅評估,完善稅收征管

山東省臨清市國家稅務局副局長 於志軍

2010年01月21日13:26  來源:人民網

 【字號 打印 留言 論壇 網摘 手機點評 糾錯
E-mail推薦:  

  近年來,隨著我國經濟高速發展,房地產行業進入了前所未有的高速發展時期。在拉動經濟,擴大就業,改善安居等方面做出了積極的貢獻,不僅成為國民經濟的支柱產業之一,也是稅收收入的一項重要來源。

  以某地縣級市國稅局轄區內的房地產開發企業從2000年的13戶增長到2009年的43戶,稅收從2005年745萬元增長到2008年的2300余萬元,佔地方稅收的比重從10.3%提高到31%,且呈繼續上升趨勢。在房地產行業稅收高速增長的同時,因房地產市場連續升溫及房地產企業新的經營模式、多樣化的銷售方式給稅收管理提出了新的課題,監管不力、管理滯后、欠稅多等諸多難題考驗著稅收征管能力。為進一步規范房地產行業健康有效發展,維護市場經濟秩序,嚴肅稅收法律法規,遏制房地產行業稅收管理缺失,結合工作實際,現就某地轄區內的重點房地產企業如何通過納稅評估進行管理定位,並對納稅評估中發現的問題及征收管理中存在難點進行分析。

  一、房地產行業納稅評估及稅收管理中存在的主要問題

  (一)房地產行業征管難度較大。房地產企業具有開發、銷售周期長,成本費用項目多,會計核算復雜,涉及稅種多的特點,其收入和稅前扣除項目的計算,受納稅人會計核算健全程度影響較大,稅務機關管理難度較大。

  (二)房地產行業納稅意識不強。目前,房地產行業進入門檻不高,許多房地產公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立,其納稅意識淡薄,對自身納稅義務和預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等稅收政策知之甚少。一些房地產公司是地方政府通過招商引資方式開辦的,這些企業往往曲解地方稅收優惠政策,甚至認為自己是招商引資企業,理所當然在稅收方面享有優惠。

  (三)房地產行業流動性強。作為房地產行業的共同特點,許多房地產開發企業無固定辦公地點,房屋開發到哪裡,辦公地點就設在哪裡,給保持稅收征管的連續性帶來很大難度。

  (四)稅收管理外部環境有待改善。雖然《征管法》明確規定了有關部門協稅護稅的職能,但現實中由於部門利益驅動,造成部門配合不力,協稅護稅組織不夠完善,不能實現有效資源共享和信息互換。此外,有些部門不能正確認識涵養稅源和依法征稅的關系,在支持稅務部門依法開展工作方面力度不夠,也一定程度上影響了房地產行業稅收管理的實際效果。

  (五)房地產行業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全,有的甚至無帳。二是收入不實。有的房地產企業採用預收款形式銷售房屋,因未開具正式發票,預收款長期挂賬不做收入。三是虛列成本。多數房地產開發項目由於工期長,與建安企業結算不及時,成本核算未嚴格執行權責發生制和配比原則,仍按收付實現制核算成本,對未售房面積,收入未轉但成本已提前列支,造成收入與成本不配備,無法核算其真實成本和無法真實反映企業盈虧情況。部分企業按預計數字入賬,造成成本虛增。大量不合法憑証入賬或根本沒有取得合法憑証做賬的現象比比皆是。

  (六)房地產企業普遍存在著逃稅和少繳稅款的現象。從對房地產行業納稅評估情況來看,納稅人不列、少列收入、多列成本、擠佔當期稅款的現象比較普遍,其方面形式包括:一是不列收入。部分企業以不了解相關規定為由,對取得的預售收入未納入當期應稅所得申報納稅﹔二是少列收入。部分企業對樣品房、轉作經營資產用房及抵償材料款、工程款等應視同銷售的收入未納入當期應稅所得申報納稅﹔三是多列支出。如一次性全額列支借款費用、預提維修基金、擅自擴大廣告費和業務宣傳費計提范圍且存在一塊成本多頭列支等﹔四是混淆預售與銷售的概念。少數企業工程尚未完工,即以已向用戶開具正式發票為由,採用確認銷售和配比成本的方法計算申報當期應稅所得。由於工程尚未完工,其總成本無法確定,則採用預算成本配比,達到擠佔當期應稅所得的目的﹔五是少數開發企業納稅意識淡薄。房地產行業本身所具有的行業特點導致了開發企業偷稅僥幸心理,偷逃稅現象比較嚴重。

  (七)當前納稅評估中存在的問題及缺陷。

  一是對房地產行業納稅評估工作定位不夠准確。就納稅人而言,納稅評估工作是通過資料分析、評估約談等方式查找稅收問題,近似間接的納稅檢查。而對評估人員而言,評估工作的目標和方法也主要傾向於個案查出多少問題。導致目前納稅評估工作方式類似稅務稽查,但手段和實際效果又不如稅務稽查。同時,由於有效監控機制還未真正建立,納稅評估工作在設計上存在一些不足,對對報表、查查數據、與企業核實疑點問題等靜態監督形式無法了解企業動態實際情況,無法掌握外部相關信息,形成評估盲點。

  二是信息資料來源不夠廣泛。納稅評估工作離不開數據資料的搜索、採集、積累和掌握,納稅評估過程中要進行大量的指標測算、資料比對等定量、定性分析,沒有數據資料,納稅評估就成為無源之水、無根之木。目前,納稅人報送的納稅申報數據和財務數據,不包括生產經營類信息、經營核算類信息及其他諸如登記注冊類、價格類等相關信息。由於第三方信息的缺失,造成了納稅評估中許多主要指標如土地價格等重要信息無法掌握,導致不僅納稅評估效率低,且評估誤差較大。

  三是納稅評估指標體系存在一定局限性。現行的納稅評估指標體系是參照房地產行業內平均值確定的,實際上是企業真實納稅標准的一種假設。一般評估指標的測算結果都直接與行業正常值進行比較,即企業被測算指標隻要處於正常值的合理變動幅度內,就被認為已經真實申報。實際上,評估對象的規模大小,企業產品多少等因素都對“行業峰值”產生較大影響。此外,單憑評估指標測算和評價很難正確判斷申報的合法性和真實性,企業還經常受到所處環境、面臨風險、資金流向等諸多因素的影響。納稅評估指標體系的局限性,制約著納稅評估工作的效果和開展方向。

  四是納稅評估人員綜合業務素質亟待提高。目前,從事評估的人員都是稅管員,在負責征管的同時進行納稅評估,沒有專門從事評估的人員。稅管員素質參差不齊,部分評估人員知識面窄,掌握評估方法不夠,隻停留在看看表、對對數、查查抵扣發票信息的較淺層次,不善於從各種涉稅信息中尋找和挖掘深層次問題,使評估工作流於形式,評估效率不高。

  (八)一線力量尚不能滿足對房地產行業實行精細化管理的業務需求。一是一線人員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律較為陌生﹔二是對所得稅及房地產業相關稅收政策的了解和掌握相對不足﹔三是對企業財務核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練﹔四是一線征管力量的不足與繁重工作任務、不斷提高的要求的矛盾持續加劇﹔五是一線人員缺乏掌握房地產行業會計規律的基本素質,不能滿足稅收工作對房地產行業管理的需要。

  二、加強對房地產行業納稅評估及稅收管理的對策

  (一)做好基礎工作,加強日常監管。開發初期,稅務機關可要求房地產開發公司提供項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、營業執照、稅務登記等資料,為后期的監管打下基礎。項目竣工后,要求企業及時上報成本費用分攤辦法,防止企業私自轉移利潤,逃避納稅。同時,要求企業按季度上報《存量房產盤點表》,以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。建立日常監控管理台賬,逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況。

  (二)實行一體化管理,密切部門協調。嚴格執行《國家稅務總局關於進一步加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕82號)和《國家稅務總局關於實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發〔2005〕156號)的規定。房地產稅收採取“一窗式”征收和“聯網控管、先稅后証、項目跟蹤、過錯追究”的控管辦法,實行一體化管理。國稅機關應主動加強與工商、國土、規劃、建設、房產、和地稅等部門的聯系,爭取政府支持,力求通過信息交換和分析比對,最大限度的掌握有關涉稅信息,通過信息交換,有助於一線人員進一步掌握與了解房地產項目開發的經營規律和運行狀態,增強該行業稅收管理措施的實時性、針對性和有效性。

  (三)建立健全科學的納稅評估體系。一是構建制度框架。根據《稅收征管法》及實施細則、《納稅評估管理辦法》等有關政策依據,研究制定《納稅評估實施方案》和《評估工作規程》等一系列管理辦法,設置納稅評估總流程圖和不同內容的文書表格,制定納稅評估與“征、管、查”業務部門的協調、銜接辦法,使稅收評估工作逐漸融入征管體系。為對評估全過程實施管理和監控,在納稅評估的不同環節設置《評估對象信息記錄》、《零稅額申報信息記錄》、《納稅評估成果信息記錄》、《重點監控信息記錄》等四個信息簿。對每位評估人員工作完成的質量情況進行信息記錄,為崗位目標考核提供依據。二是科學界定評估步驟。按照《納稅評估實施方案》及規程要求,制定具體的操作程序:一是資料受理傳遞崗將評估對象申報資料傳到分析崗;二是通過綜合征管系統數據和人工採集的其他企業信息進行邏輯分析核對,通過初審發現疑點;三是對評估疑問戶下達《評估自查表》、《評估調查表》或《零申報說明書》,針對疑點內容開展自查﹔四是對自查后仍存在問題的企業下達《評估約談通知書》,通知約談﹔五是制作《約談記錄》﹔六是評估完畢下達《納稅評估結論》,存在問題的企業制作《申報錯誤報告表》,責令限期改正(調賬、補稅),並制作《納稅評估報告》﹔七是評估發現問題嚴重的,制作《評估移交表》,移交到稽查科等相關科室,並回收《納稅評估移交問題反饋單》存檔備案﹔八是月底匯總評估結果寫出《納稅評估小結》,指出存在問題,提出合理化有價值的建議及加強管理的辦法。三是明確評估人員職責。為確保評估工作質量,從制度建設入手,制定行之有效的納稅評估定率考核制度,考核定率包括數據接收率、數據正確率、評估處理正確率、復審評估正確率、評估稅款入庫率等,通過這些指標將納稅評估具體細化、量化,對未按比例、按質量完成評估任務的操作人員,依崗位職責予以扣分,達到監督檢查納稅評估工作的目的,增強評估人員的責任心。四是精選評估對象。堅持人機結合的辦法,一是根據預警值運用納稅評估軟件,自動篩選納稅評估對象﹔二是稅收管理員根據日常巡查、涉稅事項調查核查等日常管理工作中了解和掌握的納稅人實際生產經營情況,人工分析篩選納稅評估對象。五是探索可行的納稅評估分析方法。對納稅人申報納稅情況的審核分析是納稅評估工作的關鍵。在實際工作中,總結歸納了一套簡便實用的納稅評估分析方法,簡稱“四比較法”。一是申報數據與財務報表之間的比較﹔二是申報數據之間橫向與縱向比較﹔三是稅種之間的關聯性比較﹔四是申報納稅情況與實際經營情況的比較。(四)從提高納稅評估人員自身素質出發,打造一支符合實際需要的納稅評估隊伍。納稅評估要求稅務評估人員不但要了解稅收工作本身,而且要了解企業的生產經營全貌及納稅人的詳細情況,掌握審核、評析、測算、取証、質詢的全部技能。因此,在加強干部培訓過程中,要有重點地開展稅收、財會理論培訓,鼓勵干部參加專業學歷考試和執法資格考試,並給予一定的物質獎勵,調動干部自學的積極性。為加強納稅評估隊伍還可聘請具有專業知識的中介機構和會計人員對房地產行業進行專業納稅評估。實踐中,評估人員在確定評估對象后,要即使參與管理性檢查,通過對比檢查結果,檢驗評估確定的疑點是否全面、正確,為今后評估工作積累經驗。在轉向評估結束后,組織評估人員進行案例評析,逐項分析評估方法、過程和結果,總結出較好的評估方案並全局推廣。

  三、我們的具體做法

  (一)及時制定了《納稅評估操作規程》,針對當前納稅評估工作中存在的熱點難點問題,通過近年來納稅評估工作的實証分析,詳細的補充和完善了納稅評估規程的內涵與外延、特征與分類、原則與職能,特別是針對行業納稅評估案源選擇等做了進一步修改,使之適合地域特點和實際操作,並及時組建納稅評估機構,成立納稅評估領導小組,按所轄的企業分類分片全面開展納稅評估。

  (二)從難點疑點抓起,抽絲剝蠶,抓出實效。該局管轄房地產企業43戶,年繳納稅收2300余萬元。但從房地產行業的實際開發情況和房地產行業稅收實際征管情況來看,稅款流失較為嚴重。為此該局組成房地產評估小組,對轄區內房地產企業進行了重點評估。通過資料調閱,發現許多房地產企業不是虧損就是微利,且申報的當期銷售收入起伏較大,繳納的營業稅與預收賬款金額不相符,費用列支不符合規定,企業所得稅和土地增值稅都未按規定預繳,印花稅、土地使用稅和房產稅都出現少繳或不繳的現象。在與企業法人或財務人員針對上述情況約談時,對存在問題含糊不清,避重就輕,也沒有具體的舉証說明。實地核查時,通過對比納稅申報和賬面數、企業簽訂合同和實際完工數,發現(1)售房款以定金名義不做預收賬款處理。(2)拆遷房屋建還的部分不做收入,隻記成本。(3)銷售合同已簽但印花稅未申報繳納。(4)以房地產行業的特殊性為理由,長期不結算,也不預繳企業所得稅和土地增值稅。(5)土地使用稅和房產稅以不清楚規定為由,少繳或不繳。

  (三)通過此次初步評估部分房地產企業,共查出各項稅款7563284.13元。其中應補繳的企業所得稅3267129元,佔2009年房地產行業繳納所得稅的45%﹔各種地方稅4296155.13元,由此証明房地產行業嚴重存在不按期納稅的問題。實踐証明,開展納稅評估對提升稅收征管質效有著巨大的推動作用。一是深度挖掘了稅源。通過納稅評估,企業主動申報稅款金額達636.24萬元。二是提高了申報真實度。經評估的納稅人,實際稅負都達到或超過了行業平均水平。三是提高了納稅遵從度。通過評估,糾正了因企業辦稅人員對政策和程序理解上的偏差而導致的錯用稅率,超范圍超標准抵扣、漏記少報收入、未按規定開具發票等一般性問題,經督促,納稅人均自行作了補正申報、補繳稅款、調整賬目等處理。

  四、思考和建議

  (一)雖然房地產行業在拉動經濟,擴大就業等方面作用巨大,但是房地產行業工期長、投資大、經營隱蔽性強,導致其在依法納稅方面存在較多問題。應加大對房地產行業的納稅評估。

  (二)房地產行業環節多,所征稅種也多,如營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地使用稅、印花稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等,加之企業法人、財務人員對稅收法律法規的了解和掌握有限,影響了稅法的遵從度。應加強對企業財務人員的稅法培訓。

  (三)房地產行業承建的工程大部分實行轉包、分包,甚至存在挂靠等現象,導致選擇征稅主體具有一定難度。房地產企業採用“工程大包”的經營模式,將收入的一部分分撥施工單位作為工程款,施工單位多數未辦理稅務登記,沒有合法發票抵作工程款,不但造成成本核算混亂,而且擾亂了發票管理。

  (四)稅務機關自身管理不到位:一是稅法宣傳不到位,教育培訓跟不上,客觀上造成企業對稅法了解掌握不清。二是疏於管理,淡化責任,日常檢查不夠,特別是案頭稽核不深不細,各表之間沒有比對,各勾稽關系沒有分析透徹。三是稽查力度不大,沒有針對該行業的特殊性和隱蔽性開展有效稽查。

  (五)工作建議:一是強化管理,加大征管力度,房地產行業的特殊性決定了必須強化行業稅收管理,特別要實現日常監管和案頭稽核有機結合,運用一系列的指標體系分析該行業的收入、費用、成本是否合理。二是加大宣傳力度和培訓力度,對新上崗財務人員或新辦房地產企業加強稅收法律法規培訓,增強企業依法納稅意識。三是擴大委托代征范圍,實行屬地征收,如對合同的貼花委托工商部門,公証部門實行源頭代征,對土地使用稅委托土地管理部門實行代征。四是加大第三方信息的獲取,實行資源共享,與建委、城建、工商、經貿委、司法、公安、地稅等部門建立一系列的合作機制,定期不定期召開聯系會議,收集信息,特別要與建委、城建等部門直接聯系,取得第一手資料,從源頭了解掌握房地產行業信息。五是加大稅務稽查力度,嚴厲打擊偷逃稅違法行為。稅務稽查部門要針對房地產開發企業中容易偷逃稅的環節,加大稽查力度,並公開曝光。六是進一步完善納稅評估機制,使之真正成為稅收征管的補充,並正確界定納稅評估與稅務稽查行為的差別,對其法律后果予以規定。

(責任編輯:賀霞)
更多關於 經濟財稅 的新聞
· 讓財稅政策為今年經濟社會發展發揮更大作用
· 中國稅務咨詢師職業培訓認証項目啟動  
· 財政部和國家稅務總局調整個人住房轉讓營業稅
· 稅務專家解答全球稅負痛苦指數排行榜三大疑問
· 開征"高額獎金稅" 英2萬名銀行“大佬”忙避稅
· 中國百姓稅負居全球第二 工薪族一生繳稅將超15萬
· 網民:“補貼征個稅”不患征而患不公
· 全年增值稅減稅額有望超1400億元 企業稅負降低
· 國稅總局:非居民企業股息征收10%所得稅
相關專題
· 新聞
· 評論 觀察
· 財稅
留言
我要發表留言
  署名:
                                      留言須知
新聞檢索:    
   熱圖推薦
慕尼黑機場發現疑似爆炸物慕尼黑機場發現疑似爆炸物
阿根廷兩架小型飛機相撞阿根廷兩架小型飛機相撞
成都航空"新"飛機驚艷亮相成都航空"新"飛機驚艷亮相
盤點自毀形象女星盤點自毀形象女星
   精彩新聞
·高鐵兵臨城下 航空業如何避免日航悲劇
·“封殺”升級!海航反擊:你們不賣我自己賣
·英國男子在網上開玩笑稱要炸機場被警方逮捕
·南航斥資15億美元再購20架空客A320飛機
·[生活提示]雞蛋治病22個食療法 性能力自檢10題
·理財:2010年淘金五項注意 養一個孩子要多少錢?
·年終策劃:人民幣國際化已走多遠,還會走出多遠?
·283張春節特價機票賣出去又被“召回”
·民航業如何接招高鐵 東航硬碰國航觀望
·鐵礦石談判受挫不因話語權 嘆胳膊肘外拐
   播客·視頻
你知道豆腐應該怎麼吃嗎?你知道豆腐應該怎麼吃嗎?
江蘇雷官:不正面報道我不接待!江蘇雷官:不正面報道我不接待!
   資本市場熱點追蹤
·創業板午評:股票漲多跌少 39隻上漲1隻漲停
·午評:數據出台提振有限 深成指盤中破半年線
·開盤:兩市小幅高開 滬指漲2點開報3154
·創業板開盤:股票走勢良好 33隻上漲6隻平開
·1月21日滬深股市最新交易提示
   頻道精選
 
 
·2010年淘金五項注意 養一個孩子究竟要多少錢?
·人物:王永慶遺產稅逾百億 趙本山海南買地賺13億
·經管:炒中藥勝過炒樓? 2010年房產調控五大猜想
·橙色:被學生舉報的“黃網” 官二代就業有紅頭文件
·10大賺錢方式解密 教你把握2010年五大投資機會

[一語驚壇]工人敢晾公款吃喝的底,紀檢委咋堵不住浪費的門
[論壇]看誰拆得了"海上皇宮"·勉縣監察局長咋跳樓了
[訪談]楊聖敏談民族團結與國家崛起·郭振璽等談財經報道
[辯論]公務員養老8000/月合理嗎·貧困女碩士自殺校方無責?
[博客]九常委為啥讓八英烈備極哀榮 朱?基為何求直言諫言
[博客]黨中央還有什麼沒告訴任志強 金華市副區長被性釣魚?
   無線·手機媒體
《wap.民意2009.com》《wap.民意2009.com》
手機掃黃進行時手機掃黃進行時
人民網