啟動“全民最低保障住宅制度”

2010年01月25日14:37  來源:《瞭望新聞周刊》

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  隻要政策設計得好,我們就可以再次將房地產對經濟穩定的威脅,化作發展的機會,幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅

  2009年12月11日國家統計局公布的全國平均數據顯示,11月房價環比上漲1.2%,折算成全年漲幅接近15%,個別城市的環比漲幅超過2%,折算成全年漲幅超過25%。中央經濟工作會議剛一開完,12月14日國務院就召開常務會議專門研究房地產調控政策,凸顯了年底住宅價格突漲帶來的緊迫性問題。

  在2010年,會不會再次出現“政策性拐點”?整個房地產市場都在屏息以待。

  通脹預期是怎樣形成的

  談論任何價格現象,都不能回避貨幣問題。房價也不例外。

  盡管不同的貨幣理論對貨幣增減如何影響經濟意見不一,但都認為合意的貨幣數量同社會財富數量間存在對應關系。如果這種對應關系發生變化,就會出現通貨膨脹或通貨緊縮。

  假如貨幣流通速度為一個穩定的恆量,市場上貨幣存量是100元,市場上財富的價格就是100元。現在貨幣數量沒有變,財富升值30%,此時,貨幣就需要相應增加30元,否則,單位財富的市場標價就會下降,出現通貨緊縮﹔如果財富損失30%,市場就需要減少30元的貨幣,否則,單位財富的市場標價就要提高,導致通貨膨脹。

  任何物品市場價格的提高,都是在“吸收”貨幣﹔相反,物品市場價格的降低,都是在“釋放”貨幣。前者使貨幣傾向於不足,后者使貨幣傾向於過剩。

  在經濟高漲的周期,商品供不應求,消費者間的競爭使得市場價格節節攀升,企業利潤增加,此時,必須釋放貨幣,避免通貨緊縮,滿足交易的需求﹔而經濟衰退的周期,商品供給過剩,生產者不斷殺價,使得市場價格全面暴跌,企業債務增加,此時,就要回籠貨幣,避免通貨膨脹。簡言之,“利潤增加貨幣需求,虧損減少貨幣需求”。

  2008年下半年以來,為了應對金融海嘯,國家在短時間內釋放了巨量貨幣。M2增幅高達29.42%,不僅遠高於2009年年初定下來的17%的增幅,而且也遠高於GDP+CPI的增幅。央行最新數據顯示,2009年人民幣各項貸款增加9.59萬億元,同比多增4.69萬億元(而2007及2008年全年貸款新增分別隻有3.6萬億元和4.9萬億元)。其中,高達6萬億的資金流向地方政府融資平台,這些資金的宏觀效果(吸收還是釋出貨幣)很大程度上都取決於房地產(形成的是利潤還是負債)。加上“4萬億”的財政投資,這些貨幣如果形成的不是利潤而是虧損,市場就可能在不久的將來,看到一場空前的通貨膨脹。

  難怪天價“地王”一個接著一個

  最新一輪的房地產熱,源自市場對高通貨膨脹的預期,而非地方政府所謂的“土地財政”。道理很簡單,如果市場上有兩部分人,一部分持有貨幣(包括債券),另一部分持有資產(包括債務),通貨膨脹並不會平均地對兩者造成影響。在財富流失過程中,持有貨幣(包括債權)一方的損失,將會遠大於持有資產(債務)的一方。現在,很多人嘲笑房地產市場上的高地價已經是“面粉比面包貴”,但如果考慮到通貨膨脹的可能,持有土地並不一定會比持有貨幣風險更大。

  更何況這些持有土地的錢又是“借來的”。萬德數據顯示,2009年前三季度,房地產企業在市場融資累計972.21億元,還有約40家企業的661.35億元融資計劃等待証監會審批。1∼11月,8999億銀行資金注入房地產,同比增長40.17%,較之房地產最火爆的2007年還超出30%。如此多的銀行資金注入房地產,難怪天價“地王”一個接著一個,地方政府土地收入紛紛突破歷史最高水平。

  值得注意的是,前100家房地產上市公司目前的存貨周轉天數、應收賬款周轉天數、營業周期,分別長達8.61年、12.02年、19.95年。對如此之長的營業周期,唯一的解釋就是房地產企業預期未來地價會大幅上漲。否則,僅資金成本,就可能導致其嚴重虧損。種種跡象表明,不管學界判斷如何,市場已經在為應對超級通貨膨脹做准備了。市場知道,一旦出現通貨膨脹,手上握有現金的企業和個人,幾乎沒有機會短期內把現金轉變為實物。
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(責任編輯:聶叢笑)
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