我國城市“住宅貴過商廈”現象值得關注

王立彬

2010年04月02日07:57  來源:新華網

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  中國土地勘測規劃院最新發布的2009年中國城市地價狀況監測數據顯示,2009年全國重點監測城市居住用地地價房價比均值為31.29%。房價與地價二者呈現較大相關性,35個重點監測城市的居住地面地價和住宅價格相關系數達到0.848。京津滬杭寧穗等城市居住地價房價比高於商業地價房價比。這種與國際上大多數國家和地區發展模式不一樣的現象值得高度關注。

  中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組分析認為,居住地價房價比較高,首要原因很可能是經濟發展水平較高,住宅市場化較為深刻與活躍。例如在可獲取有效數據的28個城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等14個城市居住地價房價比高於商業地價房價比。在經濟發展水平較低、居住用地市場化程度不發達的地區,居住地價房價比總體上不高,但一些經濟較發達、消費水平較高的重點旅游城市,比如成都、昆明等,地價房價比也較高。

  按照一般規律,商業不動產價值中土地價值的比例應該更高。但我國目前居住地價與商業地價總體差距並不大,許多大城市甚至出現商業用地地價房價比低於居住用地地價房價比,這既表明在人多地少的基本國情下,我國城鎮化的潛力、壓力都特別大。而部分一線城市居住地價房價比甚至超過商業地價房價比,既反映了城市土地及房屋市場化程度高、土地利用節約集約程度高,也表明商業地產市場化程度、節約集約利用程度亟待提高。活躍商業地產,穩定住宅地產,對管理部門是一大挑戰。

  分析表明,自2001年以來,我國居住地價與住宅價格的變化趨勢與商住綜合地價、商品房價格的變化趨勢大體上保持一致。但2007年和2009年房地產市場火熱之時,居住地價增長率和住宅價格增長率均分別超過商住綜合地價增長率和商品房價格增長率﹔2008年房地產市場低迷時期,居住地價增長率和住宅價格增長率則分別低於商住綜合地價增長率和商品房價格增長率。宏觀經濟形勢及調控政策對居住用地和住宅市場的影響,明顯大於對商業用地和商業物業市場的影響。這既表明住宅地產市場確實離不開調控這隻“有形之手”,同時也要求管理者兼顧資源條件約束,以市場機制促進土地節約集約利用,防止越俎代庖同時彌補市場不足。

(責任編輯:聶叢笑)
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