北京“地王退地”傳言蔓延 新政擠壓房地產暴利

翟烜

2010年05月21日08:21  來源:人民網-《京華時報》

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  遠洋豪擲40.8億元購買的大望京新村地塊要退回?

  地王退地,或許只是個傳說。但這個從上周開始蔓延的傳說引發多米諾骨牌效應:周邊樓市已盡顯“信其有”的特質,二手房房價出現明顯鬆動。

  隨后,遠洋方面一位負責人表態稱,“退地也不是沒有可能”。而另外一

  位負責人則表示退地消息純屬誤傳。

  溯源地王退地傳言,其背后是近期一系列樓市調控新政對房地產業暴利的倒逼和擠壓。

  地王,恐難再現江湖。

  地王退地傳言蔓延

  “由於地價高過周邊房價,據說開發商已經萌生退意了。”上周,一則地王要退地的消息,在望京區域的各大業主論壇上流傳開來。

  傳言中所指地王,是遠洋地產旗下北京遠豪置業有限公司。

  今年3月15日,經過84輪競價,該公司以40.8億競得朝陽區崔各庄鄉大望京村1號地。經折算,該地塊住宅面積的樓面單價高達2.75萬/平米,成為名副其實的單價地王。

  周邊房價遭“滑鐵盧”

  地王退地消息一出,市場隨即做出反應。“地王周邊房價降一成”、“望京二手房一套降價100萬無人買”……地王周邊業主的內心正在經歷過山車式的起伏。

  在望京地區的各個中介門店,中介人員也都會似有似無地告訴購房者,地王要退地,這裡的房價已經跌至低點。

  “也許只是房產中介在借題炒作壓低房價。”一位在市場研究部門工作的中介工作人員告訴記者。據他所知,遠洋沒有明確表示過要退地,“退地的說法和出處值得懷疑”。

  然而,近一周的時間內,遠洋始終未就傳言出面予以澄清。周邊房價下跌,卻已成不爭事實。

  地王附近的融科橄欖城 (論壇 新聞),房價降幅明顯。業主程先生說,在今年4月初,有人曾開出每平方米3.4萬元、總價425萬元的價格,購買他手中的房子,被他拒絕了。最近,聽說了地王退地的傳言后,他又把房子挂在了中介,到現在,報價已經降了三輪,從425萬元到325萬元,但依然無人問津。

  “地王退地的傳言已經影響了小業主的預期。”鏈家市場分析師張月說,地王與二手房的價格往往是緊密相聯的。某個區域出現一個地王,這個區域的二手房就會很快漲起來。反之,地王要是退地,周邊的二手房也會調頭下探。

  退與不退表態不一

  遠洋的沉默,曾一度被外界視為對傳言的默認。

  記者近日輾轉聯系到了遠洋地產北京區域事業部副總經理張森林。他表示:“退地也不是沒有可能。”

  但這位負責人也表示,由於自己職位發生變化,不便對此解釋太多。而對於退地傳言從何而出,他表示不知情。

  在此前的5月13日,在遠洋地產召開的股東大會上,遠洋地產主席李明曾就傳言回應稱,遠洋沒有退地打算。他表示,公司已經支付了地價款,目前地塊正在辦理前期手續。

  北京市土地中心在接受記者電話詢問時,也拒絕就此予以明確回應。

  退地取決市場前景

  “退與不退,很大程度上取決於市場預期。”中國房地產聯盟秘書長陳雲峰認為,地王退地與否,都將基於其對自身利益的權衡。

  按照大望京村1號地的出讓公告要求,遠洋已經繳納了5億元競買保証金。如果遠洋真的退地,那麼這5億元的保証金將被凍結,甚至還會在一定期限內被取消在京拿地的資格。

  遠洋是否願意付出如此代價?在陳雲峰看來,開發商目前“心裡確實不再堅定”了。“這麼高的價格拿地,如果房子賣不出去,或者低價賣出去,損失大於5億元保証金的話,那就有理由和動力退地。”

  同樣是算賬,望京地王一誕生,地產大鱷潘石屹就曾測算,該地塊的銷售單價將來隻有達到4.5萬元/平方米,才可能有10%的利潤。而當時周邊的二手房房價僅為2萬元-2.7萬元/平米。4.5萬元/平方米,不是一個容易企及的價格。

  地王退地,此前曾有先例。去年11月20日,隸屬於順義政府的大龍地產,以50.5億元競得順義別墅區一地塊,成為當時的“地王”。但隨即因欠繳地價款,大龍被收回已競購的土地。

  新政擠壓地產暴利

  可以確定的是,地王退地消息的或有或無背后,一系列樓市調控政策正對房地產業暴利的高預期形成倒逼和擠壓。

  在遠洋等三地王同日出現后的一個月內,中央及北京連出重拳,遏制房價快速上漲。從國務院下發的新“國十條”,到北京的“國十二條”,一次比一次嚴厲的管控措施,使得北京房價進入下行通道。特別是一個家庭限購一套新房的政策,精准打擊了投資和投機炒房客。

  而在土地市場,國土部發文規定,開發企業拿地首付必須達到50%,北京國土局甚至要求部分土地要在三日內繳納全款,不能按時繳納的將計入誠信系統,並影響其今后的購地。

  這被視為政府遏制地王頻出的一個起始信號。

  北京在全國兩會結束首日出現三個地王之后,更是臨時叫停了本市的土地交易,並將購地模式調整為“綜合評標”、“限房價競地價”以及“限地價競政策房面積”的方式。4月份全月,北京土地市場出現了零成交的記錄。進入5月,北京已出讓的8宗土地中,面積最大的順義地塊因報價未達到標底流標。

  地王風光難再

  在一系列樓市嚴政背景下,地王退地傳聞,雖然極盡惹眼,但充其量也只是周邊樓市下跌的一個微量因素。

  “業主們的預期,已經不再單純由地王說了算。”鏈家市場分析師張月說,需求量的減少,勢必讓市場進入買方市場,市場也將不再完全參考地王價格。

  而遠洋地產主席李明5月13日在回應退地傳言時也坦承,今年遠洋地產會加大在二三線城市的布局。預計今年北京市場對公司業績的貢獻會回落到50%以下,北京購地計劃的下調實屬必然。

  “市場趨冷已不可逆,一向看重資金流的房企們,一定不會再高價拿地,以避免重蹈2008年資金鏈斷裂而瀕臨滅亡的境地。”一位參加了購地的房企代表說,在相當一段時間內,北京難現地王。

(責任編輯:喬雪峰)
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