地產商“缺血” 資金壓力將“迫降”房價?

2010年07月05日08:22  來源:新華網

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  日前中國指數研究院發布報告分析,在今年信貸政策日趨緊縮的情況下,房地產上市公司資金來源增速整體放緩,“新國十條”出台后更無一家房企獲得銀行大額授信,融資難度不斷加大。

  資本市場的融資渠道也正對地產商收窄,原本指望通過增發等再融資方式輸血的上市地產

  公司,近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。

  盡管調控“組合拳”已連續打出兩個月,但高高在上的房價並未有明顯的回落。房地產商資金充裕,被認為是支撐新房價格遲遲不降的理由之一。但隨著時間的推移,一系列調控措施的深入,資金壓力已經成為房地產商不得不面對的嚴峻考驗。

  此前央行發布的一項統計數據顯示,2009年全國房地產開發到位資金5.7萬億元,增長44.2%,當年末全國商業性房地產貸款余額7.3萬億元。央行分析稱,其中以定金及預收款為主的其他資金同比增長71.9%,國內貸款同比增長48.5%,構成房地產開發投資的主要資金來源。但現在,銷售成交的低迷以及信貸的收緊,讓這一主要的資金源頭走向“枯竭”。

  先看銷售。從4月中旬“新國十條”舉措出台之后,火爆的房地產市場成交量立即進入冰封期,一線城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信貸近日的研究報告稱,華潤置地5月份銷售額同比下降68%,環比下降64%。按照此前預計的2010年銷售目標270億元,華潤置地目前僅完成24%,是5月份銷售量跌幅最凌厲的內地房企龍頭股之一。這還只是冰山一角,部分城市的成交數據下滑明顯。以北京為例,統計顯示,6月上旬,北京在售的235個普通商品住宅項目中,147個項目出現“零成交”。在剛剛過去的2009年,成交量的步步走高,讓房地產企業快速回籠巨額資金,並支撐其迅速擴張,也因此出現爭當地王的瘋狂一幕。時過境遷,銷售急跌的數據背后,恐怕是地產商資金鏈的逐步收緊。

  信貸的收縮則是本輪調控措施的鋒刃利劍。信貸的高增長,被認為是過去一年半房地產企業敢於高價拿地的動力之一。2009年內地房地產行業貸款同比增幅高達38.8%,同期的住房按揭貸款和開發貸款的同比增速則分別為43.3%和31%。研究認為,不論將數據與內地以往的增速比較,還是與近年全球主要國家和地區比較,發現房貸有飛漲的趨勢,而樓市泡沫破裂前,貸款多為寬鬆且增速偏快。但調控新政顯然扭轉了這一趨勢。6月15日,銀監會公布的2009年報重申,加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產開發貸款風險,敦促銀行加強對房地產開發和土地購買的貸款管理。日前中國指數研究院發布報告分析,在今年信貸政策日趨緊縮的情況下,房地產上市公司資金來源增速整體放緩,“新國十條”出台后更無一家房企獲得銀行大額授信,融資難度不斷加大。

  地產商資金的壓力還不止於此。資本市場的融資渠道也正對地產商收窄,原本指望通過增發等再融資方式輸血的上市地產公司,近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。據WIND統計,在申萬行業分類中,有102家上市公司從事房地產開發業務,其中自2009年以來,已公告增發事宜但還沒有實施的上市房企有38家,擬募集資金超過1000億元。現在這些計劃正逐步走向“流產”。去年就宣布112億元再融資計劃的萬科,到6月份已經是融資計劃時間表的最后一個月﹔而此前5月12日,招商地產發布公告,宣布該公司擬撤銷去年發布的不超過50億元的非公開增發方案。有研究者表示,目前市場環境下,地產企業的股票融資難度較大,如果再融資遇阻,盡管對萬科等龍頭公司資金鏈影響並不是很大,但對於某些企業沖擊較大,當調控政策持續到2011年時,有30%的地產上市公司會出現較大資金缺口。

  輸血的源頭被收空同時,抽血的壓力也在增大。土地增值稅清算的嚴格征收,正成為懸在地產商頭上的一把達摩克利斯劍。此前,國家稅務總局分別在5月26日和6月3日出台兩個針對土地增值稅清算的通知,要求土地增值稅清算從嚴征收,這一措施被認為將會對房地產企業產生重大影響。土地增值稅全額征收政策出台后,一些地方稅務部門已收到予以嚴格執行的通知。有研究者表示,盡管全額繳納土地增值稅不會影響開發商的利潤,但會對其現金頭寸產生巨大沖擊。申萬萬國的分析師測算,土增稅對上市現金流的整體影響在5%左右。國泰君安分析師表示,一些公司2009年末應付的土地增值稅(預提)佔現金比例較高,若年內清算可能面臨較大的現金流壓力。

  房地產成交量大幅下滑,但房價依然沒有明顯回落,重要的原因就是地產商自恃資金尚且充足,可以應對低迷,等待轉機。但現在,當資金壓力逐漸顯現時,地產商已經到了調整銷售策略、放棄幻想的時候了。分析稱,地產公司暫時還不會出現資金鏈緊張的問題,但行業高杠杆率的特點決定了如果在銷量持續低迷,信貸保持緊縮的情況下,地產商的緊日子將會很快到來,下半年房價調整的壓力也會加大。有業內人士則直言,對於開發商來說,目前最好的融資渠道,就是趕快賣房子。

  龍頭企業一向被認為是市場的風向標,萬科的一言一行就備受關注。萬科總裁郁亮日前表示,“小心駛得萬年船”,發展商應當從上次市場調整中吸取教訓,積極應對市場變化,通過加快銷售回籠資金才是最重要的。郁亮進一步坦言,當企業資金非常緊張的時候,降價促銷是常見的應對措施之一。但資金充裕並不是拒絕調整價格的理由,至少萬科不會因為資金充裕就無視市場的變化。 記者 趙洋 (來源:金融時報)

(責任編輯:曹華)
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