北京十大房企陷囤地風波 潘石屹指養雞不如倒蛋

2010年08月12日09:02  來源:中國經濟網

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  日前,一則“國土部出爐1457宗閑置土地"黑名單"”的新聞引人關注。不過,很快便出現了“辟謠”的聲音。

  業內人士認為,“土地閑置”的現象已不是新聞。而此則消息之所以會引發熱議,最主要的原因是如此規模的閑置土地如果是真的,將會對當前正處於博弈當

  中的房地產走向產生影響;也是對國家調控房地產決心的考驗,給仍在遭受高房價煎熬的百姓多了一份期待。

  近日,房地產人士潘石屹公開稱,造成土地閑置的主要原因來自開發商。開發商主要借用大量的土地儲備增加市值。

  北京囤地均價僅為895元/平方米

  繼泛海建設、新世界等房企卷入囤地風波之后,該事件又在近日進一步升級。

  8月10日,網易房產披露了“1457宗閑置土地黑名單”。該名單共分為兩張表格,一份是因政府原因造成的閑置土地共849宗,一份是因企業原因造成的閑置土地,涉及608宗地塊,多家知名上市房企、國企、央企涉嫌“坐地升值”。

  在北京的閑置土地名單中,記者發現了10家上市公司的身影,除了此前曾經報道過的泛海國際、華潤和新世界外,還包括金隅集團、金融街、中關村和中國石油等。據網易房產統計,這10家上市公司共擁有29宗近102萬平方米土地,平均地價為895元/平方米,土地閑置時間都在3-5年左右,已經超過了國務院規定的“兩年不開發被無償收回”的時間期限。

  該名單顯示,囤地時間最長的為北京金隅嘉業房地產開發公司寶華東裡小2#住宅樓。該地塊合同簽訂時間為2002年4月26日,約定竣工時間為2004年5月31日。金隅嘉業負責人表示,長期未開發主要是由於拆遷問題,目前該樓依然有居民未搬走。

  不過,經過長達8年的漫長拆遷,該地塊樓面價已經翻了6倍。網易房產提供的數據顯示,這兩塊土地面積約為5000平方米,合同價款為2075萬元,相當於地價僅為4150元/平方米,而如果按普通住宅小區容積率2.5計算,樓面價僅為1660元/平方米。而目前,當地的二手房價格已經達到了2.5萬-2.9萬元/平方米。

  而另一中石油子公司所屬地塊閑置5年,地價也翻了5倍。數據顯示,該地塊於2005年3月取得,原計劃在2007年底竣工,地價為4271.5元/平方米,目前已經閑置了5年,2010年5月8日,中石油挂牌出讓都市聖景100%股權及6400萬余元債權,挂牌價格1.26億元。這個閑置了5年的項目,在5年間翻了近5倍。

  按國土部相關規定,在城市規劃區范圍內,以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地,超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。

  囤地令開發商資產升值

  “房地產開發商有一個土地銀行的概念,土地儲備越多,公司價值和上市市值就越高。”就國土部近期曝光1457宗閑置土地,SOHO中國總裁潘石屹在今日的網聊中,再次力挺清理囤地的觀點,建議國土部迅速處理這些閑置土地。

  他認為,閑置土地有“四害”:一是造成資源浪費;二是導致房價上漲;三是法律尊嚴難以得到維護;四是造成房地產市場扭曲。“建房子的不如倒地的更賺錢”,“養雞的不如倒蛋的”。

  特別令他驚訝的是,這些閑置土地的價格非常低,接近1億平方米的土地,合同價款隻有256億元。如果容積率為1的話,樓面地價隻有256元/平方米。

  在他看來,造成土地閑置的主要原因來自開發商。

  “土地的迅速升值,讓囤地的開發商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開發或者轉讓。房地產商有囤地的利益驅動。”潘石屹說。

  在資本市場中,對於房地產開發商有一個土地銀行的概念。土地儲備越多,公司價值和上市市值就越高,因為衡量房地產公司的價值,不光有利潤指標,還有NAV估值法。這鼓勵上市和即將上市的房地產公司大量增加土地儲備,但也有一部分土地在沒有開發技術和資金的開發商手中倒賣(轉讓)或者土地抵押擔保過程中,出現很多扯皮的官司,法律關系不清楚,導致這些土地無法開發,因為誰也不願意在法律關系不清楚的土地上投入資金建房子,於是土地就一直這樣閑置著。

  除了上述因素外,也有一部分是地方政府的原因,如規劃的修改,需要在土地上增加市政道路等等,這些土地往往一拖就是幾年,造成巨大的浪費。這次處理閑置土地,對地方政府也是一種壓力,可以促使相關部門工作更有效一些,避免土地閑置造成更大的浪費。

  被媒體曝光的囤地大戶泛海建設,在8月3日開盤前發布緊急停牌公告。據了解,泛海建設旗下子公司在北京東風鄉拿下的多宗地塊至今未開發,涉嫌囤地,面臨被國家無償收回的風險。據了解,涉嫌捂地的地塊原定的開工時間為2005年2月27日,而約定竣工時間為2007年5月30日,但是目前該地塊依舊雜草一片。

  面對媒體公布的囤地情況,泛海建設隨即發布公告稱,上述4塊地的建設用地面積30.57萬平方米,規劃總建筑面積87.31萬平方米。4塊地未能按原計劃開工建設,主要是因為項目功能、規劃調整所致,其中包括奧運會因素。

  業內人士認為,由於閑置土地會影響上市公司的現有資產計提減值損失,會直接影響上市公司的損益。而有的時候,如果該閑置土地不被發現,管理層一般不會主動計提。

(責任編輯:曹華)
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