靠房產稅能平抑房價嗎

2010年10月25日13:19  來源:《中國青年報》

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  日前,上海房地產新政細則浮出水面。

  房地產新政以行政手段為主,對銀行貸款、開發商定價、土地稅收的控制已經到了細致入微的地步:除了房產稅尚未出台,調控之手指向貸款、融資、定價等各個市場領域。三套房停貸,投資投機性購房無法使用金融杠杆﹔房價過高的開發企業喪失了融資機會,將面臨清查稅收的威脅﹔所得稅與土地增值稅進行了調整,出台房產稅的呼聲更是一浪高於一浪。

  所謂房產稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者為了保有它們,每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。其實,對於廣大低收入群體而言,最為關注的是征收房產稅能否平抑居高不下的房價。

  近年來,房地產價格居高不下已經成為房市走向中值得關注的現象。持續火爆的房市同樣也是一把“雙刃劍”,它不僅佔用大量的資金,同時也會帶來市場供需失衡,極易形成泡沫,亟待國家運用稅收、利率等經濟杠杆加以調控。近期有關住宅房恢復征收房產稅的消息也似乎已經確鑿無疑。

  不言而喻,征收房產稅,一方面能增加房產持有人的“持有成本”,促使消費者理性消費,進而抑制房地產投機行為﹔另一方面,能有效提高房地產資源的利用效率,鼓勵房地產流動,刺激土地的供給,避免業主空置或低效利用其財產。此外,還能改變住房消費習慣,使小戶型受到消費者追捧。

  早在1986年9月,國務院就發布了《房產稅暫行條例》,此后一擱就是20多年。暫行條例制訂時,國內住房制度改革還未進行,居民住房大都為租賃型的公有住房,房產稅的開征意義不大。而在住房制度改革以后,房地產很快成為政府積極扶持的一個市場,房產稅無疑就被視為壓抑市場需求的消極因素而打入冷宮。現在,房地產市場泡沫四溢,房市調控揮出房產稅這記重拳似乎勢在必行,但房地產市場發展到現在這種狀況,已經使房產稅這個稅種抑制房價過快的功效大打折扣。

  用業內人士的話,征收房產稅,對於各方都有好處。地價下跌,對於開發商來說,成本下降,風險容易控制﹔對於購房者來說,房價下跌,使買房的門檻降低,能夠讓自己買得起房﹔對於政府來說,征收房產稅,讓政府有了長期穩定的收入,不像現在,一些地方政府拼命抬高地價,無疑是殺雞取卵。但房產稅真的能遏制高房價嗎?雖然,對處於保有階段的房產開征稅收后,會降低業主繼續保有房屋的願望。但是,要實現這個目標必須有一個前提條件,這就是商品房的供求基本平衡,甚至供大於求,其實在這種情況下即使不收稅,房價也會出現下跌。然而,我國房地產市場的情況顯然並非如此,以城市化帶動的對商品房的剛性需求日趨旺盛,而由於可供房地產開發的土地增量有限,這決定了商品房市場的供求關系不可能因為增加稅收而得到改變,賣方、出租方完全可以把稅收成本轉嫁給買方、租賃方,這反而可能推動房價進一步上升。

  應該說,完善合理的稅收體系,是衡量一個社會市場經濟體系發育程度的重要指標,也是社會公正的具體體現。征收房產稅對於國家而言,能夠擴大稅基,抑制投機,控制兩極分化,但也會出現“買房容易養房難”的現象,如果調適失當的話,並不會給老百姓帶來直接的收益。在房價嚴重背離價值的前提下,房價的波動隻會為開發商和炒家帶來或大或小的空間,並不會轉化為購房者的福利。

  筆者認為,房地產稅收變革最重要的作用在於改革和完善國家財稅體制。征收房產稅對房地產市場的影響非常深遠,其引發的市場變化將非常復雜。我不贊同那種認為“任何一項稅收改革,都是利用稅收這一杠杆撬動一部分人的利益,以達到平衡更多人利益的目的”的判斷。對於普通百姓來說,也許現在還很難用“好消息”或“壞消息”來概括征收房產稅的利弊得失。

  總的看來,征收房產稅將會有利於房地產業的健康發展,但如何去執行則需要政府有的放矢,穩步推進。普通百姓,最不希望看到的結果是,征收房產稅為新一輪房價上漲創造空間,從而引發新一輪的房價飆升。

(責任編輯:喬雪峰)
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