加息是否會壓垮中國樓市

2010年10月25日13:30  來源:《北京青年報》

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  上周,央行宣布提高存貸款基准利率,1年期定期存貸款利率上調25個基點,活期存款利率保持不變。物價水平不斷上升,我國負利率狀態已持續8個月,在此背景下,央行加息意料之外情理之中。控制通脹預期,應該是此次加息的首要目的,而央行加息的同時,也向市場傳遞出一些積極信號,這表明管理層預期中國宏觀經濟未來將增長穩定。

  加息並非是專門針對樓市的直接調控,但有學者指出,在資本市場融資難度加大的情況下,開發商目前最為依賴的是銀行貸款,而加息將導致開發商資金成本提高,資金鏈偏緊的中小房企將不得不率先降價以回籠現金。因此有分析認為,在前期限貸、限購等調控政策不斷出台的基礎上,加息將成為壓垮樓市的最后一根稻草,房價鬆動的可能性大大增加。

  更有某著名經濟學家給出這樣的論斷,“樓市已見頂,熊市將持續五年,大城市的平均房價可能會跌一半以上”。這位專家表示,在今年余下的時間內,樓市將逐步下跌,到2012年,人民幣升值預期可能會逆轉,資本會流出,屆時樓市會加速下跌。熊市持續五年時間,大城市的平均房價很可能會下降一半以上,土地價格將下降更多。在泡沫最大最瘋狂的浙江省,價格可能會下降80%甚至更多。這位專家認為,1997年,外國資金撤出推高了利率,導致香港樓市泡沫破滅,吸光了這個賭場的所有資金﹔而目前國內樓市的泡沫始於2007年,由寬鬆的貨幣政策和人民幣升值預期催生。

  回眸歷史無疑是揣摩未來的有效途徑,美國次貸危機是距離我們最近的一次樓市泡沫破滅,也是本輪全球金融危機的導火索。

  伴隨美國經濟的繁榮,1997至2006年,美國房價經歷了一輪史無前例的快速上漲,其間大致上升幅度為63%。與此同時,在美國上下形成了“房價隻會上漲不會下跌”的非理性預期,這助長了貸款機構、評級機構、購房者的魯莽行為,為次貸危機埋下禍根。正是低利率放縱了美國民眾不切實際的住房需求,美聯儲上調利率則直接引爆次貸危機,進而引發全球金融危機。

  次貸危機強化了這樣一個印象,央行提高利率將導致樓市見頂、泡沫破滅。然而事實上,在2008年3月,金融危機爆發前夕,美國主要城市的房價已從2006年的最高點,下跌了20%左右。而美聯儲的加息是從2004年開始的,在兩年內加息17次。第一次加息出現在2004年6月,加息后聯邦基准利率為1.25%,2006年6月,在美聯儲連續加息17次后,利率達到5.25%的高位,幾乎與此同時,美國房市見頂。

  從美國樓市泡沫破滅的過程觀察,我們可以得到一些簡單的結論。比如,在對加息的反應方面,樓市或許具有與股市相似而不是相反的特征,即在一個加息周期的初始階段,加息並不會明顯地影響房價,房價甚至會不為所動。中國目前房價無疑偏高,但我們不能就因此武斷地作出結論。

(責任編輯:喬雪峰)
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