房產稅試點“實轉”能否掀起漣漪

馬紅漫

2010年11月04日09:00  來源:《廣州日報》

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  房產稅試點正式開啟,才意味著樓市調控揭開新篇章。具體試點城市的選取、稅率擬定是成敗關鍵﹔保障房建設更是樓市調控的根本,決定房產稅能否有用武之地。

  近日有媒體報道,房產稅征收試點“2個月內將在深圳落實實施”,且初步擬定分類累進征收,開征稅率將為0.5%~0.6%。對此,深圳地稅新聞發言人表示,開征房產稅的主導權不在深圳﹔但同時表示深圳“有可能”成為全國第一個試點房產稅的城市。

  一直以來,深圳房價都被視為全國的風向標,幾乎具有“消息樹”的帶頭效應。筆者個人判斷,深圳率先實施房產稅“實轉”的可能性極大。當然,樓市調控的根本是平衡供求,房產稅欲成一把“利器”,尚需依仗科學設計、保障房供給等舉措的綜合推進。

  回顧以往,深圳房價對政策冷暖極具敏感性。在近期樓市“二次調控”新政下,深圳的回暖氣息也提前戛然而止,在傳統的“金九”時期,上海房價同比小幅上漲1.99個百分點,而深圳房價已然轉向同比下跌2.59%,這似乎預示著未來全國樓市成交將蒙上一層厚重的陰影。事實上,深圳房價成為全國先鋒的原因,還在於其獨特的人口結構。其結果就是,房價上漲容易突破,下跌則幾無支撐。此外,深圳毗鄰香港,長期以來一直是海外熱錢進出的重要通道。所以,深圳房市資金進出的敏感性更強,房價漲跌幅度也遠超其他一線城市。

  就此而言,深圳這座新型城市若率先經歷房產稅的洗禮,更具積極參照意義。但在這一既定大方向下,房產稅稅率等具體征收方式仍值得認真推敲。應當看到的是,樓市投機佔比不同,房產稅開征后的效果也會千差萬別。如果購買者預期未來房價上漲的幅度快於每年的保有成本,那麼征收房產稅也不會減少投資和投機的需求。所以,對於樓市投機型交易較多的深圳,房產稅稅率較低將難以起到杠杆調控作用。

  此前市場對上海、深圳等地房產稅稅率多有揣測,其中尤以0.3%~0.4%為多。顯然,如果深圳最先以0.5%~0.6%之間開征稅率,將遠高於市場預期,多套房主需承擔的成本隨之高企。以一套市價220萬元的商品房計算,0.4%的房產稅率意味著一年需交8800元﹔而在0.6%的稅率下,一年的房產稅直接上調至13200元。數據顯示,深圳市2009年度月平均工資為3894元,那麼這套商品房上調后的年房產稅相當於普通白領近4個月工資收入。故而,筆者認為房產稅稅率必須要提高到0.5%~0.6%,這才有利於刺激投機客把目前手中的房源推向市場。

  除了稅率打擊力度外,如何杜絕投機客通過房租轉嫁稅賦、抵消房產稅績效的問題,也需要縝密布局。仍以220萬元商品房0.6%房產稅稅率計算,隻有出租房價格每月上漲1100元以上,投機客在房產稅開征后繼續保有名下房產才有價值。而租戶是否願意承擔這部分漲價,還要視租賃市場供求結構而定。深圳人口流動性較大,租賃需求龐大,隻有大批興建政府公租房,才可能有效分流與緩釋既有市場的租房需求。否則,大批無力購房者隻能被迫接受租房成本的上揚。若此,房產稅的調控對象將會嚴重偏離既定目標,反倒成為打在普通民眾身上的“大板”。可見,保障住房建設是樓市調控的根本,否則房產稅將難有用武之地。

  房產稅試點正式開啟,才意味著樓市調控揭開新篇章,而具體試點城市的選取、稅率擬定更是考驗房產稅成效的關鍵。

(責任編輯:聶叢笑)
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