北京出新規加強監管 商品房預售杜絕內部認購

馬力

2010年11月09日07:13  來源:《新京報》

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  本報訊 (記者馬力)今后,北京的商品房在辦理預售許可時,提交的預售方案中,開發商都必須將房價、折扣等信息明確上報,並在售樓處公示。昨天,北京市出台新規加強商品房預售的管理,新規將於下月1日起執行。

  市住建委昨天出台的新規要求,開發商在申請商品房預售許可時,必須提交商品房的預售方案,在取得了預售許可証后,預售方案要在售樓場所顯著位置公示。

  預售方案不但要包括該項目的基本情況,還要包括項目建設的進度安排,如何時封頂、竣工交付,以及預售計劃,每期開盤的時間、房屋套數、採用何種預售方式等。

  同時,預售方案中還要包括預售商品房的價格及優惠幅度。以及開發商自留商品房的樓號、房號、套數等。

  新規中還特別提出,預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發商要明確在企業破產、解散等情況發生后,商品房質量責任承擔主體。

  “這主要是為了在開發商在破產等特殊情況下,保証購房人的利益。即便是開發商破產了,房子有問題,購房人也可以找到責任人來解決。”北京市房地產協會副秘書長陳志說。

  “這次出台的新規,其實還是房地產調控的延續,可以看出,政府的調控仍然持續著高壓的態勢。”陳志說。

  中國房地產職業經理人聯盟副秘書長陳雲峰認為,新規將給開發商施加一個壓力,即不能有捂盤惜售、內部認購等違規銷售行為。政府對預售已加強監管,開發商不能存在僥幸心理。

  新規表示,如果開發商被發現有違規行為,將被責成限期整改。拒不整改的,將被暫停該項目網上簽約,即無法預售,並記入房地產開發企業信用檔案,通過媒體曝光。

  ■ 新規解讀

  1 工程進度寫入預售方案

  政策:預售方案中需明確項目建設進度安排。包括項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排等。

  解讀:陳志(北京市房地產協會副秘書長)認為,這是對近期北京出台的預售資金監管制度的細化。按照預售資金的監管,開發商的預售款隻能在地下結構完成、結構封頂等4個節點上,申請提取一定比例的資金,支付工程款,採購材料等費用。因此項目建設進度安排,開發商是必須上報主管部門,並讓購房人知曉的。

  2 售樓處須公示房價折扣

  政策:預售方案中,要明確預售商品房的價格及優惠幅度。

  解讀:陳雲峰(中國房地產職業經理人聯盟副秘書長)說,該規定將打擊開發商變相捂盤。“一些開發商在取得預售許可后,會先賣一個比較高的價格,如果有人買,那更好。沒人買,就先囤著。將來如果市場預期不好了,再優惠銷售。”

  陳志認為,提前上報並公示房價和優惠幅度,就使得開發商必須提前分析房地產市場的預期。

  3 房子怎麼賣必須上報公示

  政策:預售方案中,要明確項目的預售計劃。包括項目整體預售計劃,每期開盤時間、房屋套數、預售建筑面積等﹔本期開盤方案,包括暫定開盤時間、預售流程、排號、選房、簽約流程﹔預售方式,包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。

  解讀:陳志介紹說,以往開發商具體採取何種方式銷售,並不上報和公示,購房人也不能提前知道怎樣才能選房和買房。新規制度下,就要求預售方式必須公開透明。

  4 開發商自留房須公示

  政策:預售方案中,要明確本期自留商品房情況。包括樓號、房號、規劃用途、套數、建筑面積。並說明原因及銷售的承諾。

  解讀:陳雲峰介紹說,該政策針對的是一些開發商以團購或內部認購的名義來留房,給一些關系戶,導致購房人無法買到房的現象。而且開發商留房給關系戶,往往會以很優惠的價格。新規明確房價和優惠幅度也要上報和公示,就避免了開發商這種一個樓盤,卻以低價銷售給關系戶的行為。

  ■ 綜述

  “有取消預售制度的意味”

  本報訊 (記者馬力)預售制度的爭議已經持續了多年,不少專家曾多次提出,中國應該取消預售制度。近期有媒體報道,住建部稱預售制度或將變革。

  “其實預售制度最大的爭議,就是買房人的風險問題。買房的時候,買到的不是現成的房子,而是圖紙。”陳雲峰說。

  陳志表示,從最近北京頻繁出台的預售監管新規看,北京正在完善預售制度。避免開發商“空手套白狼”,減少購房人的風險。昨天出台的新規,又對預售的行為進行了細致嚴格的規范。

  “我認為預售制度應該取消。而且從北京近期的這些政策背后,能感覺到一些將來取消預售制度的意味。預售資金監管套在了商品房的前期環節,保証預售資金用於工程建設。將來如果這道箍套在了后期環節,也就是銀行發放按揭貸款,必須要在現房銷售時,那麼就不能預售,隻能現售了。”陳志說。

  他認為,今年對房地產的調控,房地產市場轉冷,正是取消預售的好時機。

  陳雲峰則認為,預售應該加強監管,但不能取消。“房地產市場的發展不能滿足中國城市化的需求。也就是說,還有很多人要買房,如果都是現房了,是滿足不了需求的。

(責任編輯:喬雪峰)
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