透視年末京城樓市:北京商品房價會降嗎?

陸培法

2010年12月02日08:04  來源:人民網

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  燕郊,還在擠泡沫

  從通州向東走過已經干涸的潮白河,便進入河北三河市所屬的燕郊開發區。展現在人們眼前的是:數不清的已經封頂或正在施工中的高層樓房以及樓盤項目廣告牌。在穿過燕郊區域的102國道兩邊,自西向東密密麻麻地布滿了各大樓盤的售樓處,500米內甚至能找到同一樓盤的兩個售樓處。

  與北京通州一河之隔的“房地產之城”——河北燕郊,在當地嚴厲“限貸令”和“限外令”等政策的調控下,曾異常火爆的樓市已經冰冷。2010年4月均價達到11000元/平方米的燕郊樓盤,目前已降價約30%。樓盤銷售不動,投資客則陷入觀望,預期價格還會再降。

  燕郊,北京樓市漲跌晴雨表。左右燕郊樓市變化的力量並不在當地,更多是在於北京地區的輻射帶動。“本地人也有買房的,但最主要還是被北京的購房人炒起來的,因為我們離北京非常近。”天洋城售樓小姐的一番話一言中的。

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  政府調控措施密集出台

  2010年4月,中央政府出台“國十條”,主要內容:二套房首付比例提高至50%,利率不低於基准利率1.1倍,90平方米以上的第一套房,首付比例不低於30%,拉開了地產調控序幕。9月,經過4個多月僵持之后,地產市場銷售部分回暖。9月29日,中央政府又出台調控措施,第一套房首付不得低於 30%,暫停發放第三套住房貸款。2010年11月,各大銀行基本將第一套利率優惠幅度降低至8.5折。

  11月15日,住建部和外匯管理局聯合發布《關於進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》,規定境外個人在境內隻能購買一套用於自住的住房﹔在境內設立分支、代表機構的境外機構隻能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

  早在2006年7月,建設部等六部門發布171號文,明確規定“境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房,不得購買非自用、非自住商品房。”

  國家層面出台的兩次“限外令”最大的不同之處,在於2006年的“限外令”隻要求“境外個人不得購買非自用、非自住商品房”,而2010年版則新增了 “境外個人購買套數”及“境外機構不能購買住宅房屋”的規定,顯然是針對性更強的舉措,以防止外資涌入而造成的樓價進一步上漲。

  北京加大市場調節力度

  11月26日上午,北京市9塊居住用地集中入市,總規劃建筑面積達到了236.6萬平方米。截至目前,北京住宅類地塊成交已經達15塊,供應面積為 255萬平方米。住宅類地塊樓面均價為6347元每平方米,而在4月宏觀調控政策前,出讓的住宅類地塊的平均樓面價高達12304元/平方米,新政后下調已經超過五成。

  這次上市的土地基本都為七通一平,大部分地塊都可以在明年下半年形成實際市場房源供應。而大量的房源供應將使得市場供需比出現明顯變化。

  據北京房地產交易管理網的數據顯示,11月以來,北京樓盤預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個,相比8-10月同期合計的26個還要多2個。28個新增項目總預售面積達到了74.3萬平方米,遠超前兩月總和。

  根據此前北京市的計劃,2010年北京將通過土地市場供應經營性土地3000公頃,計劃供應住宅用地2500公頃,規劃建筑面積約3000萬平方米,其中政策性住房用地1250公頃,規劃建筑面積約1600萬平方米。

  明年政府調控不會放鬆

  政府的歷次文件都明確,樓市調控是為了讓房價上漲的幅度下降,而不是跌價﹔是為了打擊投資者,而不是開發商﹔是為了讓16個被限購的城市停止房價瘋漲,而不是全國所有城市。SOHO中國董事長潘石屹指出,目前地產業正處於最困難時期。包括任志強在內的多位開發商和業內專家也紛紛表示,明年政府對樓市的調控不會放鬆。

  美聯物業全國研究中心也認為,中央對開發商繼續收緊資金“緊箍咒”,先是銀行貸款、上市公司融資受限,再到現在加強房產信托風險管理,中央的意圖很明白,倒逼開發商加快銷售進程來回籠資金,開發商面臨正在加大的新一輪的降價壓力。

  目前,北京城市中心地帶房價不會跌,中廣信事業一部運營總監卞明預測,北京樓市可能會在明年春節前出現一個成交價格的冰點,相當一部分項目會出現一個階段性的價格低點。一位業內人士分析認為,政府調控需繼續加大力度,否則,價格可能還會往上冒。

(責任編輯:喬雪峰)
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