房價越貴房產投資越虧 傻子才買房子?

丁文亞

2010年12月20日08:11  來源:《北京晚報》

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  在今年年初,人們考慮的是,買入房產能否增值,並跑贏CPI﹔時至歲尾,人們卻應該自問:今天的投資房產,是否已經成為了一項負債?

  11月,CPI同比上升5.1%,高於10月份的4.4%,創出28個月新高。

  時近年末,京城房價鬆動,部分購房者也從“圍觀”轉向考慮出手。不少人問:“買兩套房抗通脹,過兩年漲一點兒就賣掉行不行?”

  通脹時代,普通人大都會選擇房地產作為保值和升值的手段。但實際上,房市與股市道理完全一致,關鍵是價格與價值本身是否相符。今天房產的投資價值,早已成為一種糟糕的投資選擇。

  “傻子才買房子”

  “打擾了,請問您位於××的房子賣嗎?”這是家住朝陽小關的趙女士近期經常接到的“騷擾”電話。

  開始趙女士還耐心向中介解釋,她的房子一直是自住,不考慮出售,並勸對方把信息刪掉。但隨后趙女士發現,自己在網上的電話信息已經永遠不可能被刪除了,隔三岔五就有中介打電話來問她是否出售房屋。

  最近一次,趙女士正在公司開會,突然一個陌生電話打過來,有了之前的經驗,她選擇了拒絕接聽。陌生電話繼續打來,趙女士再次按掉。陌生電話頑強地又打過來,趙女士一看不得不接了,估計是有什麼緊急事務。

  “您打算買房子嗎?”對方開口就問。不勝其煩的趙女士甩出了一句:“傻子現在還買房子!”

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  趙女士事后想想,自己說出的實際上是心裡話:“現在買房投資其實就是在和國家政策相抗衡。”

  趙女士的“不買房”依靠的是直覺,而對曾經擁有多套房產的專業投資人士楊先生來說,“不買房”則是有自己的一套嚴密邏輯。

  他認為,房產目前隻適合持有、賣出,而絕不適合買入——“房地產投資的真正利潤來源並不僅在於價格的絕對上漲,而更重要的是杠杆的利用率以及貸款的低利率”。楊先生說,相對其他可靈活進出的資產而言,投資房產最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房產的政策實際上取消了投資杠杆﹔同時,與2008年的降息和各種鼓勵購房的國家政策相反,現在加息通道已經打開,政策又打壓投資,因此目前對於房產來說,投資主要理由也就消失了。

  “沒有杠杆的房地產投資,絕稱不上是一筆好的生意。”楊先生說。今年4月,因為提前嗅到了房產新政風暴,楊先生拋出了多套房產,隻留下了兩套租售比仍然滿意的房產。

  為什麼楊先生留下了租售比滿意的房產?

  楊先生解釋說,一方面,房產出租的收益至少要覆蓋貸款,才能帶來正向的現金流,否則就是一項負債。楊先生手頭的兩套房產,貸款與租金之比為1比2,后者遠遠超過了前者,盡管目前進入加息周期,但較高的租金回報仍可保無虞。另一方面,房產總價目前僅為年租金收益的10倍。換句話說,如果不貸款,靠租金也可保証10年回本。

  “很多人現在陷入了投資房產的誤區。”楊先生說,全民炒房熱潮之后,再投資房產,未來的收益很可能不是正回報。
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(責任編輯:聶叢笑)
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