房價越貴房產投資越虧 傻子才買房子? (2)

丁文亞

2010年12月20日08:13  來源:《北京晚報》

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  隻有地產賺了

  未來的收益很可能不是正回報,那麼究竟房產如何判斷價值?

  與地產大鱷們鼓吹的房價永遠上漲的理論不同,楊先生認為,房產其實一直在貶值,而真正上漲的,是地產。

  楊先生表示,房地產是由兩個部分組成,一是房子、二是土地。房子越用越舊,價值越來越低,最終需要推倒重建。在使用期間,房產始終在折舊和貶值。人們通常說的房地產升值,是指土地升值,而不是房屋本身升值。

  按照現行政策,中國房地產的土地使用權是70年,70年后房產的使用權到期,土地使用權歸國家。有人會說,70年后的個人產權應該會依然延續。

  “雖然政策的變動無法預料,但按照中國現在的施工質量,房產根本用不到70年。”楊先生說,考慮到這一現實,70年后房地產皆無,其實買房的意義在一定程度上相當於租房,隻不過租期是70年。國外的政策當然不同,例如在美國,投資人買房后,土地使用權是永久的——所以房地產的投資評估,從估值的角度來說,隻需將70年現金流折現即可。

  楊先生舉例說,假設房子出租,租金回報是每年的現金流。簡化起見,不算維護性支出,如果假設租金的增長率與通脹相同,折現率為10%。假設初始租金是1,則70年產生的經折現的租金總和是16倍。按股市的評估標准來說,就是最高16倍市盈率,初始投資回報率為6.25%。如果將折現率調整為8%,則市盈率為23倍,回報率僅為4.4%。

  關於房地產投資的成本和房地產的估值,70年土地使用權,70年房子折舊完畢,假設是90平方米,2萬一平方米,則總價是180萬。假設全款,年成本是2.8萬。相當於每月2300元的租金。

  “其實按國家現行政策,買房也相當於是租房,隻不過能租70年,中國的房子70年后能否再用都很難說。”楊先生說。

  投資房產誤區一

  跑贏通脹

  買房抗通脹——這是目前最為流行的投資理由。

  今年年初,本報《財道》就分析,基於投資預期買房預防通脹,實質上卻往往跑不贏CPI。

  今天投資買房為什麼跑不贏通脹?

  理由是,評估一項資產的惟一正確方法就是自由現金流。對房產而言,自由現金流的來源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆蓋房貸、物業費、採暖費等開支,則會成為一項負債。同時如果不能高於CPI的增長,更是一項虧本的買賣。

  投資人楊先生舉例說,一般情況下,房產最直接的回報是租金。而租售比就是房產的回報率。據統計,北京目前的年平均租售比為1比43左右,相當於2.3%的回報率。如果算上中介費、物業費、裝修費用等,北京房地產的平均實際淨回報率在2%左右。通俗地說,一套市值100萬元的房產每年淨回報約為2萬左右。

  這是房產的回報,而房產的投入又是什麼呢?楊先生說,投入包括兩個部分:按揭貸款和買房者自身的資金。

  按揭貸款成本:即目前按揭貸款利率,約為5.94%左右。

  買房者的資金成本:因人而異。但按最保守的估計,如果買長期國債,可以獲得無風險收益。目前2007國債13的收益率約為4.52%左右。也就是說買房者的資金成本在4.52%以上。

  楊先生分析說,總體上看,房地產的總投入是按揭貸款和買房者資金成本的加權平均。按照20%首付,80%貸款計算,一個房產的總資金成本為:5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100萬的房子,每年投入約為5.656萬。
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(責任編輯:聶叢笑)
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