房價越貴房產投資越虧 傻子才買房子? (3)

丁文亞

2010年12月20日08:13  來源:《北京晚報》

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  “把房產的平均投入與平均回報相比,就會發現投入高於回報3.656%左右。”楊先生說。

  2009年,中國的CPI為-0.7%,但隨著通貨膨脹的來臨,按揭貸款成本和買房者的資金成本未來都會隨通脹上漲。在這種情況下,房產投資完全要靠房地產的大幅升值來彌補投資損失——未來房產價格必須每年在通脹的基礎上再平均升值3.656%以上。

  幾天前,國家統計局公布的數據顯示:11月CPI同比上升5.1%。

  如假設未來數年通脹為5%,那麼,房價必須在未來幾十年平均每年上漲8.656%以上才能保本。否則,房價越貴虧損得越多,通脹越高虧損越多。

  楊先生說,在房價經過了十來年的飛速增長之后,豪賭未來數年北京房價繼續一路狂奔,完全就是一種“不看底牌的下注”。

  投資房產誤區二

  長期上漲

  長期來看,房產一定會漲——這是當前流行的第二個理由。

  《非理性繁榮》的作者、耶魯大學經濟系著名教授羅伯特·希勒卻指出:住房價格長期無法超越通貨膨脹。因為除了在土地嚴格受限制的地方,住房價格最終趨於建筑成本再加房屋的經濟收益(如租金等)。

  本報專欄作者、財經人士Barrons分析羅伯特·希勒的數據說,在過去120年,雖然美國的人口增加了兩倍,但是住房價格平均每年隻上漲3.11%,同期CPI上漲為平均每年2.85%,住房價格隻比CPI高0.26個百分點。換句話說,住房價格每年真實的上漲隻有0.26%左右。但即使這0.26個百分點還主要是建筑成本上升帶來的。過去120年,美國的建筑成本平均每年上漲3.27%,高於CPI的平均漲幅。

  12月5日本報《財道》封面文章《400銀元變身2800萬》中,提到這樣一個實例:在民國十六年,有個老中醫在上海買的一套佔地半畝的“獨棟別墅”房子,市值兩萬五千塊銀元。

  文中測算,按老中醫的2.5萬銀元來說,當時的購買力相當於今天的250萬元人民幣。從1927年買入至今共83年。佔地半畝,相當於333平方米,按今天的價格計算,如果是每平方米5萬,總價格在1666萬﹔如果是一平方米10萬,總價格在3330萬元。

  250萬元增至1666萬,83年增長6.67倍,年復合增長率僅為2.3%。如果是3330萬,83年增長13.32倍,年復合增長率僅為3.17%。無論2.3%還是3.17%,都無法跑贏今天5.1%的CPI。

  顯然,如果買入價格過高,即使是跨越大半個世紀的歷史長河,投資房產長期而言也是上漲的,但房產隻能勉強達到定期存款的水平,根本抵不過紙幣貶值的速度。
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(責任編輯:聶叢笑)
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