為何近年房價形成“瘋漲”怪圈?

蘭紀平

2010年12月20日08:27  來源:《中國青年報》

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  編輯先生:

  通過差別化信貸,以制止房價過快上漲的宏觀調控實施后,一些大城市的房價一度有所回落,成交量也在下跌,而在秋季以來,有些地方房價又出現反彈。人們擔心:在當前物價總水平上升,通貨膨脹顯現的情況下,大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈?(讀者 王夕弟)

  大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈?這個問題不光涉及調控措施是否嚴厲、能否落實到位,還與整體經濟中的貨幣供給和流通數量能否保持合理增長密切相關。

  房地產失衡及貸款的作用

  近年來,隨著城市化進程加快,加之國內民間投資渠道較少、不同地區之間存在較大經濟差距、社會收入差距拉大等多重原因,大城市中產生著巨大的、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求,也包括投資和短期投機方面的需求。這是一種剛性需求。

  但在供給方面,房子是要蓋在土地之上的。大城市裡尤其是越靠近中心地區,那裡的土地存量,以及未來可增加的潛力越是有限。當房屋的需求不斷增加時,即使是在房價不斷升高時,房屋的供給增量並不能同步地跟上去,使得樓市的供給彈性會小於一般工業品。因為樓市供給無法如一般工業品那樣,供給與需求同步增加,更無法超過需求的增量。如此供需失衡將造成:大城市的房價總是會趨向於上漲。無論過去、現在,還是今后,此一趨勢都是客觀存在。

  但是,這一客觀存在通常隻應引起房價的正常上漲,而不是近年的“瘋漲”,也不會引起物價總水平的上升,即發生通脹。國內樓市瘋漲並伴隨通脹的出現與近年來,特別是2009年、2010年以來過多地發行和流通貨幣密切相關。(即廣義貨幣M2:流通中的現金+銀行活期和定期存款+儲蓄存款+其他存款含証券公司客戶保証金,而非單指鈔票現金的M0)。

  在當今社會中,如果沒有廣義貨幣形成商業銀行貸款,交易隻能靠鈔票進行,且鈔票的增量能夠保持平穩的話,房地產業及其他各行業都不可能迅速發展,多數人將很難有短期的買房能力,這時的房價上漲將會比較緩慢,而且容易保持平穩態勢。

  由商業銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念,開發商通過使用貸款,可以更快、更大規模地買下地皮、建造房屋,購買者通過使用貸款,又可在即刻買下房屋。多年來,正是銀行貸款的作用促進了大城市房地產業的迅速擴展,許多居民因而買了商品房,改善了生活品質。

  同時,銀行貸款亦使樓市投資和短期投機行為在其助推下迅速擴張。

  這又強化著房價上漲的趨勢。於是,在樓市供給增加的同時,需求方面,不僅有自住型需求擴張,更帶來以資產保值增值為目的的投資需求,和在短期內迅速買入、再賣出以獲取暴利的投機型需求的擴張,從而引發大城市的房價以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來,國內大城市中房價一直過快地攀升,以及未涉及房貸調控而陷入“屢調屢漲”的主要原因。

  因此,通過差別化信貸,壓制投資和投機活動,如:提高第二套房款的首付比例,第三套房及以上不能獲得貸款,限制購房數量等,對制止大城市房價的過快上漲在當前將是有效的。然而,要保証較長期的有效並治理,在已經出現物價總水平上漲的情況下,問題的關鍵點還在於控制整體經濟運行中貨幣發行和流通的總量。
【1】 【2】 

 

(責任編輯:聶叢笑)
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