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上市公司為何青睞賣房子

2010年12月30日10:45    來源:《中國青年報》     留言 0 條     手機看新聞

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  資本總是流向最能產生利潤的地方。然而,有時候這是非常危險的傾向。近日,中國社會科學院的一份報告警告說,目前,越來越多的上市公司熱衷於蓋房子、賣房子,雖然短期內可能使財務報表繁花似錦,但是長期來看對整個經濟的未來卻是有害的。“歷史的經驗告訴我們,就一個國家而言,倒騰房子是倒騰不出一個美好明天的。”報告的一位執筆人說。

  扎堆兒賣房子

  這份由中國社科院城市與競爭力研究中心課題組出具的報告,旨在從宏觀背景、市場主體、市場體系等方面,對中國房地產業進行較為系統的分析、預測和評價。報告稱,在2007年高房價的刺激下,房地產企業一年之間竟然增長了40%,規模以上工業企業個數則增加26%。這種不尋常的現象激發了課題組的想象。於是,他們以深、滬A股上市公司為樣本進行了分析,不想得出的結果的確讓人吃驚。

  根據公開披露的信息,過去5年裡,A股上市公司中涉足房地產業務的呈直線上升之勢。僅僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。房地產業務已經成長為中國資本市場分布最廣泛的行業。這不僅表現為房地產類上市公司為數眾多,更表現為眾多的涉足房地產領域的非地產類公司。通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司802家,佔A股上市公司總數的61%。

  特別需要注意的是,2007年房地長市場呈爆發式增長以來,一些行業知名或領先企業紛紛出現在房地產業的榜單中。在上市公司年報中直接出現存在房地產收入的有紡織服裝業的雅戈爾美爾雅,食品飲料業的五糧液水井坊金健米業,批發零售業的南京新百泰達股份豫園商城,有色金屬的龍頭中國鋁業,電氣行業的東方電氣和上海電氣集團,也設立房地產公司經營開發業務。甚至有軍工背景的企業也不甘寂寞,中國電子信息產業集團、航空工業的洪都航空都加入到了房地產開發行列。

  建筑工程企業更是借近水樓台之便成為“急先鋒”。以往,建筑工程企業都是總承包的角色,而在本次房地產大潮中,它們紛紛延伸產業鏈條,由土建施工提供者轉變為開發商。統計顯示,在35家建筑業上市公司中,共有24家公司進入房地產業務。2008年,中國中鐵、鐵工、鐵建三家合計持有的房地產資產共計331億元,僅次於國內地產的兩大龍頭萬科保利地產

  低風險,高利潤

  上市公司為什麼青睞房地產呢?課題組分析認為,高利潤的誘惑是首要原因,低風險的保障則是主要動力,再加上低進入門檻,一切都“齊活”了。

  2005~2009年間,我國房地產行業的平均毛利潤率在30%左右。即便在遭受國際金融危機沖擊的2009年,房地產行業仍處在宏觀政策的刺激下的“V”形經濟復蘇中,大受其益。正是在這種情況下,那些在自己行業裡苦苦打拼的公司紛紛“轉型”房地產。進入的低門檻則為這種轉型提供了操作性的便利。

  在中國,房地產投資對自有資金的要求並不高。雖然房地產開發是一個資金密集的行業,但銀行的大力支持,按揭貸款的出現,預售制下的現金快速回籠,使企業實際投入的資金並不多。很多極端情況下,土地費用和工程款可以延期支付,其他的只是作為投資方的銀行、作為土地提供方的政府、實際的施工方以及最終的消費者之間的事情了。

  傳統意義上,房地產行業是資金密集型高風險行業。但是中國房地產開發採用預售制的開發模式,開發項目的主要外部資金來源是銀行貸款和房屋預售的資金,按規定,項目自有資金不低於項目投資總額的20%即可。由於資金直接和間接來源於銀行系統和消費者的比重高,開發企業如果資金鏈斷裂則項目無法繼續,但資金風險的大部分由銀行和消費者承擔。房地產商的作用似乎無非是將土地、資金以及上述機構整合到一起。報告說,“這一切都讓人容易忘記,任何一個行業都有固有的風險和行業所要求的專業能力,否則沒有必要存在這樣一個行業。”

  另外,畸形的地方發展考核機制也起到了推波助瀾的作用。現在,地方財政的收入結構中依賴土地出讓收入,政府官員政績考核體系以官員所轄地的GDP和財政收入增長率為主要指標。再投資是官員在任期內實現這兩個指標快速增長的捷徑和顯著的政績。吸引外部的實業投資和進行大規模的城市拆遷,使官員們找到了創造好看政績的最佳方案,因此傾向於制定政策維持房地產市場的繁榮。
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(責任編輯:喬雪峰)
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