任志強易憲容談樓市:房價"十二五"會不會見頂?--經濟頻道--人民網
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任志強易憲容談樓市:房價"十二五"會不會見頂?

2010年12月31日10:50    來源:《南方日報》     留言 0 條     手機看新聞

  12月26日,國務院總理溫家寶在中央人民廣播電台與聽眾交流時表示,在任期內,一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。

  幾天之后就是“十二五”開局之年———2011年的元旦,總理的此番表態,又讓不少人對“十二五”期間特別是2011年的樓市調控重燃了希望。房價究竟會不會像總理所言一樣回落,調控方向又是如何呢?

  話題一??

  如何評價2010年的樓市調控效果?

  主持人:總理說今年採取的調控政策目前看起來落實得還不夠好。從市場的情況來看,調控的有效期似乎越來越短,兩輪調控后,成交在低迷一段時間后,又出現回升,房價也幾乎沒有下降趨勢。對2010年的調控效果您怎麼看?

  ●任志強 政策對抑制價格過快效果明顯

  4月國十條出台后,市場曾出現了長達數月的階段性恐慌,銷售持續下降,特別是重點一線城市的銷售下降幅度高達40%—60%。確實嚴格的調控政策,特別是信貸政策不但打擊了市場中的一些投資需求,也嚴重的打擊了大量的改善型需要,許多剛性需求也採取了觀望的對策。但一段時間之后,浮躁的情緒重歸於平靜,消費進入了正常的階段。

  從價格的調控作用看,效果是明顯的。許多人隻關注於市場平均價格的高與低,卻不知道絕對價格與名義價格之間的差別。一是住房本身的質量在不斷提高。二是在成本的推動之下的物價上漲中,CPI與PPP合計約有10%的上漲,而所有的開發生產都必須自我消化這些物價上漲的因素。因此不漲就是實際價格的下降、少漲也是一種下降。

  很明顯價格的同比增幅從最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已經下降到7.7%了,預計12月份還會下降一個百分點左右。而價格的同比則大多隻有不到1%的增長,許多月份是零或小於1的增幅,可見政策對抑制過快上漲是起到了積極的作用的。

  也許民眾對價格下跌的預期過高,或是對收入增長不滿,因此隻關注於名義的房價是否下降了,而忽略了房價的實際下降。應該說今年的房價在政策強勢壓力之下實實在在的下降了。

  ●易憲容 漲價動能沒有完全轉弱

  2010年,盡管政府出台了一系列的房地產調控政策,盡管2009年那種房價快速飆升在一定程度上得到控制,但國內房地產市場在2009年的歷史高點上更是再上一層樓。即2010年的住房銷售面積與銷售金額都高於2009年。

  而從房地產資金來源來看,2010年1-10月份進入房地產的資金達56923億元,同比增長32%。可以看出,盡管房地產信貸政策對房地產開發資金有所收緊,但是由於房地產高利潤,也就無法阻礙銀行信貸資金以迂回的方式進入房地產市場。

  綜合來看,盡管2010年政府出台一系列房地產宏觀調控政策,其目標就嚴厲打擊房地產投機炒作並讓住房市場回歸居住功能,但是由於政府對房地產市場認知上的不足及決策的果斷性差,從而使得好的政策並沒有認真執行。在這些政策的影響下,盡管2010年一線城市的房價上漲失去了2009年那種快速飆升的瘋狂,但是國內住房價格上漲的動能並沒有完全轉弱,反之它不僅伺機反扑,而且已經全面向二三線城市蔓延。

  在寵大的住房銷售支撐下,不僅在增加房地產開發企業對抗房地產宏觀調控政策的砝碼,而且也為房地產既得利益集團讓其利益制度化奠定了物質基礎,從而使得給未來的房地產市場利益關系調整增加難度。
【1】 【2】 

 
(責任編輯:聶叢笑)
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