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媒體繪制"中國地王圖" "賣掉"北京能"買下"美國

劉德炳

2011年01月25日08:31    來源:人民網-《中國經濟周刊》     留言 0 條     手機看新聞

  中國地王圖

  “賣掉”北京,能“買下”美國?

  《中國經濟周刊》記者 劉德炳I北京、溫州報道

  如果說在中國,有什麼比錢還值錢,那一定是土地。

  在一段時間內,在中國的一個區域土地市場必然會產生一個價格最高者即地王,而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。

  中國房市路在何方,一切還看地王。

  回望整個2010年,地王迭出,勢不可擋。在京滬這樣的地王“故地”,新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀錄,制造了令人瞠目、近乎泡沫的價格標尺﹔在東莞與南京,另類地王敘述著更多值得玩味的業態內涵﹔而在“財都”溫州,地王的出現則似乎宣示了溫州資本的最新走向。

  而以上的種種,都顯示出中國的房地產業今后走向。如果把北京的土地全部賣掉,可以制造出超過美國一年的GDP的財富,那麼中國的房地產是成了佛還是成了妖?如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲,那麼誰又是其中最大的受益者和受害者?

  不論如何質疑,顯然在2011年,我們仍不容易與地王說再見。

  35萬元/平方米

  全國最高地價在北京

  把“溫州”與“地王”這兩個詞放在一起,並不會令人疑惑。作為巨量資本的代名詞,溫州在全國各地房地產市場上威名遠揚。

  但這一次,地王就發生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實証明,溫州地王絕不是偶然的心血來潮。

  一走到溫州機場接機口,迎面第一塊廣告牌就是置信房地產開發有限公司(下稱“置信房開”)的一個高端地產項目。環機場一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌,這樣的氣勢給人一種感覺:其資金和開發實力顯然不俗。

  但在2010年之前,置信房開在全國市場上可謂名不見經傳。

  轉機出現在2010年11月29日。

  當日浙江中通置業集團、蘇州華成房開公司、置信房開圍繞溫州一塊土地現場?殺到第六輪,蘇州華成房開公司退出競奪。

  該地塊坐落於市區中心地段的學院中路溫州大學(原溫師院操場),土地面積約為38883平方米,總建筑面積為100000平方米,挂牌出讓地塊起始價為19.28億元人民幣

  隨后,浙江中通置業集團與置信房開展開纏斗,置信房開一路將價格報至37.02億元,終於擊敗了對手。

  這是一個非常有想象力的數字。37.02億元的總價創造了溫州這座南方“財都”多年來出讓土地的天價,而折合成樓面地價后,其樓面價更是高達3.7萬元/平方米。從全國范圍來看,這一地價也達到2010年全部出讓土地樓面價的最高水平,甚至連北京也不能匹敵。

  2010年,北京樓面價最高的一宗土地交易,出乎業內預想。

  按照2010年初北京市國土部門對CBD中服地塊的出讓規劃,該地塊的成交單價極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國,但最終CBD核心區地塊的樓面價隻有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價地王為3月份成交的海澱區東升鄉地塊,其成交樓面價為近3萬元/平方米,由中國兵器裝備集團公司收入囊中。

  不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區地塊的“地王”本色。換個視角,從土地價格來看,目前已經成交的北京市CBD核心區6宗地塊合計國土面積為52583平方米,其成交總價為181.4億元,這意味著北京市CBD核心區的國土價格已經高達近35萬元/平方米。

  所以,如果要找出2010年全國最貴的土地,毫無疑問非北京CBD核心區地塊莫屬。即便是溫州地王,其土地價格也隻有9.5萬元/平方米,單價最貴的上海地王也不能與之相媲美。

  地王年年有,2010年格外的多。回頭再來看號稱是“地王年”的2009年,與2010年相比,簡直是小巫見大巫。非但2009年的地王價格峰值屢被突破,如北京、廣州等地的地王樓面價再創新高﹔而且從數量來看,2010年地王可謂是在全國范圍內遍地開花。 “尤其是在史上最嚴厲房產調控的沖擊下,值得警惕。” 信達証券首席地產分析師張冬峰評價說。

  根據《中國經濟周刊》旗下的智囊機構中國經濟研究院對內地28個省份的主要城市的地價進行深入調查統計並編制出的“中國地王圖”(見圖表)顯示,2010年幾乎全國所有省會城市都誕生了新地王,地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。

  據中國地王圖顯示,非但如北京等一線城市,鄭州、福州、海口、武漢、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王,其中南寧單價地王已經高達11000多元/平方米,遠遠超過這個城市的平均房價水平。

  總體來看,全國省會城市地王樓面價超過1萬元/平方米的城市有8個,其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三,地王樓面價超過5000元/平方米的城市有18個。另外,還有8個城市合肥、長沙、貴陽、濟南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家庄的地王樓面價低於5000元/平方米。可統計的全國28個主要城市的地王樓面均價高過1萬元/平方米,而28個總價地王的價格之和為918億元。

  經濟學者李開發指出:“地王頻出是地價高漲最明顯的信號,很多企業不惜在土地市場上一擲千金,最直接原因就是看好市場。”

  事實也是這樣,今年1月17日,國土部下屬的中國土地勘測規劃院發布報告稱,2010年第四季度,全國主要監測城市地價總體水平為2882元/平方米,同比上漲近10%,全國地價總體水平呈上升態勢,環比增幅加速回升。10年間,重點城市居住用地價格水平總體翻番。

  2.17萬億元信貸

  四分之一信貸進入房地產

  似乎沒有任何理由壓抑開發商造地王的熱情。剛剛過去的2010年,房地產幾乎再次實現“越調越漲”,這無疑令史上最嚴厲的調控措施蒙上了一層陰影。

  據公開資料顯示,地王市場上勁頭十足的保利地產在2010年實現銷售簽約逾660億元,同比增長52.53%,比起2010年500億的預定銷售目標遠超了160億元。地產龍頭萬科更是首次突破1000億元,全年銷售額高達1082億元,同比增長70.5%。另一巨頭龍湖地產2010年累計實現銷售面積245.4萬平方米,同比增長30.3%;累計實現銷售額達333.2億元,同比增長81%。

  2008年多家房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道,僅僅兩年之后,百億俱樂部已經黯然失色,不少房企正朝著進軍500億俱樂部、千億俱樂部而暗自發力。

  對此,萬科多次在年報中指出,中國經濟正發生巨變,尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶,數以億計的個人和數以千萬計的家庭將來到這些地方,住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中,獲得近乎無限的發展空間。

  來自國家統計局的數據顯示,僅僅在2010年1-11月,全國商品房銷售面積8.25億平方米,同比增長9.8%﹔商品房銷售額4.23萬億元,同比增長17.5%。與此同時,2010年1-11月份,社會消費品零售總額為139224億元。商品房銷售額在社會消費品零售總額幾乎佔到三分之一的比重,商品房市場的消費實力可見一斑。

  同時,從銀行流向房地產業的資金也是一筆不小的數目。據央行和國家統計局的有關數據顯示,2010年信貸總額接近8萬億元,而在開發商資金構成中,國內貸款12540億元,個人按揭貸款9211億元,這意味著2010年新增貸款中用於房地產業信貸的資金就高達2.17萬億元,遠超於去年同期水平,在2010年新增貸款中佔據四分之一。

  130萬億元人民幣

  “賣掉”北京的地,能換美國一年GDP

  這是一個定律:在地王不斷問世的年份,房價往往是扶搖直上。最近兩年,房地產發生了太多這樣的故事,比如隨著廣州、武漢地王的誕生,周邊房價應聲而漲。

  但是,地王也有著不同的命運。

  此前蘇寧環球的上海地王、金地集團的廣州番禺地王等都曾遭遇退地,而2010年北京望京地區誕生的一宗地王至今仍是一塊燙手的山芋,令開發商諱莫如深,2010年廣西南寧產生的雙料地王也一度傳出退地的消息。

  中國社科院近日的一則報告可謂一語中的:“目前來看,2010年房價上漲速度雖然大大放慢,但仍高於城鄉居民收入增長速度,中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”

  被人為炒高的“地王”價格,最后能否在下游被接盤?李開發表示,盡管有巨大的購房消費潛力,但在高房價的背景下,真正有購買力的人群並不多。

  事實上,比起地王危機,房地產領域隱藏著更大的風險,而且很可能牽動全局。

  張冬峰表示:“這是一種比較危險的局面,所謂的三駕馬中,投資和消費對房地產依賴太大,房地產業已經綁架了中國經濟,現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這麼發展下去,中國經濟下一個30年在哪兒?”

  他同時認為,中國目前的財富高度集中在40歲∼55歲左右的一撥人手中,這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題,更重要的是在10年、20年之后,隨著這部分人年齡漸長,其消費觀念必將趨於保守,而現在年輕人普遍由於房子等負擔過重,未來的消費能力將十分有限,屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇,在一定程度上陷入如同日本一樣近十余年的經濟衰退。

  教訓不止於此。

  日本經濟長期疲軟原因之一是資產泡沫過大,尤其是房產泡沫。其中令業界人士記憶最深刻的一個標志性事件就是,在泡沫化的高峰時期,僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個美國。

  現在的中國正在經歷同樣的危局。

  2010年,首都北京的土地市場在制造了一個又一個地王之后,其土地總收入也史無前例地達到1641億元人民幣,高居中國第一,而成交的土地面積為2061萬平方米。以此計算,北京市土地的平均價格為近8000元/平方米。而北京市的國土面積為16410.54平方公裡,即164.1億平方米。

  假如能將北京市土地全部變賣,即將這兩個數據相乘,可以得出當前北京土地總市值已經高達130萬億元人民幣。

  而據學者估算,2010年美國GDP總量預計為14.5萬億美元,折合成人民幣為95萬億元,這意味著用北京的地價,“買下美國”可謂綽綽有余。

  另據世聯地產數據, 2010年上海土地收入接近1500億元人民幣,其成交土地面積為近1400萬平方米,其平均地價高達10700元/平方米,如果以該數據與其國土面積6340.5平方公裡相乘,可發現當前上海市土地總市值高達68億元人民幣。

  而在2009年全球GDP排名中,美國以14.26萬億美元位居第一,中國位居第二,日本以 4.844萬億美元居第三,其后分別是德國 3.818 萬億美元、法國 2.978萬億美元、英國2.787萬億美元。據此折算,除中國之外,2009年全球GDP前五名美國、日本、德國、法國、英國的GDP總量為28.7萬億美元,折合成人民幣為189萬億元。而當前僅京滬兩地的土地市場之和則高達199萬億元,很顯然,賣掉京滬兩地的土地,就可以“買下”當前世界上最發達的五個國家。

  “從一定角度而言,這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度。”張冬峰表示。

  2.7萬億元土地收入

  “土地財政”不改,地王難遏

  決策層顯然意識到了這一點。

  不提中央在2010年多次控制房價,僅僅從另一個很難察覺的側面信息,可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同,在“十二五”規劃中,中央多次提出大力推進城鎮化。學者將之解讀為借助城鎮經濟分散大城市的壓力。

  與之相配套的,高鐵正在國內迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴張一樣,在近日舉行的經典城市國際論壇上,北京市基礎設施投資有限公司總經理田振清對《中國經濟周刊》記者介紹:“其目的是實現中心城區人口的分流,這顯然能對萬人爭搶中心城區的局勢起到一定的緩解作用。”

  國土資源部更是對地王保持著密切關注,國土資源部一位官員表示,繼9、10月市場出現反彈苗頭后,2010年底,“地王”、“天價地”在短時間內相對集中地重新出現,推動整體地價走高。

  為此,國土資源部2010年底下發了《嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》,指出要建立土地交易異常情況快報制度,遏制過度競爭。

  不過目前,土地市場熱情尚未消退。

  住房和城鄉建設部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出,調控的難點一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求,現在中國城鎮化率還不到50%,每年大約有1500萬的農民進城﹔二是民間資本投資領域過窄﹔三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合﹔四是房產持有環節稅收制度缺失﹔五是地方政府對土地財政的依賴,使得房價越高,土地價格越高,而土地價格越高,地方政府用於城市基礎設施的錢就更多﹔六是中國各地區之間經濟發展差距巨大,很難用“一刀切”的辦法調控房地產市場。

  對此,世聯地產近日指出,開發商頻頻拿地、不斷制造地王的背后,正是由於地方政府對土地財政的高度依賴。

  據世聯地產對28個重點城市進行監測的結果顯示,這些城市2010年土地出讓金同比增長35%,總量達到11243億元﹔其中,北京、上海、大連三個城市土地出讓金超過1000億元。

  國土資源部部長徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上更是明確指出:“2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣,同比增加70.4%,城市發展對土地的依賴有增無減,利益分配不合理,社會矛盾突出,土地出讓制度亟待進一步改革完善。”

  相關數據顯示,2010年的全國財政收入高達8.1萬億元,這意味著僅土地出讓金一項就佔了財政收入的三分之一。

  “土地財政模式如果不改,地王現象將難以遏制。”林達集團董事長李曉林日前在接受記者採訪時表示,“通過土地出讓制度改革,將土地收入化整為零,弱化各地的高價賣地沖動,能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為,從而在數年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨於正常。”

  在各方聲音中,顯然房產稅最受關注,而隨著重慶等地表示征收准備就緒,爭議不斷的房產稅改革越來越近。不過目前來看,各種房產稅版本僅僅提高了持有住房的成本,與調整土地財政有所差距。

  “內地目前採用的70年產權的土地制度主要師法於香港,但香港之所以制定這種制度,是因為香港有一個百年租借期,因此當時香港政府施行這種制度,是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內地顯然沒有必要照搬香港的這種經驗,現在已經到了改革這種制度的時候了。”一位不願意透露姓名的分析人士指出。
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(責任編輯:喬雪峰)
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