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你願為70年后的房子花多少錢

2011年01月25日09:28    來源:人民網-《京華時報》     留言 0 條     手機看新聞

  在目前的國情下,買房對於絕大多數普通中國人而言,是人生中數得著的幾件大事之一,所以跟住房有關的任何政策或傳言,都能吸引大量的眼球。

  前幾天,“上海土地到期無償收回”的傳聞攪得輿論甚是熱鬧了一番,盡管上海市規劃和國土資源管理局澄清這是誤讀,稱土地期滿續期未獲批的才收回,但爭論至今仍在繼續。

  筆者試圖從另一個角度探討一下:你願為70年后價值100萬的房子花多少錢?答案是你願意花的錢不會超過5萬元。

  為什麼會這樣?因為利息揮之不去。這裡說的是純利息,這種利息和央行無關,和貨幣無關,而隻和人性有關。我們人類天生具有一種本性,就是對今天的物品評價比較高,對未來的物品評價比較低。這種本性被現代金融學奠基人費雪教授稱為“不耐”。費雪認為,這是人類社會有利息的根本原因。

  不難理解。同一個紅富士蘋果,如果今天就能得到它,你會願意花一塊錢,一年后才能得到它,你可能隻願花9毛錢或更少。

  房子也是一樣的。同樣一套位於北京某地段、能給你帶來價值100萬的收入流的房子,你願意花多少錢得到它?如果在今天就可以得到,你很可能會願意花100萬﹔如果是70年后才能得到它,你願意花的錢不會超過3萬元。因為在算上利息后,70年后的100萬,在今天看來價值是相當低的。

  怎麼會這樣?我們從5%的利息率,也就是貼現率看。一套價值100萬的房子,每當推遲一年得到,它的價值就降低一些,這樣隻需要推遲70年,這套在70年后售價100萬的房子,在今天看來價值不超過5萬元。

  我們也可以倒過來看。假若以年息5%計算,今天的5萬塊錢,和70年后的100萬,哪個價值更高?答案是前者。因為以復合利息算,今天的5萬元錢在70年后可以變成152萬。今天的5萬,和70年后的100萬,在兩者之間作出選擇,你要哪個?

  用這樣的視角去看“上海土地到期無償收回”的傳聞,我們就不用感覺天要塌下來了。其實沒什麼大不了的,反正70年后的那一小塊土地,在今天看來價值並不大。

  當然,說70年后的房屋或土地價值不大,是基於利息率5%左右的假設,如果有人認為自己的不耐程度很低,對自己來說就沒有什麼利息可言,那70年后才能得到的房子,和在今天就能得到的房子確實沒什麼區別。那麼,70年后的房子對他來說也就意義重大,必須和政府理論一番。

  但很多人的不耐程度不會這麼低。一般來說,人們的不耐程度在3%—5%左右,而這個程度的不耐程度,也就是利息率、貼現率,已經足以讓70年后能賣100萬的房子在今天看來其價值蕩然無存。

  但是,話說回來,既然70年后的土地對居民價值不大,居民就不必太在意政府是否會在到期后收回的傳聞。現在上海對“70年后將土地收回”的傳聞如臨大敵,說明政府顯然認為,出台這樣的政策會引起市民不滿,那為什麼會這麼認為呢?

  我猜的答案是,他們和大多數普通市民一樣,在為這個事情計較之前,並沒有真的去計較,沒有用紙和筆去計算一下70年后才能得到的房產,在今天到底價值幾何。(周克成媒體從業者)
(責任編輯:喬雪峰)
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