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樓市淡而未定 政策儲備充足

2011年02月16日09:33    來源:《南方日報》     留言 0 條     手機看新聞

  


  第三輪樓市調控政策出台后,春節期間,北京、上海、深圳等一線城市以及重慶、南昌等二三線城市的住房成交都很清淡。不過,剛過春節各種樓市調控的消息滿天飛,顯示調控樓市進入敏感觀望階段。

  昨日,有媒體報道稱,住建部已經初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單,各地限購細則近期也有望密集出台,未來房地產調控政策將得到進一步細化和強化。另有消息稱,決策部門近期曾召集幾大國有商業銀行個金部人士,商討上調房價上漲過快地區第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性,有可能率先在北京、上海展開試點,第二套以上(含二套)存量房貸利率上調至基准利率1.1-1.2倍。

  不過因消息源模糊,消息的真實性和實操性大打折扣。但觀察人士認為,市場消息頻傳顯示了市場走向的不確定性,有可能是相關決策層在研討樓市深化調整而作的相關后續政策准備。相信一旦調控效果不理想,就繼續會有儲備政策釋放。

  近期樓市淡而未定

  樓市調控新政2011年1月全面升級,1月26日出台的“新國八條”迫使各地購房群體迅速轉向觀望,市場供求均出現明顯萎縮。

  春節期間,北京樓市無論是期房住宅、二手房,還是總成交量均下跌六成左右﹔上海新房市場2月2日至5日出現連續4天零成交,2月6日至8日三天內也僅有24套新建商品住宅成交﹔在廣州,2月2日—7日,一手住宅網簽量僅有47套,平均每天成交僅8套﹔深圳方面,春節6天也僅18套房成交。不僅是一線城市,春節期間,杭州、重慶、南昌等二三線城市的住房成交都也明顯清淡。

  不過,由於春節期間本來就是成交淡季,加上近期新推貨量相當之少,雖然業內普遍預期第三輪樓市調控可能迎來拐點,但僅僅依據春節期間的成交情況並不足以判斷調控的效果。

  更令人擔憂的是,部分開發商的熱情並沒有因為政策高壓而消退。就在房產稅試點的上海,12日,上海有5幅地塊成功出讓,其中,兩幅宅地之一的崇明城橋商品房基地1、2號地塊,被上海保集(集團)有限公司和上海佳富投資有限公司以10.0191億元聯合競得,溢價率達115%。不到半個月,崇明的單價和總價“地王”紀錄就雙雙被刷新。

  有業內人士擔憂,本輪樓市調控的一大特征是以嚴厲的行政手段來抑制需求,雖然目前不少購房者已經進入觀望,但仍需警惕購房需求的反彈。

  調控政策將進一步細化

  從調控的角度看,未來調控政策還將得到進一步細化和強化。

  繼上海、青島、濟南等地率先出台落實“新國八條”的樓市限購細則后,各種信息顯示,近期各地限購細則料將密集出台。

  按照“新國八條”有關規定,尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限購實施細則。有業內人士計算,在上述要求下,將至少有36個城市出台或更新住房限購措施。但截至目前,僅有青島、上海和濟南三地出台了細化政策。這意味著,在未來數天內,限購政策將在多個城市密集鋪開,樓市將迎來前所未有的限購大潮。

  國家信息中心經濟預測部15日也發布報告表示,住建部已經初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單,主要包括已出台“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。

  政策儲備仍很充足

  不僅如此,目前來看,樓市調控的政策儲備仍很充足。

  上述報告認為,對於商品房市場調控,今年新的調控政策可能集中在三個方面。一是進一步細化已有的調控政策。二是通過房產稅試點,在長期制度建設方面尋求突破,建立房地產調控長效機制。三是採取綜合調控模式,在土地、信貸、稅收等方面協調推進。

  報告還預計,為實施穩健的貨幣政策,把好流動性總閘門,調整存款准備金率是央行的首選工具。未來存款准備金率最高可能上調至23%左右,央行也將運用差別存款准備金率對商業銀行放貸進行動態調整。同時,“負利率”依然存在且呈擴大趨勢,加息可以有效抑制資產價格泡沫,緩解資本流入壓力,未來央行繼續加息勢在必行。

  此外,一直被不少業內人士認為是最有效調控手段的限貸政策還可能進一步收緊。

  昨日有消息傳出,決策部門近期曾召集幾大國有商業銀行個金部人士,商討上調房價上漲過快地區第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性。消息人士透露,若計劃最終成行,有可能率先在北京、上海展開試點,第二套以上(含二套)存量房貸利率上調至基准利率1.1—1.2倍。

  雖然多家銀行均表示,目前尚未接到上調存量房貸利率的通知﹔更改存量房貸計息方式,從法律上講,需要客戶簽署補充協議,難度也非常大。但某銀行個金部人士分析,我國是利率管制國家,大多銀行簽訂的合同也都為利率市場化、法律和政策調整保留了空間,如果一定要調的話,所謂法律依據的問題並不大。因此“上調存量二套房貸利率”可視為一種政策儲備。

  甚至有業內人士分析,歷次重大政策出台前往往都會有一個向市場放風的過程,這實際上既是試探市場的接受程度,也可以一定程度上形成心理預期,減小出台的障礙。因此上調存量房貸利率也未必沒有可能。

  ■觀點

  調控或將持續三年

  目前來看,在民意驅使下,房地產調控將成為常態。萬科總裁郁亮近日就表示,此輪樓市調控或將持續三年。

  值得一提的是,抑制房地產投資和投機的一系列政策,並沒有涉及商業地產領域,導致商業地產回暖明顯。去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值增長7%至12%。相信未來,這一趨勢仍將繼續擴大,更多的資金將轉戰商業地產。(盧軼)
(責任編輯:聶叢笑)
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