重拳連擊高房價--經濟頻道--人民網
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 2011年初,樓市調控打出一連串有力的組合拳,體現了國家將房地產調控堅持到底的決心 

重拳連擊高房價

本報記者  王煒

2011年02月17日07:51    來源:人民網-《人民日報》     留言 0 條     手機看新聞

 

  還敢上嗎?
  李二保繪(新華社發)

  在拳擊台上,隻有連續出拳,才有可能徹底擊倒對手,贏得比賽。

  春節前后,房地產調控再次發力,“國八條”全面延續並強化了此前出台的各項調控政策,尤其是對需求的管理達到前所未有的力度。緊接著,上海和重慶正式開始試點征收房產稅。2月9日,兔年的第一次加息不期而至。與此同時,各地也在緊鑼密鼓的准備出台與“國八條”相配套的地方調控措施,業界普遍預測地方的措施將更加嚴厲。

  經過2010年持續一年的嚴厲調控,房價過快上漲的勢頭得到遏制,但仍然處於高位,而且仍然面臨很大的上漲壓力。2011年初樓市調控連出重拳,體現了國家將房地產調控堅持到底的決心。這一連串有力的組合拳,能否打倒高房價?

                   

  ■連出重拳,調控效果值得期待

  新一輪的房地產調控,比大多數人預計的出拳要更快更猛。

  去年底、今年初,各地房價再次出現平穩一段時間后快速上漲的勢頭。由於快速城鎮化帶來的購房需求仍然龐大,熱錢和抗通脹的需求使各種資金源源不斷的涌入樓市,加上前期出台的調控政策逐漸被市場消化,房價上漲的壓力再次抬頭,房地產調控的形勢嚴峻起來。

  作為新一輪調控的第一拳,1月26日公布的“國八條”所提出的措施針對性很強。此前一些地方政府落實政策不力、調控缺乏明確目標,“國八條”明確提出落實地方政府責任,要求各地合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並向社會公布。

  針對流動性充足帶來的投資投機性需求,政策進一步強化了差別化信貸政策,將二套房貸首付提至6成,5年內二手房全額征收營業稅。

  經濟手段之外,加強了限購措施,此前僅在部分城市執行的住房限購政策,將在更多城市、更大范圍內執行。這樣,即便可以全款購買多套房的需求,也將被遏制。

  “國八條”中提出的這一系列措施,成為近年來房地產調控最嚴厲的需求管理手段。據了解,各地正在醞釀中的限購政策,更為細致和嚴格。

  緊接著,上海和重慶正式開始試點房產稅。兩個城市的試點版本雖然有所差別,但都對購買多套房增加了持有成本,並且面積越大、成本越高。

  隨著試點的成熟,房產稅也將逐步推廣至全國,並從僅對增量征收推廣至對存量也征收。這對房地產市場短期的心理影響和長遠健康發展影響重大。

  春節長假后,2月9日,央行宣布加息,5年期以上貸款利率提高至6.6%。在連續加息、二套房貸執行1.1倍利率之后,貸款購房的利息成本已經大幅增加。

  以貸款100萬元購買首套房、貸款期限為20年計算,2010年4月調控之前,利率較低,又可享受七折優惠。如今經過3次加息,各大銀行對首套房基本取消優惠利率后,同樣一筆貸款的總利息由47萬多元上升到約80萬元。

  “盡管加息的直接目的不是調控房價,但與‘國八條’相配合,政策的疊加效應將十分明顯。”中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為,近期多項調控措施頻繁出台,既有金融、稅收等經濟手段,也有問責、限購等行政手段﹔既有給當前市場降溫的短期措施,也有旨在促進市場長期健康發展的制度改革。說明政府對當前房地產市場存在的問題有了更清晰的認識。如果政策有效執行,將鞏固和強化2010年一年來調控的效果,作用持續的時間也將更長。

  ■賣方不淡定,房價有望穩中有降

  和以往多次調控一樣,政策出台之后,迅速引起市場的觀望,成交量明顯滑落。

  最近,不少人長假后剛上班就收到各種開發商和房產中介群發的手機短信,內容是開發商加大促銷力度,或是勸購房者在北京市的限購政策出台前“趕搭末班車”,趕緊出手買房。市場的冷清和北京市可能出台的更嚴厲的政策,讓賣方不再淡定。

  春節以后的第一周,北京市場的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的規律,春節假期剛過市場成交都比較低,但隨后會慢慢放量,到三四月份甚至會迎來“小陽春”。但是鏈家地產市場分析師張月認為,今年的情況會有所不同。

  由於限購政策的強化,成交量要像前幾次一樣,低迷一段時間以后反彈,難度不小。這種成交低迷的狀況有可能持續較長時間。2011年成交量比2010年下滑的預測,幾乎已經被業界廣泛認同。成交量低,房價就失去了最大的上漲動力,即便上漲也將是小幅上漲。

  與此同時,認為房價將可能企穩甚至回落的看法也越來越被市場認同。“經過去年一年的調控,加上近期政策頻繁出台,我認為房地產調控將從量變到質變,房價將出現下降的拐點。”中國城市科學研究會住房政策和市場調控委員會主任婁立平表示。

  由於去年初大量開工的新項目陸續進入銷售環節,今年上半年樓市供應量將明顯放量。此外,受房產稅、加息等影響,住房持有成本增加,也將促使一部分投資者將空置的房屋盡快投向市場,增加市場供應。

  “市場供求關系可能出現明顯變化,供不應求的狀況將改觀。”劉元春說。同時,如果成交量持續低迷,開發商的資金狀況將進一步趨緊,4月份左右房價很可能從高位適度回調。這種變化是積極、良性的,不會對實體經濟產生大的沖擊。

  而房地產開發商對市場前景的預測也不再像去年底那樣樂觀。“房地產行業將再次進入一個現金為王的時代,我們最近又調整了今年的策略,要減少土地儲備,加快項目銷售,以保持充足的現金流。”一位房地產企業負責人告訴記者,“在銷售上,會根據情況加大促銷的力度,合理的降價,降低經營風險。”

  從長期看,如果房產稅等房地產制度改革能夠不斷深化,房價的長期平穩也是值得期待的。但短期寄望通過房產稅試點直接降低房價,作用將比較有限。中國人民大學財政金融學院院長郭慶旺表示,盡管增加持有成本可以改善供求關系,減輕房價上漲壓力。但其效果取決於房產稅增加能釋放多少存量,隻有供應量達到一定水平,才能影響到價格。

  同時,房產稅試點會對未來房地產保有方式和消費習慣產生重大影響。劉元春說,開征持有環節稅,將改變過去人們簡單通過買房來實現資產保值增值、對抗通脹的習慣。這種經濟手段也有助於更好的引導老百姓樹立“先租后買、先小后大”的住房消費理念。

  ■警惕三線城市房價“接力”上漲

  總體而言,各界對一線城市樓市的穩定比較樂觀。但當人們把目光從一二線城市轉向三線城市時,調控的壓力仍然很大。

  在北京工作的賈先生春節回老家江蘇常州過年,原本打算趁假期給父母買套房子改善一下住房條件,卻發現老家多年來一直比較穩定的房價漲的有點“凶猛”。去年中秋節前后還是每平方米五六千元的房子,如今普遍都漲到了8000元以上,市中心房價過萬的項目比比皆是,而且銷售十分火爆。

  記者調查發現,這種情況並非個例。在調控不斷深入的過程中,以往不被關注的三線城市房價正在悄悄地“接力”一二線城市,一些地區房價甚至翻倍增長。

  某三線城市房管局負責人告訴記者,三線城市房價快速上漲,主要原因仍是快速城鎮化帶來的需求增長。高鐵等便捷的交通設施陸續建成,也帶動了沿線城市房價的上漲。同時,由於三線城市房價相對較低,而且受樓市調控政策影響較小,購房門檻低,不少周邊大城市的投資者紛紛選擇到這些城市投資。

  同樣由於門檻較低,萬科、恆大等一線房地產開發商開始越來越多的布局三線城市,加劇了這些城市土地市場的競爭,也間接推高了這些城市的地價和房價。

  “我們這裡人均年收入剛過1萬元,房價過快上漲對老百姓影響很大,必須警惕。”這位房管局負責人表示,“‘國八條’要求地方政府明確房地產調控的目標和責任,我們也在醞釀出台調控措施,抑制這種房價上漲過快的苗頭。”

  ■盤活租賃房源、控制租金上漲

  調控以后,買房冷清了,租房卻提前火爆起來。2月6日,大年初五,北京中原地產通州時尚街區分店的業務員高力節后第一天上班,沒想到買房的不多,而第一天登記租房的就有好幾戶。

  北京中原三級市場研究部統計數據顯示,在大年初四、初五隻有部分門店值班的情況下,就有20單租賃意向成交。“春節后租房市場出現高峰本來就是每年的慣例,但是今年來的比較早。”高力說,很多是因為去年房租漲的比較多,春節前一些業主合同到期了就不再續約,租房人隻得另外找房。

  中原地產分析師張大偉認為,春節后北京租房市場提前回暖的主要原因是2010年全年房租上漲過快,租金全年均價達到了2618元每套,比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。部分房主在春節前合同到期后都要求上漲租金,這使得部分租客在春節后提前開始租房。

  同時,新的商品房屋租賃管理辦法2月1日開始執行,新辦法嚴格了對群租房的管理,這也使得市場需求在短期內有所增加。新一輪的樓市調控,特別是春節前的首套房貸款優惠政策縮小使得小部分購房者再次進入租賃市場。

  “節后住房買賣市場的成交量恢復可能需要較長時間,預計租賃的成交量及成交價格還將繼續上漲。”張大偉說,買賣市場趨於平穩以后,成交量的低迷會逐漸增加租賃市場的房源供給量,房租價格才會逐漸平穩。

  “調控以后,租賃需求增加,今年租金上漲的壓力會比較大,有關部門應該提前注意。”鏈家地產副總裁林倩表示,要應對租金上漲,重點是增加供應。政府在加快公共租賃房建設的同時,也應該想辦法盤活市場的閑置房屋。

  “可以參考國外的一些成熟做法,比如將全額征收的營業稅中的部分比例做為租賃補助,甄選願意出租房屋的業主,租金必須符合政府要求,但同時可享有部分的租金補助。如此一來,百姓可租到平價房,業主不吃虧,市場租金也可控制。”林倩建議。 

(責任編輯:夏曉倫)
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