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房價統計“整容”

本報記者 馬繼鵬 實習生 余雪菲 發自北京

2011年02月17日08:06    來源:人民網-《國際金融報》     留言 0 條     手機看新聞

  馬克·吐溫說,世界上隻有三種謊言:謊言、該死的謊言和統計數字。這句話明顯偏激了。但可以看出,統計是一種有局限的調查手段,統計的真實與世界的真實,總是有距離的。所以,不管是調整CPI的權重,還是調整房價的統計方法,都是接近真相的努力,而不會得出真相本身。

  

  國家統計局2月16日公布的《住宅銷售價格統計調查方案》(簡稱《新方案》)將調整房地產數據統計的數據來源和統計方法,統計局表示這一改革有望確保房價統計的真實性。

  開發商不再上報房價

  國家統計局相關人士表示,新的統計方法將讓房價統計方式以新的面目示人,而調整最為重要的就是用商品房網簽數據代替原來由房地產公司上報的交易價格。

  《新方案》規定,直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格數據,直接採用當地房地產管理部門的網簽數據,不再採用樣本數據。至此,由開發商上報房屋售價的統計方式退出舞台。

  國家統計局城市司負責人指出,之所以作這樣的調整,主要是因為網簽數據涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。有業內專家指出,之前即使統計局採用的是具有法律效力的合同簽約數據,但實際上這些數據一般會比市場的真實價格要低,為了少繳房地產交易稅,買賣雙方一般會在成交合同上寫上較低的成交價格。

  《國際金融報》記者算了一筆賬,如果以100平方米每平方米1萬元計算,房價總價則為100萬元,按房地產交易1%的交易稅,賣方人則需要給稅務部門繳稅1萬元,但如果雙方在合同上將房價寫成5000元,賣方就會給稅務部門少交5000元房地產交易稅。

  不過,北京市統計局副局長於秀琴近期在一次新聞發布會上表示,網簽數據也有一些問題需要解決,因為初步簽訂合同和最終簽約是兩回事,開發商在年底大量簽約,可能有些是之前完成的合同,這樣表現的簽約時間不一樣。

  “核心問題是開發商的數據質量要提高,其實之前開發商報送數據,以及網簽數據,來源都是開發商。而實施新的統計方案后,統計方法並無多大變化,仍採取加權辦法。”她說。

  調整分類杜絕“被平均”

  事實上,除了數據的真實性問題外,統計的類別劃分也會影響國家對房地產市場的判斷,目前國家對房地產價格的統計普遍採用加權平均法。比如說,北京平均房價為2萬元,並不是指所有房地產銷售額除以銷售面積,而是加權平均后的平均價格。

  對此,國家統計局相關人士表示,《新方案》實施后將不計算和公布房地產均價,而將定期公布分類住宅銷售價格指數。統計局認為,這樣才能更加真實地反映一個城市的房地產價格情況。

  按照《新方案》,房屋銷售價格指數調整為新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數。新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

  統計局人士表示,設置“90平方米及以下”指標是依據國務院文件規定,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

  與此同時,大多數大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作為享受優惠政策普通住宅與非普通住宅的建筑面積分界點。

  統計局表示,《新方案》實施后,國家統計局將重點發布各個城市不同對比基期的分類指數和總指數,不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數。並且數據發布時間調整為月后18日,比原發布時間延后一周左右。

  該人士表示,用平均數表示一組數據,具有直觀簡明的特點。但是平均數在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說在個體差異較大的情況下,往往會削峰填谷,抹平個體間的差異,而不再計算和發布平均數,重點發布各個城市的房價數據,既有助於社會公眾及時了解所在城市房價的具體變化,也有利於更好地為地方政府有效調控房價提供服務。

  有業內人士指出,房地產是地域性很強的產品,這樣區別對待各地的房價指數,不搞全國“一刀切”是科學的,隨著今年國家統計局實施新的房價統計方案,數據打架的情況可能會大有好轉。

    《國際金融報》 (2011-02-17 第01版)

(責任編輯:張文葶(實習))
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