“限購令”全面施壓 數千億資金揮別樓市--經濟頻道--人民網
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“限購令”全面施壓 數千億資金揮別樓市

韓曉東

2011年02月17日10:19    來源:《中國証券報》     留言 0 條     手機看新聞

  巨額資金或遭分流

  中投証券地產行業分析師李少明認為,在調控政策的影響下,今年全國商品房成交面積可能回到2009年的水平,即在去年的水平上回落10%左右。“如果沒有政策調控的因素,由於目前商品房供應規模未明顯增加,樓市成交水平可能和去年差不多,呈現相對穩定的狀態,但價格漲幅肯定要遠遠高於現在。”李少明認為。

  根據國家統計局公布的房地產運行數據,2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%﹔商品房銷售額5.25萬億元,同比增長18.3%。分析人士據此測算,如果樓市調控將抑制10%左右的需求,那麼相應擠出的樓市銷售資金將達5000億元左右。

  中原地產發布的研究報告認為,從北京新政來看,將有超過百萬戶家庭不得新購住房,市場可能出現比“國10條”出台后更加蕭條的現象。但由於目前貨幣供應量仍然較高,住房供應量預計到下半年才明顯提升,實際房價抑制效果仍要看政策落實和持續情況。

  “除了直轄市以及省會城市之外,部分交易活躍的三線城市也可能出台限購政策。”河北省某房企負責人則認為,今年全國出台限購政策的城市將達到50個以上,這些城市的樓市成交將超過全國商品房銷售總額的50%。按照10%的購房人群被“限購”計算,直接被政策抑制的銷售金額可能達到2500億元,再加上觀望情緒所帶來的成交降低,起碼有四五千億元的社會資金將被驅離樓市。

  調控維持高壓態勢

  “新一輪樓市調控的影響有一個反饋期,我們認為上半年樓市將存在政策消化和穩定的過程,下半年樓市可能更加蕭條。對於北京新出台的調控政策,公司還沒有來得及討論對策,目前無非是督促簽約,盡量爭取有資格的客戶。”某大型房企市場部負責人對中國証券報記者表示。

  該負責人還表示,盡管調控嚴厲,但目前該公司還不會作出縮減購地規模等措施。同時,公司可能對商業地產投以更多關注,未來房地產用地更加傾向於綜合用地,即住宅、商業和保障房用地相結合,企業必須把握這一趨勢。

  另一位開發商的態度則較為悲觀。“以北京為例,事實上50%以上的原先銷售對象都不再符合購房條件了,再加上觀望情緒的影響,樓市可能逐步步入蕭條期。”他表示,近期已有一些企業轉讓手中的房地產項目,房地產企業整合的速度肯定將加快。

  對於北京市的調控新政,最受關注的政策之一是外地人需完稅或繳納社保五年以上方能購房。分析人士認為,該政策將有效打擊投機性需求,避免少數炒房客偽造短期完稅証明用於購房。

  “外地需納稅五年以上方能購房的政策偏於嚴厲,可能對長期在京工作的外地購房群體造成影響。同時,不少外地人即使在京工作超過五年,但其所在的企業總部並不在北京,這部分人提供繳稅証明可能存在困難,相關政策需明確支持其正常購房。”李少明認為。

  北京細則還提出,央行營業管理部可根據房地產市場情況,在國家統一信貸政策基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。這被分析人士看做未來調控可能繼續收緊的依據。

  樓市將陷深度觀望

  根據新“國八條”要求,尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要在2月中旬之前出台住房限購實施細則。這意味著未來一段時期,還將有不少城市陸續出台樓市調控細則。“限購令”范圍的擴大,會不會成為逆轉樓市供求的“最后一根稻草”?

  北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,目前房地產市場供求仍處在較為緊張的狀態。政府此次出台政策,使潛在購買人群縮小,可能會暫時扭轉供需局面。不過,限購政策能否長期實行,還要看供求是否平衡。

  清華大學金融系主任李稻葵則認為,從北京細則的具體政策來看,最有力度的是限購令,其政策效果應該會比較快地顯現。但是在目前開發商資金並不緊缺的情況下,北京樓市可能出現較長的有價無市的相持期,開發商降價的動力可能仍不明顯。

  對於此次北京細則未公布房價漲幅具體目標,一位接近宏觀決策的研究人員認為,北京市事實上已經存在房價漲幅調控目標,只是尚未公布,實際調控政策已以該目標為參考。未來如果相關部門要求,該目標也可能正式公開。

  一位市場人士還認為,如果樓市調控效果仍然不理想,不排除二套房貸利率提高到1.5倍左右,但這是較為極端的情形,目前出現的可能性不大。

  北京市16日公布樓市調控新政細則,實施更為嚴厲的限購政策,非本市戶籍者須持連續五年以上個稅或社保繳納証明方能購房。自上月末“國八條”出台以來,目前已有上海、青島、濟南、北京、成都等城市出台了限購細則,新一輪全國范圍的樓市從嚴調控正在密集落實中。

  分析人士測算,在樓市從嚴調控的影響下,今年預計將有4000-5000億元資金被擠出樓市,先前的商品房供需格局可能被逐步逆轉。(韓曉東)
(責任編輯:喬雪峰)
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