2011年我國1000萬套保障房建設任務 錢從哪來?--經濟頻道--人民網
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2011年我國1000萬套保障房建設任務 錢從哪來?

本報記者 王煒

2011年02月21日08:17    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

  2011年,我國要開工建設1000萬套保障房,相當於去年全年商品房總銷量。據測算,共需投資約1.4萬億元,相當於去年全社會固定資產投資總額的1/20。

  相比2010年實際開工的590萬套保障性住房,今年1000萬套的任務大幅增加了72%。在各類保障性住房中,公共租賃房將成為建設重點。由於公租房一次性投入大,資金佔用周期長,投資回報率低,資金壓力就顯得更大。

  要完成超常規的任務,為這1000萬套保障房找到足夠的錢,不僅要保証現有的資金來源能增加並且落實到位,還必須通過政策創新,尋找更多資金來源渠道。

  土地收益錢不少

  10%關鍵要落實

  在現有的保障房資金來源中,各級財政一直扮演主要角色。2010年,中央共安排保障性安居工程專項補助資金800多億元。隨著建設任務大幅增加,今年中央財政的補助力度將大幅增加。但即便如此,籌措資金的壓力仍然落在城市政府肩上。

  土地出讓收益一直被認為是地方財政投入保障房最有力的資金來源。國家要求地方政府必須將土地出讓淨收益的不低於10%投入保障性住房建設。2010年全國土地出讓收益累計達2.7萬億元。如果按其中30%—40%為淨收益計算,保守估計也有約1萬億元。也就是說,至少有1000億元土地出讓淨收益可以投入保障房建設。

  但實際情況是,2010年,各地累計隻有100多億元土地出讓收入用於保障房建設。許多土地出讓收入大幅增長的城市,卻沒有完成10%的任務。

  “造成這種現象的最主要原因,還是個別地區對保障房建設認識不到位,重視不夠。”住房和城鄉建設部有關負責人表示,2011年,如果這部分資金能按要求落實到項目上,將至少可以解決10%的資金需求。

  據了解,為了確保土地出讓淨收益10%用於保障房建設落到實處,有關部門今年將加強對方政府的審計和問責,對不能完成上述規定的,將對地方政府主要負責人進行約談。

  地方政府提高重視程度的同時,土地收益投入保障房還需要更具操作性。重慶市今年起改變了做法,將土地出讓毛收入的5%直接投入保障房建設。重慶市國土房管局有關負責人告訴記者,土地出讓淨收益計算比較復雜,如果算上政府建設配套設施的成本,有的地塊甚至可能是虧損的。按照毛收益計算則簡單得多,地賣了多少錢,直接乘以5%就是投入保障房的金額。也便於審計和監督。

  “根據一般的經驗,毛收益的5%要高於淨收益的10%,實際上也是地方加大保障房投入的一種手段。”這位負責人說。

  銀行支持力度加大

  貸款風險不能忽視

  近期,國家開發銀行宣布,2011年該行將安排保障性住房新增貸款規模1000億元。而截至2010年底,該行累計發放的保障性住房建設貸款總共為1455億元。今年一年的規模就超過此前總額的2/3。

  要完成1000萬套的建設任務,離不開信貸的支持。盡管保障房項目利潤低,回報周期長,從銀行的角度看並不是有吸引力的貸款對象。但近年來,銀行信貸對保障房建設的支持力度不斷加大,貸款的保障房種類更齊全。公租房、棚戶區改造等項目中,都有銀行信貸的身影。

  政府和銀行的合作形式也更加豐富,去年底,建設銀行北京市分行與北京市政府簽署戰略合作協議,建行北京分行將給予北京市保障性住房建設200億元意向性授信額度,支持北京保障房建設。同期,中國工商銀行向重慶市“華岩組團公共租賃住房”項目提供了15億元公共租賃住房建設項目融資,這是我國金融機構發放的首筆公租房建設貸款。

  在信貸大規模支持保障房建設時,嚴控信貸風險始終是銀行關注的頭等大事。由於保障房建設資金回收周期長,利潤空間微小,存在一定的資金償還風險。同時我國保障性住房建設金融政策體系還不完善,缺乏明確的擔保和保險政策,也在一定程度上加大了貸款的風險。

  在經濟適用房、棚戶區改造等用於銷售的項目中,因為項目不愁銷售,因此貸款風險較小。但是隨著公租房建設規模增加,還款就成了各地都比較擔心的問題。“我國公租房還處在起步階段,多數項目很難實現資金平衡。”湖北省某地主管保障房建設的官員告訴記者,現在主要是靠財政擔保,每年償還利息,但不是長久之計。一些地方希望在公租房項目中建設商鋪用於出租出售,一次實現項目盈利,具體效果如何還得靠實踐檢驗。

  據了解,具體操作中,相關銀行都嚴把項目准入關,並嚴密監控銷售進度和資金回籠情況,有的還委托監理工程機構對工程進度進行跟蹤監督從而有效地防范風險。以國開行為例,國開行在發放保障房貸款時,會全面審查項目建設內容、行政審批手續、項目償債能力,落實還款來源等,目前為止保障房貸款質量保持良好。

  公積金支持想加力

  繳存者權益要保障

  2010年起,我國開始了住房公積金結余資金貸款支持保障性住房的試點工作,公積金正式開始參與保障房建設。

  在試點城市中,公積金貸款主要用於支持經濟適用房和棚戶區改造項目的建設,這兩類項目建成的房子用於銷售,回籠資金快,佔用公積金貸款的時間較短。

  在近期舉行的上海市“兩會”上,上海市長韓正表示,上海今年將籌措200萬平方米、約4萬套小戶型公租房。上海市將爭取試點公積金投入公租房建設。上海市住房保障和房屋管理局有關負責人也表示,希望國家能多給一點政策,比如允許公積金結余資金投資保障房建設。

  根據有關規定,貸款資金不能作為項目資本金,如果公積金結余資金能直接投資保障房建設,就可以作為項目資本金使用。從貸款到直接投資,盡管隻有幾個字的差異,對緩解保障房資金壓力的意義卻截然不同。

  有專家建議,通過完善住房公積金制度,在優先保証繳存職工提取和個人住房貸款前提下,利用部分結余住房公積金直接投資建設公租房,不僅可以減輕地方負債壓力,還可以發揮示范效應,促進形成多元化公租房籌融資機制。住房公積金直接投資公租房,將對信托、保險、社保等資金產生示范效應,引導這些中長期資金投入公租房建設和運行。

  據了解,當前我國住房公積金結余資金規模較大,預計到“十二五”期末,結余住房公積金將達到1萬億元左右,如果能將一部分用於投資公共租賃住房,投資規模就能達到數千億元。

  公積金加強支持力度的可能性存在,但面臨的障礙也很大。公積金屬於繳存職工個人所有,現行的《住房公積金管理條例》對公積金的使用途徑有嚴格限制,要直接投資保障房,必須優先保証繳存職工提取和個人住房貸款。政策也需要做相應的調整。同時,對可能出現的流動性風險、市場風險和操作風險都要提前做好應對之策。

  社會資金有願望

  還要政策推一把

  國家一直鼓勵社會資金參與保障房建設,尤其是鼓勵參與公租房建設。保障房建設任務不斷增加,調動社會資金參與也是必然趨勢。

  但記者調研發現,除了在一些工業園區,園區企業願意出資與園區管理部門共建一部分類似於職工宿舍的公租房以外,在城市其他地區、面向更廣泛群體的公租房,鮮有社會資金的參與。

  住房和城鄉建設部有關負責人指出,要引導社會資金參與,關鍵是引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房,並持有、經營,或由政府回購。

  社會資金參與公租房建設運營,最重要的是穩定的回報。但目前的情況是,一些參與保障房投資建設的國有企業不僅沒有賺到錢,甚至由於近年來建筑成本和拆遷補償的上漲,出現了高額虧損,隻得通過地方財政補貼彌補虧損。

  一家民營房地產企業負責人曾向記者表示,保障房將佔據未來住房建設的相當比重,是大勢所趨,企業有投資保障房的願望。但由於保障房佔用資金周期長、投資回報率低、回報周期長等原因,企業不敢盲目投入。另外,近年來商品房市場火爆,收益大且回報快,企業更願意投資商品房開發。“我們需要的,只是政府能給予一點點優惠措施。”

  “引導房地產開發企業參與保障性住房建設,可以分擔政府在保障性住房建設上的壓力,也有助於提升保障性住房的居住品質,是可行的。”萬科集團有關負責人建議,對各類企業和其他機構投資建設和經營公租房等保障房的,享受與政府投資相同的土地劃撥、政府貼息、稅費減免和信貸扶持政策。並通過創新運行管理、融資等體制機制,充分調動各類企業和機構投資的積極性,使保障房獲得持續發展。

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(責任編輯:賀霞)

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