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房租上漲的幕后推手

2011年02月24日13:39         手機看新聞

  在連續的、越來越嚴厲的房地產調控之后,期待著房價下跌的人們不僅沒有迎來預期的結果,反而不得不面對更高的房屋租金價格。據媒體報道,春節后,深圳住宅租賃平均價格同比上漲13.5%,環比節前上漲了4.5%。其中,福田區住宅租賃均價為53元/平米,居全市之首,同比上漲10.5%。房租的上漲惹來了熱議,隨之限租的呼聲也此起彼伏。本來期待房價下跌,能住進自己的房子,告別租房生活,不曾想,買房的夢越來越遠,不斷上漲的租金卻實實在在地在吞食自己的錢包。這種兩頭失脫的窘境令部分租客無所適從。

  房租為什麼會頻繁地往上漲呢?經濟學告訴我們,商品的價格取決於該商品的市場供求關系。在供給一定的條件下,需求增加會抬高商品的價格。因為供給不足,人們要通過競爭獲取該商品,其中一些人就會出更高的價格,於是價格上升。這也是我們所說的賣方市場。同理,在供給一定的條件下,如果需求減少,價格就會下降。因為供大於求,賣家就會想法子甩掉手裡的存貨,賣家之間競爭的最簡單的辦法就是削價銷售。對應著,這就是買方市場。對於房租而言,租金上漲的根本原因也在於租賃市場的供求關系。在可租賃房屋數量一定的條件下,租客增加會加劇租客之間的競爭。為了在供不應求的市場獲取一杯羹,簡單有效的方法就是提高租金,給房東更高的回報。從這個角度看,表面上是房東提高了租金水平,實際上是租客之間競爭,送錢上門。因為如果租賃市場供過於求,即使房東絞盡腦汁也提不了哪怕一分錢的租金。因此,房租上漲的真正原因要麼是租客增加了,要麼就是可租賃房屋減少了。當然,這種供求關系還有幾組較為精細的組合形式,比如租客的增加幅度大於可租房屋增加的比例,或者租客下降的比例小於可租房屋減少的比例等,這些都會導致租金上漲的結果。

  具體而言,我們目前面對的房租上漲,主要緣於下列三個原因。其一,租客隊伍增加了。而租客增加的一個來源就是房地產調控使得一部分人被擠出購房行列,加入到租客隊伍中。提高首付比例、提高房貸利息等措施加大了初次置業者的負擔。另一方面,房地產調控讓一部分即將購房的人因期待房價下跌而打消了購房的念頭。這兩者為租賃市場准備了新的、數量不菲的租房后備軍、生力軍。

  其二,與其他商品相比較,房屋具有生產周期長、高值低耗的特點。要想在短期內大量增加房屋數量不是一件容易的事。因此,激增的需求往往難以從容應對,價格就會發揮作用——用上漲來激勵供給,抑制需求。在我國,特殊的國情給房屋租賃市場帶來了濃厚的“中國特色”。我國正處在工業化、城市化興旺期,大量的農民進駐城市,加上地區經濟發展的不平衡,不同地區、不同城市之間的人員流動頻率高,數量大。這些人對臨時性、暫住性的租賃房需求量特別大。這種可用於租賃的房屋小量來源於政府,絕大多數來源於城市居民自有的房屋。因此,用於租賃的房屋市場需求量不小。而房地產市場的投資性買賣正好能滿足這樣的需求。經濟實力強的人購買用於租賃的房屋,滿足了流動人口的租房需求。因此,否認房地產市場的投資性需求,不僅政治上短視,鼠目寸光,而且智識上也表現出明顯的瑕疵。去年以來一線城市房屋租金上漲,其中一個原因就是房地產調控限制投資性買房,可供出租的房屋的增加趕不上租房需求的增加。可以說,各地實施的各種限購政策雖然有助於穩定房價,但其帶來的副作用也是不容忽視的。

  其三,今年的房租上漲與近期實施的房屋租賃新政密切相關。住建部頒發的《商品房租賃管理辦法》於2月1日正式實施。該《辦法》第八條規定:出租房屋的,應當以原設計的房間為最小出租單位,違反規定的最高可處罰3萬元。從規范管理、保障租客人身財產安全的角度看,限制群租有一定的合理性。但是這樣的規定使得原來大量存在的群租現象受到抑制,等於逼迫租客租賃更大的房子,無形中減少了可租房數量,增加了對租房的需求,使得房屋租賃市場的供需關系向不利於租客的方向傾斜。

  對於眼下的房租上漲,我們在認識上也存在一些誤區,最明顯的有兩點:一是認為房地產調控增加了房東的房屋持有成本,逼迫房東借通脹轉嫁負擔,助推了租金﹔二是認為房屋中介從中作梗,推高了租金。

  嚴厲的房地產調控確實加大了房屋購置成本,令業主的負擔加重。但是,房租的上漲與此沒有關系,業主負擔加重不是房租上漲的原因。經濟學有一個基本理論,即商品價格不是由商品成本決定的。而是相反,商品價格決定生產成本。就房租而言,如果沒有人租房,再好的房子、再高的成本也是白搭。反之,如果租者雲集,供不應求,農民房也能租到別墅價。其實,這樣的現象屢現不鮮,但一到具體問題上,我們就容易主觀武斷而置基本理論於不顧。因此弄清業主之成本、負擔與房租之間的內在聯系,正確認識房租上漲的原因,有助於我們看清租金上漲的真正原因,從而可以拿出切實可行的解決方法。

  另外一個頗有市場的觀點,認為房地產中介開設的“房屋銀行”是租金漲升的幕后推手。據報道,由於國家樓市調控政策越來越嚴厲,房屋交易量急劇萎縮,房屋中介就轉移戰場,大量介入房屋的租賃業務。他們從業主手中找來房源,充當“二房東”,然后加價租出去。這樣,中介就能在中間吃差價,變相推高了房租。

  其實,這樣的分析與責難毫無學理可言,純粹是膚淺的情緒性臆斷。對於房地產中介,無論是房屋買賣中介,還是房屋租賃中介,有這樣認識的大有人在,可謂深入人心,中毒不淺。從房屋租賃看,可出租房屋信息,包括面積、區位、樓層、朝向、價格等非常緊要。如果沒有這樣詳細的信息資料,要租到合適的房子困難不小。租賃中介的作用就是匯集信息,在業主與租客之間穿針引線,溝通信息,促進談判簽約。中介履行自己的職能,促成交易完成,順帶收點中介費,這是天經地義的事,與租金的漲跌無涉。

  當然,由於租賃市場不太規范、不太完善,中介利用管理漏洞,趁機坑蒙租客的事經常發生,這使得租客付出了不必要的代價。但是,這是不規范中介帶來的副產品,與租賃服務本身沒有必然聯系。來源:証券時報
(責任編輯:喬雪峰)

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