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北京今年房租上漲幅度將小於去年

吳黎華

2011年02月25日08:44    來源:《經濟參考報》     手機看新聞

  2月16日,北京版“新國八條”細則正式出台,由於該細則明確要求非京籍人口購房連續五年以上在京繳納社會保險或個人所得稅才能購買一套住房,房屋租賃市場頓時一片風聲鶴唳,許多人擔憂大量被限購政策“擠出”新房和二手房市場的購房者將轉向房屋租賃市場,並因此大幅抬升租房市場的價格。但分析人士認為,即使限購政策持續,北京房租上漲壓力仍將小於去年,租房者無須過度擔憂。

  租賃市場瞬間回暖租金尚未上漲

  節后的北京租房市場經歷了一場快速回暖的過程。

  鏈家地產市場研究部統計數據顯示,節后初期,北京租賃成交量相比去年下降30%左右﹔與此同時,平均租金亦有所回落達到3013元/月,相比上月下降10元左右。鏈家地產首席分析師張月對《經濟參考報》記者表示,節后初期60%客戶租賃過程中要看三套以上房子才能成交,因為當前租金較高,而節后初期的租客多為想“先下手為強”撿便宜房的,並不能馬上接受並沒有實質下降的租金,因此成交難度大增。

  但這種情況在一周之內便迅速得到了改變,北京房屋租賃市場在細則出台之后幾乎瞬間回暖。

  據鏈家地產門店租賃經紀人反映,上一周還擔心租賃成交不見好轉,但是近一周內到門店咨詢租房的消費者增加了兩倍,成交也比上一周翻了一番。租賃業務也變得繁忙,19日、20日周末兩天要接待的租賃看房有30例,其中20%能快速成交。另據偉業我愛我家的統計,細則出台后的租房成交比細則出台前增加了35.5%。

  雖然成交迅速回升,但鏈家地產表示,當前全市平均租金在3100元/月左右,並未因短期加速成交而上漲。這主要源於前期業主盲目報高價,已讓房源空置過久,當前租金成交基本為前期“看房客”的回頭交易,很難叫高價。另外,老客戶續租、簽長期約都會適當降低租金。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也對《經濟參考報》記者表示,節后北京普通房屋租賃市場由於房源少,租房需求人多,因而刺激了成交量的大幅上漲。他分析,根據以往調控的經驗,未來1個半月左右,新房和二手房買賣市場會出現一定的觀望情緒和交易下降,但租賃市場會隨租賃旺季的來臨呈現量增價漲的局面。

  限購細則影響輕微

  到底有多少人因此次細則中“連續五年以上在京繳納社會保險或個人所得稅”受到了限制而無法買房?

  偉業我愛我家市場研究院的統計數據表明,目前北京全市一、二手房市場的購房人群中的非戶籍購房人群佔34%,其中不能夠提供5年納稅証明的超過7成,所以,整體市場將有近二成的購房人群受此影響而暫時無法買房。

  但胡景暉對記者表示,雖然限購政策將這部分購房人群推向了租賃市場,但實際上,這部分人群本身就是租住房屋的,因此實際新增的租房需求並不多。目前市場上租賃需求主要來自新來京工作的外地人員和原先租房到期后續租或者另外租房。

  張月則表示,近期北京租房市場成交放量與京版“新國八條”細則出台並沒有太大的關聯,主要還是受季節因素的影響。但她同時表示,此次限購令會使租房者的預期發生改變,從而在心理上較之前更能接受租金價格的上漲。

  她表示,2010年租金的上漲給很多承租人帶來了慣性思維,認為今年租金隨時有可能再次重演上漲局面,因此恐慌性租房,即使租金較高也馬上承受,但當前租金上漲尚未成形,不要盲目道聽途說高價租房。

  房租上漲壓力小於去年

  雖然北京此次限購細則將把部分購房人群推向房屋租賃市場,但專家認為,北京地區今年房租上漲的幅度將小於去年,因此租房者不必過於恐慌。

  胡景暉認為,因樓市限購令而“由買轉租”的部分購房者,很多原本就有居住地或租住的房屋,所以,限購造成的擠出效應,並不會導致今 年 租 賃 市 場 新 增 需 求 的 大 幅 增加。而受重慶、上海房產稅試點的影響,加之近兩年房租上漲后帶來出租收益增加,使得原本空置的房源涌入租賃市場出租,房源量有所增加。來自我愛我家各門店的數據顯示,春節后出租房源的挂牌量比去年同期增加了17 .9%。

  據偉業我愛我家統計數據顯示,2月上半月,3居大戶型成交量比1月上半月上漲了5 .7%,表明合租比例在明顯上升﹔城市周邊五環外遠郊區縣的房屋成交量,比2月上半月上漲了約8 .3%,表明租賃需求已經開始延軌道交通向租賃價格較低的遠郊區縣分流。

  胡景暉認為,雖然今年房租依然面臨著較大的上漲壓力,但是隨著四環內緊張的租賃需求將延軌道交通大量向租賃價格較低的遠郊區縣分流,租賃房源的增加都將使得今年的租金上漲壓力有所減小。因此,北京今年房屋租金不會出現暴漲的局面,上漲幅度可能會保持在12%左右,但由於租賃供應的大幅增長,在成交量上可能會較去年大幅上升。 (記者 吳黎華)
(責任編輯:聶叢笑)

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