開發商自曝扛房價的秘密 開發商扛半年沒問題--經濟頻道--人民網
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開發商自曝扛房價的秘密 開發商扛半年沒問題

2011年03月01日08:57    來源:《北京晚報》     手機看新聞

  本文導讀:記者從十余位開發商處了解到,作為購房人的博弈對手,他們目前的降價意願並不強烈。那麼,開發商實際能扛多久?相對弱勢的購房人,還有機會在這次博弈中獲勝嗎?

  “不可能那麼快就降,根據我們公司去年年底的財務情況,如果不再拿新地,扛半年是沒什麼問題的。我們對通州的其他項目也都有監測,到目前為止,還沒有降價的。”昨天,通州一位房地產公司的副總韓先生這樣對記者說。

  “史上最嚴厲的”的京十五條出台后,與一次次加息、提高准備金形成合力,全面收緊了房地產企業的資金來源。購房人開始觀望,並期望著在這輪調控中,需求受限的開發商資金“緊張”后能把房價降下來。但記者從十余位開發商處了解到,作為購房人的博弈對手,他們目前的降價意願並不強烈。那麼,開發商實際能扛多久?相對弱勢的購房人,還有機會在這次博弈中獲勝嗎?記者對此進行了相關調查。

  跌價的常規路徑 雙方僵持長則一年短則一季

  每一次政府出台調控房地產市場的新政策,購房人最關心的都是兩個問題:房價能不能降下來?何時能降下來?這一次也不例外。

  “細心梳理一下前幾年的經驗,地產新政出台,房價進入下跌通道后,其路徑其實是有規律可循的,了解了這個規律,購房人就不會那麼容易被外界雜亂的信息所左右了。”曾經有過六七個項目操盤經驗的開發商肖先生這樣對記者分析。

  “首先是觀望期的量跌價滯階段,新政策出來后,怎麼執行、各方面反應如何、不僅購房人會觀望,開發商也會觀望。購房人不動,就沒有成交量﹔開發商不動,新的項目會暫緩入市,老的項目價格不漲也不跌,雙方都繃著,看誰能繃得住。如果開發商資金有問題了,率先繃不住了,房價就會進入下降通道。這個周期有長有短,長的一年多,比如2008年那次,短的三四個月,比如去年通州房價的下跌。”

  肖先生認為,從某種意義上,這是雙方博弈最關鍵的一個環節。“有些購房人對政策的效果有些誤讀,認為有效果就是房價應聲而落,否則就是沒用,其實,價跌往往不會那麼快顯現。”

  其次,“房價進入下降通道就是進入了量跌價跌階段。”肖先生接著分析。價跌的第一塊多米諾骨牌,一般會是規模較大或是位於郊區的純新盤,表現為以明顯低於之前預期和周邊項目的價格入市,原因是這些新盤進入銷售之前都是投入,資金壓力、銷售壓力較大,急需資金回籠,會率先扛不住。另外,新盤也沒有老客戶退房的顧慮,降價在技術上也比較容易操作。

  之后,如果市場預期繼續悲觀,成交量萎縮,開發商的老項目沒辦法,也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講,二手房的價格是相對堅挺的,這是由於二手房的賣方是分散的個體,除非特殊原因,都不會有資金壓力,但當一手房大規模降價后,一直以一手房為風向標的二手房也不會堅持多久,樓市會進入全面降價之中。 至於降價幅度能有多少,會在哪個環節轉入價跌量漲、量漲價升的回暖通道,就要看這個階段市場的博弈情況了。

  扛價的根本原因 “即使降價,許多人也買不了”

  “前兩天,有人告訴我,管庄一個項目降價了,由一平方米35000元降到28000元了,我當時就不信,后來一打聽,這個項目還沒開盤呢,嚷嚷過均價35000元,現在又說28000元了,其實這只是開發商的一個銷售策略,不能算是真正降價,因為周邊項目均價不過26000元。在目前的市場觀望期,這樣的信號會很多,但從客觀規律上來講,可能會有‘假摔’,掃掃價格的浮沫兒,真正的降價一定不會這麼快到來。選擇扛價,既是開發商出於角色的本能,也是規律使然。”肖先生坦言,在這方面,購房人明顯處於弱勢。

  在記者隨后的採訪中,多位開發商向記者証實了肖先生的判斷:現在還沒有降價的計劃,至於原因則五花八門。東三環一位精裝修項目開發商的說法很有代表性:“現在什麼成本都在上漲,開發商的利潤已經不像前兩年那麼高了。就拿以前都不在意的人工成本來說,不要說最貴的廣東技工,連浙江技工一天都300元了,成本在那兒擺著呢,肯定不願意降呀。再說了,現在的政策是限制需求,降價了,許多人也買不了呀,弄不好,新客戶沒來,老客戶也跑了。”
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(責任編輯:喬雪峰)

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