限購,不止是抑制樓價的應急措施--經濟頻道--人民網
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限購,不止是抑制樓價的應急措施

2011年03月17日08:56    來源:山西電視台     手機看新聞

  在今年以來我國政府出台的一系列更為嚴厲的調控樓市(確切說是調控城鎮住宅樓市)的政策中,效果最為顯著的是限購,而引發爭議最多的也是限購。

  為什麼要限購?有人說,限購是政府在2010年出台一系列調控重拳未能取得理想效果並在今年面臨更強烈的通脹預期可能使樓市進一步失控的非常局面下不得不採取的行政化強硬措施。然而,如果把限購僅理解為是應付當前房價持續瘋漲的應急措施,那麼對限購的意義和作用就未免太低估了。實際上,限購的意義和作用十分重大。

  首先,限購恢復了城鎮住宅的消費品功能,回到了我國城鎮住房改革的原有定位。改革住房制度,加快發展房地產,提出要大力發展經濟適用房,目的就是要改善居民住房條件。至於將房地產作為重要支柱產業、重要的經濟增長點,也是服從和服務於改善居民住房條件這個根本目的。由於房價持續上漲,許多人憑借按揭貸款的信貸杠杆,大肆購房投資、投機,獲取巨額買賣差價利潤,實在已偏離了住宅改革的方向和目的。

  第二,限購是對居民理性消費的正確引導。有人說,市場經濟就應當允許人們有收入差距並根據不同收入有不同的消費水平,限購限制了人們的居住消費。筆者認為,根據各地限購條件,凡本市居民家庭已買過一套商品住房,允許再買一套,這就已可滿足改善性需求。如果再要買幾套,就有理由懷疑是自住還是投資。至於非本市人士要到某市買房需要繳納一定期限稅收,也完全是為了抑制投資性購房,比如溫州炒房團之類的投機者。本地居民要求無限制購房,外地居民要求隨時隨地就可購房的要求,絕非理性消費需求,必須加以限制。

  第三,限購是控制金融風險和經濟風險的需要。限購完全是針對投資、投機性需求的,而正是這種需求推動了近10年來房價的持續猛漲,尤其是2007年和2009年這兩年的猛漲。高房價也完全脫離了租金水平。在許多城市,一套住房出租一年,租金收益率普遍隻有2%至3%,遠低於銀行貸款利率。這表明房價泡沫過大。由於房地產信貸在目前整個銀行信貸中已佔20%比重,如果泡沫過大,房價出現劇烈波動的話,必然產生巨大的金融風險。再加上房地產涉及上下游五十多個行業,如果房地產價格和行業發生過大波動時,整個國民經濟的平穩、健康運行就會受到嚴重干擾而出現重大風險。住宅實行限購,使住宅市場建立在可靠的自住消費的基礎上,就能有效控制住大起大落的金融和經濟風險。

  第四,實行限購可以阻止貧富差距進一步擴大,有利於相當一部分城市居民通過購買商品房解決住房困難,大大緩解政府不斷增加建造保障性住房的土地和資金壓力。實行限購,房價不僅會失去進一步推高動力,還會由於投資、投機需求退潮后作適度地向下調整,從而有利於有更多家庭有能力入市購房。要知道,我國政府下了莫大決心才定下未來五年建設城鎮保障性安居工程3600萬套,即使能如期完成,保障性住房覆蓋率才達20%,還有80%得靠市場解決。因此,穩定商品房價格意義異常重大。

  第五,限購有利於降低城市商務成本,有利於推進城市化進程。有人認為,限購限制了外地人購房,等於限制了包括農民在內的外地人進城,不利於加速城市化。而事實是,這些年來由於投資、投機性購房潮洶涌澎湃,房價和城市商務成本越來越高,非但農民進城當市民的夢想越來越遙遠,連許多真正有才華的外地和境外人才都無法到他們希望的城市工作和創業。上海高校或企業要吸引海外人才,給高一點工資可以承擔,要解決住房就力不從心了。實行限購,如果能使房價在失去投資、投機需求支撐后適度下調,就可逐步降低城市商務成本,增強城市吸引力或者說活力,不但外地和境外有用人才能進來,而且一些有能力的農民工也可以逐步成為新市民。

  第六,限購是控制通脹,調整經濟結構和轉變發展方式的必需之舉。當前通脹與近幾年來房價飛漲有關,要控通脹,必須控房價,而實行限購就切斷了從投資、投機需求拉升房價和地價的通道,這是其一。其二,由於投資、投機性購房造成房價大漲,使許多通過貸款買房的消費者還貸負擔大增,嚴重阻礙消費需求對經濟增長的推動,阻礙國民經濟結構的合理調整。其三,投資、投機性購房不止,房地產投資與開發的暴利不止,會使得本來該投入其他實體經濟領域尤其是新興戰略性產業的資金與其他資源(包括人才、原材料等)紛紛涌向房地產業,這勢必嚴重阻礙調整經濟結構、轉變發展方向的應有步伐。顯然,實行限購,逐步終結房地產業暴利,將大大有助於實現控通脹、調結構、轉變發展方式的大政方針的落實。(尹伯成 復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任)
(責任編輯:喬雪峰)

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