易憲容:“賺錢效應”推高房價阻礙樓市調控--經濟頻道--人民網
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易憲容:“賺錢效應”推高房價阻礙樓市調控

易憲容

2011年03月28日11:20    來源:《中國經濟時報》     手機看新聞

  盡管國家統計局公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,在新國八條之后,國內不少地方房價有所鬆動,但無論一手房還是二手房,無論價格的環比還是同比變化,價格下降的城市不多,即使有也只是漲幅回落。這種情況在各地的二手房交易中表現得更為明顯。

  可以看到,在新國八條之后,不少地方住房銷售量迅速下降,但各地的房價卻依然堅挺,出現調整的地方不少,隻不過上漲的幅度要小一些。同時,按照新國八條的精神,最近政府又出台不少政策來配合落實,並希望通過這些政策能夠遏制高房價,比如發改委的“房價備案制”及各地的限購和限價令等,但是對於這些政策,是否能夠達到其目標,實在令人質疑。

  對於當前樓市調控的政策效應,第一個指標就是要看住房的市場預期是否轉變。如果住房市場的預期不轉變,住房市場仍然是一個投機炒作賺錢的市場,那麼相應的政策要起到作用是不可能的。從2009年第二季度以來國內住房價格快速飆升,基本上是過度住房優惠政策推動的結果。在這樣的政策推動下,國內住房市場早已成了一個投機炒作盛行的市場。因此,房價飆升也是必然。在高房價下,一般住房消費者早就沒有支付能力進入這個市場的,而完全被擠出。

  在一個以投機炒作為主導的市場,其價格完全是由投資者的市場預期來決定。而投資者的市場預期又取決於投資者的融資成本、融資杠杆率、融資易獲得性所導致的賺錢效應。也就是說,隻要這些條件不改變,住房投機者的賺錢效應還存在,那麼投資者對房價上漲的市場預期就不會改變。在以投資為主導的住房市場,隻要房價上漲的市場預期不改變,那麼住房價格要想下跌是不可能的。住房市場價格不跌,住房市場調整就不容易。

  從當前的情況來看,盡管新國八條明確表示要對住房的投資及投機炒作進行嚴格限制與打擊,但是對住房投機炒作的政策還是心有余而力不足,不是“不痛不痒”,就是“鞭長莫及”。比如差別化的個人住房按揭政策,對住房的投機與住房的消費作出嚴格的區分,並要求採取利率、首付比例等區別性政策,並對異地購買及多套購買進行嚴格限制。但這些政策僅對新進入的住房購買者有作用與限制(這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結果),對早已存有大量住房的投機炒作或投資者卻鞭長莫及。

  也就是說,新的住房限制政策對已經持有大量住房的投機炒作者沒有政策效應。在這種情況下,這些住房投機炒作者一定會認為政府打擊住房投機炒作政策是暫時性的,或“一陣風式”的,隻要限制政策的時效一過,住房投機炒作又會聞風而動。因此,在這種情況下,他們預期住房的價格終將會出現報復性反彈。現在,他們最好的策略就是把已購買的住房緊緊持有,等房價反彈再出手。

  當前各地住房市場的情況正好印証了這一點。即各地住房的銷售量出現較大幅度下降,但是住房的銷售價格不僅沒有下降,反之還有上漲,隻不過上漲的幅度小一些。手中持有住房的投機炒作者都在待價而沽。

  對於存量住房投機炒作者來說,住房價格上漲的預期不僅沒有改變,反之,政策還強化住房價格上漲之預期。在這種情況下,住房的價格要想下跌是不可能的。對於新進入者來說,盡管當前進入住房市場的信貸條件比以前的進入門檻高了許多,隻要住房市場的賺錢效應不改變,他們仍然會等待時機進入,現在只是靜觀其變。

  還有,對住房投機炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不痒,從而也就無法讓購買住房的賺錢效應改變,反之,現在仍然在擴張。比如當前住房市場流行一種觀點,認為隻要通貨膨脹存在,住房就是最好的保值工具。如果這樣,當前的住房政策要改變投機炒作者的市場預期就是不可能的。從新國八條的稅收政策來看,無論是住房交易流轉稅,還是交易所得稅,其稅率根本談不上是對住房投機炒作有針對性遏制,反之,過低住房交易稅及不征收住房財產稅,則成了鼓勵進入住房市場進行投機炒作的催化劑。在全世界的任何一個市場經濟國家,根本上找不到哪個國家的相關住房稅收會低到如此地步。既然在住房流轉、財產持有上的稅收政策不動真格的,那麼隻要購買住房就有利可圖,就一定會激勵更多的人千方百計進入住房市場。

  現在,房地產宏觀調控重點放在保障性住房、限購及限價上。大造保障性住房盡管會使今年低端住房大量增加,但是這些住房或是棚戶區改造,或是廉租公房,經濟適用房及限價房比重不高。由於保障性住房沒有進入商品房市場,其數量增加對商品房市場價格影響也是十分有限。對於住房限購與限價政策,對商品房市場影響更是有限。按照這些政策,不僅無法弱化居民購買住房需求,反之會強化住房需求。在這種情況下,住房價格調整根本就不可能。如果住房的價格不向下調整,住房市場的宏觀調控效應要顯示出來就不容易。

  總之,就當前住房市場的基本形勢來說,一二線城市住房銷售量下降僅是表象,要讓國內住房市場真正調整,就是看住房市場的預期是否轉變,就得看市場賺錢效應是否改變,就得看過高的住房價格是否真正得到調整。如果這些方面不變化,國內房地產市場的許多問題要得到根本調整是不可能的。 
(責任編輯:喬雪峰)

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