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破解住房難須深化土地改革

汪利娜

2011年04月06日08:24    來源:人民網-《人民日報海外版》     手機看新聞

  住房保障是住房領域的社會保障,是政府為彌補市場“失靈”,通過運用經濟、行政和法律手段,為保障滿足全體國民的基本住房需求所做出的多種制度安排。但這並不意味著政府“包辦”,針對不同的收入群體,政府履行責任的方式應有所不同。

  對於高收入群體,其住房問題完全可以由市場解決,而無須政府參與﹔對於廣大中低收入群體來說,政府可以利用信貸、稅收政策從供給或需求面入手為滿足其住房需求提供支持,也直接參與保障性住房建設,提供特殊的救助,即住房保障的政策目標為“高端有市場、中端有扶持、低端有救助”。

  許多人認為住房“雙軌制”就是保障歸保障,市場歸市場,兩者可以分道揚鑣。其實,保障性住房和商品房雖服務的對象不同、供給方式不同,但也不是涇渭分明,互不關聯。首先,兩者的目的是一致的,都是為了解決國民的“住有所居”的問題。其次,兩者是互為因果、互為補充的。住宅市場的商品房價格越高,居民可支付的商品住宅越少,對政府直接供給的保障性住房的需求越大,政府的負擔越重﹔土地市場和住宅市場越規范,商品房價格越合理,可支付性越高,保障性住房的需求越小,政府負擔越輕。

  鑒於保障性住房和商品房都具有滿足住房需求之功能,兩者互為補充的關系,政府干預和實施住房保障就要兼顧商品房市場調控與保障性住房建設,既要有短期的調控政策,更需要長遠的制度安排,其中重中之重,是要深化土地制度改革。

  首先要通過新的立法構建多元土地產權平等分立的市場地位。所有的集體土地和國有土地,都可平等地進入農用地、城鄉建設用地交易市場,允許農村集體建設用地土地以有償出讓、作價出資(入股)、租賃、聯營、抵押等方式出讓,改變現行“一口進一口出”地方政府的行政壟斷和土地市場“最大做市商”的地位,以消除絕對壟斷產生的腐敗和價格扭曲。

  其次,應按土地用途,構建多種土地交易市場,將商品住宅用地市場與非居住類商業用地市場、工業用地和公益性用地市場區別開來,以保障各類土地的供給規模、價格和買方賣方供求信息公開透明度,避免信息不對稱影響市場預期。

  再次,隨著土地市場的完善,政府應退出從現行直接參與征地、儲地和賣地,限定政府權力為“產權保護、信息公示、調控總量、土地用途、結構管制和維護市場秩序”等,以保障土地市場交換的公開、公正、公平,優化配置,真正從根本上解決合理地價的形成機制問題,抑制地價房價的非理性上揚。  

  第四,增加中低價位可支付住房和保障性住宅的用地的供給,在市場不健全的情況下,嚴格土地出讓收益的管理,實行“收支兩條線”、專戶和比例管理,確保與民生相關的公共服務支出、重點項目佔較大的比例,以促進政府職能從“投資型”向“服務型”政府的轉化。

  (作者為中國社會科學院經濟研究所研究員)

(責任編輯:徐子涵)

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